05 — Steuer
Abschreibung berechnen
Welcher Satz für Ihr Gebäude gilt, hängt vom Fertigstellungsjahr ab. Dazu kommen die degressive Abschreibung für Neubauten, die Sonderabschreibung für Mietwohnungen und die erhöhten Sätze bei Baudenkmalen. Der Rechner ermittelt, was in Ihrem Fall zutrifft, und zeigt die Wirkung Jahr für Jahr.
vollständiges ErgebnisAbschreibung im ersten vollen Jahr
—- Bemessungsgrundlage
- —Gebäudeanteil
- Satz
- —
- Erstes Jahr
- —
- Steuerersparnis Jahr 1
- —
Was das für Sie heißt
Abschreibung im Zeitverlauf
Sonder- und Denkmalabschreibung laufen nach wenigen Jahren aus. Danach fällt der jährliche Betrag spürbar ab.
Die ersten fünfzehn Jahre
| Jahr | Lineare AfA | Zusätzlich | Gesamt | Steuerersparnis |
|---|---|---|---|---|
| Summe |
Welche Sätze das Gesetz vorsieht
- 3 Prozent bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022 — § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 a
- 2 Prozent bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 — Nr. 2 b
- 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor dem 01.01.1925 — Nr. 2 c
- 5 Prozent vom Restwert degressiv für Wohngebäude, deren Bau nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen hat — § 7 Abs. 5a
- Kürzere Nutzungsdauer bei Nachweis unter 33, 50 oder 40 Jahren — § 7 Abs. 4 Satz 2
- Zusätzlich 5 Prozent in vier Jahren für neue Mietwohnungen — § 7b
- 9 und 7 Prozent für Sanierungskosten an Baudenkmalen — § 7i
Nach Ablauf der Sonderabschreibung wird der Restwert auf die verbleibende Nutzungsdauer verteilt (§ 7a Abs. 9 EStG). Der Rechner bildet das ab.
Worauf es bei der Abschreibung ankommt
Die Kaufpreisaufteilung ist der Hebel mit der größten Wirkung. Abgeschrieben wird nur das Gebäude; der Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Jeder Prozentpunkt, den Sie dem Gebäude zuordnen, erhöht die jährliche Abschreibung. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung erkennt das Finanzamt an, solange sie wirtschaftlich nicht offensichtlich unzutreffend ist — in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten wird sie allerdings genau geprüft. Das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine kostenlose Arbeitshilfe bereit, die auch die Finanzämter verwenden.
Die Kaufnebenkosten gehören zu den Anschaffungskosten und werden im selben Verhältnis aufgeteilt. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision erhöhen also die Abschreibung, aber nur mit ihrem Gebäudeanteil.
Die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG bringt in den ersten Jahren deutlich mehr, weil sie immer 5 Prozent vom sinkenden Restwert ansetzt statt vom festen Anschaffungswert. Sie gilt nur für Wohngebäude, deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen hat, oder für Anschaffungen bis zum Ende des Fertigstellungsjahres auf Basis eines Vertrags aus diesem Zeitraum. Ein späterer Wechsel zur linearen Abschreibung ist zulässig und lohnt sich, sobald der lineare Betrag höher wäre.
Die kürzere Nutzungsdauer ist bei älteren Objekten oft der größere Hebel als die Wahl des Verfahrens. Wer für eine Wohnung von 1965 eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren nachweist, schreibt mit 3,33 statt 2 Prozent ab. Der Nachweis erfordert in der Regel ein Gutachten nach anerkannter Methodik; die bloße Behauptung genügt nicht.
Keine Steuerberatung. Dieser Rechner bildet die gesetzlichen Sätze ab und rechnet mit Ihren Angaben. Ob die Voraussetzungen in Ihrem Fall vorliegen — insbesondere bei § 7b, § 7i und der kürzeren Nutzungsdauer — beurteilt Ihr Finanzamt oder Ihre Steuerberatung.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese fünf führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Anlage V
Die Abschreibung ist eine Zeile der Anlage V. Hier steht die ganze Rechnung.
Sofort abziehen oder verteilen
Nicht jede Ausgabe wird abgeschrieben — Erhaltungsaufwand ist sofort abziehbar.
Cashflow
Was die Abschreibung an Steuer spart, landet im Cashflow.
Neubau oder Bestand
Drei Prozent für Neubauten ab 2023 gegen zwei für den Bestand — über fünfzig Jahre ist das der größte Einzelposten des Vergleichs.
Vermietung an Angehörige
Wer verbilligt an Angehörige vermietet, verliert bei zu niedriger Miete anteilig den Werbungskostenabzug — auch die Abschreibung.
Worauf Sie achten sollten
- Der Grundanteil wird abgeschrieben — nicht Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten geht in die Abschreibung, und wie hoch er ist, entscheidet über den Betrag jedes Jahres. In teuren Lagen liegt der Bodenanteil deutlich höher als die oft genannten zwanzig Prozent.
- Die Nebenkosten des Kaufs erhöhen die Bemessungsgrundlage Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerlohn sind Anschaffungsnebenkosten. Sie werden im selben Verhältnis wie der Kaufpreis auf Grund und Gebäude verteilt und erhöhen die abschreibbare Summe entsprechend.
- Die degressive Abschreibung ist an einen Zeitraum gebunden Sie steht nur für Neubauten offen, deren Baubeginn in ein bestimmtes Fenster fällt, und lässt sich später auf die lineare umstellen. Ob Ihr Objekt hineinfällt, entscheidet das Datum — nicht der Zustand des Gebäudes.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die AfA für vermietete Immobilien?
Bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022 sind es 3 Prozent im Jahr, bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 zwei Prozent und bei Gebäuden vor 1925 zweieinhalb Prozent. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil; der Grund und Boden nutzt sich nicht ab.
Was ist die degressive AfA und wer kann sie nutzen?
Seit dem Wachstumschancengesetz können Wohngebäude mit 5 Prozent vom jeweiligen Restwert degressiv abgeschrieben werden. Voraussetzung ist, dass mit der Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wurde oder die Anschaffung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres auf Grundlage eines Vertrags aus diesem Zeitraum erfolgte. Ein späterer Wechsel zur linearen Abschreibung ist erlaubt.
Wie teile ich den Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück auf?
Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung erkennt das Finanzamt an, solange sie wirtschaftlich nicht offensichtlich unzutreffend ist. Zur Orientierung stellt das Bundesfinanzministerium eine kostenlose Arbeitshilfe bereit, die auch die Finanzämter verwenden. In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten wird die Aufteilung genau geprüft.
Kann ich eine kürzere Nutzungsdauer ansetzen?
Ja, wenn Sie eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen — unter 33 Jahren bei Neubauten, unter 50 Jahren bei Baujahren zwischen 1925 und 2022, unter 40 Jahren bei älteren Gebäuden. Der Nachweis erfordert in der Regel ein Gutachten nach anerkannter Methodik. Bei einem Altbau ist das oft der größere Hebel als die Wahl des Verfahrens.