ImmoZahl

49 — Steuer

Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand

Wer eine vermietete Wohnung kauft und gleich saniert, kann die Kosten normalerweise sofort absetzen. Übersteigen sie in den ersten drei Jahren aber 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, werden sie insgesamt zu Herstellungskosten — und wandern in die Abschreibung über Jahrzehnte. Ein Euro zu viel kippt den gesamten Betrag, nicht nur den Überhang.

Der Kauf

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Der im Kaufvertrag vereinbarte Preis, ohne Kaufnebenkosten — die kommen im nächsten Feld dazu.

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Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler. Sie gehören zu den Anschaffungskosten und erhöhen damit auch die Grenze.

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Der Teil des Kaufpreises, der auf das Grundstück entfällt. Nur das Gebäude wird abgeschrieben, der Boden nicht — je kleiner dieser Anteil, desto höher Ihre Abschreibung. In Großstädten sind 20 bis 30 Prozent üblich, in Toplagen deutlich mehr. Das Finanzamt rechnet mit einer eigenen Arbeitshilfe nach.

Ab hier läuft die Dreijahresfrist, nicht ab dem Notartermin.

Genauer rechnen Was Sie vorhaben · Steuerliche Wirkung — bereits vorbelegt

Was Sie vorhaben

€

Netto ohne Umsatzsteuer. Bäder, Fenster, Leitungen, Böden — alles, was den vorhandenen Zustand wiederherstellt oder verbessert.

€

Anbau, Aufstockung, zusätzliches Bad — schafft neue Substanz. Zählt nicht in die 15 Prozent, ist aber ohnehin Herstellungskosten.

€

Wartung, kleine Reparaturen, Schönheitsreparaturen — was jedes Jahr anfällt. Bleibt nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG draußen.

€

Was Sie in der Frist schon ausgegeben haben, netto und ohne Erweiterung.

Steuerliche Wirkung

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Der Satz auf den nächsten verdienten Euro, nicht der Durchschnitt über Ihr ganzes Einkommen. Bei mittleren Einkommen liegt er meist zwischen 30 und 42 Prozent. Im Steuerbescheid steht er nicht; für eine Überschlagsrechnung genügt eine grobe Einordnung.

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Mit dem der Aufwand abgeschrieben würde, wenn er zu Herstellungskosten wird.

Luft bis zur Grenze

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15-Prozent-Grenze
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Gebäudeanteil
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Zählt in die Prüfung
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Frist läuft bis
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Was der Unterschied kostet

Sofortabzug im Jahr der Zahlung gegen Abschreibung über die Restnutzungsdauer.

Wie nah Sie an der Grenze stehen

Was in die 15 Prozent zählt — und was nicht

    Weiterrechnen

    Was als Nächstes ansteht — und warum.

    Abschreibung

    Was aus dem Aufwand wird, wenn die Grenze kippt

    Sofort abziehen oder verteilen

    Wenn er sofort abziehbar bleibt

    Renovieren oder so vermieten

    Ob sich die Sanierung überhaupt rechnet

    Kaufnebenkosten

    Sie erhöhen die Anschaffungskosten und damit die Grenze