44 — Neuvermietung
Renovieren oder so vermieten
Die Wohnung ist frei, die Küche von 2004 und die Wände sind vergilbt. Renovieren kostet Geld und zusätzliche Wochen Leerstand — bringt aber Miete und spart Vermarktungszeit. Der Rechner rechnet beides gegeneinander.
vollständiges ErgebnisVorteil über die Mietdauer
—- Mit Renovierung
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- Ohne Renovierung
- —
- Amortisation
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- Steuerersparnis sofort
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Die Rechnung im Einzelnen
Was das für Sie heißt
Ab wann sich die Renovierung trägt
Kumulierter Überschuss nach Steuer, beide Wege ab heute.
Was Sie dabei beachten sollten
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese vier führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Sofort abziehen oder verteilen
Wie sich die Kosten steuerlich verteilen lassen.
Mieterhöhung
Was als Modernisierung gilt, darf auf die Miete umgelegt werden.
Mietpreisbremse
Eine umfassende Modernisierung durchbricht die Grenze.
Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand
Renovierung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf zählt mit. Die Grenze entscheidet, ob der Aufwand sofort abziehbar ist.
Worauf Sie achten sollten
- Renovieren wirkt auf Mietpreis und auf Leerstandsdauer Beides gehört in die Rechnung. Eine Wohnung, die zwei Monate länger leer steht, kostet oft mehr als der Anstrich.
- Schönheitsreparaturen sind nicht automatisch Sache der Mietpartei Formularklauseln dazu sind häufig unwirksam, insbesondere bei unrenoviert übergebenem Wohnraum. Wer sich darauf verlässt, plant mit Geld, das er selbst ausgeben muss.
- Der Aufwand ist steuerlich meist sofort abziehbar Als Erhaltungsaufwand — außer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, wo die 15-Prozent-Grenze dazwischenkommt.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Lohnt es sich, vor der Neuvermietung zu renovieren?
Das hängt an drei Grössen: der erzielbaren Mehrmiete, dem zusätzlichen Leerstand und der erwarteten Mietdauer. Eine renovierte Wohnung wird schneller vermietet und länger gehalten — beides gehört in die Rechnung, wird aber meist vergessen.
Ist die Renovierung sofort absetzbar?
Erhaltungsaufwand ja, Herstellungsaufwand nein. Der Austausch gleichwertiger Teile ist Erhaltung, die erstmalige Schaffung oder eine deutliche Standardhebung ist Herstellung. Innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf greift zusätzlich die 15-Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.