Zwei Wege nebeneinander, beide nach Steuer.
Entscheidungen
Jede dieser Rechnungen stellt zwei Wege nebeneinander und rechnet beide zu Ende: über denselben Zeitraum, mit denselben Annahmen, nach Steuer. Das Ergebnis ist selten eindeutig — und das ist die eigentliche Auskunft. Wichtiger als der Sieger ist der Punkt, ab dem es kippt.
23 von 59 Rechnern gehören in diesen Bereich.
Der Weg durch die ersten fünf
Nicht alle auf einmal. Diese fünf beantworten die Fragen, die zuerst kommen — in dieser Reihenfolge.
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1
Kaufen oder mieten
Die Grundfrage: Eigentum gegen Miete plus angelegte Differenz. -
2
Einziehen oder vermieten
Selbst einziehen oder vermieten — nach Steuer gerechnet. -
3
Sondertilgung oder anlegen
Was mit dem Überschuss geschehen soll. -
4
Verkaufen oder halten
Der Erlös heute gegen den Ertrag aus dem Weiterhalten. -
5
Szenarien und Stresstest
Welche Annahme das Ergebnis am stärksten bewegt.
Der Fehler, der am meisten kostet
Zwei Wege mit verschiedenen Annahmen vergleichen. Wer den einen mit drei Prozent Wertsteigerung rechnet und den anderen ohne, hat das Ergebnis vorher festgelegt und rechnet es hinterher nach.
Eine Faustregel
Ein Betrag in dreißig Jahren ist nicht derselbe Betrag wie heute. Bei zwei Prozent Inflation kauft ein Euro dann noch 55 Cent — bei drei Prozent nur 41.
Alle 23 Rechner in diesem Bereich
Jeder rechnet mit Quellenangabe und zeigt den vollständigen Rechenweg.
- Kaufen oder mieten — Der Vergleich mit Alternativanlage und Break-even-Jahr.
- Verkaufen oder halten — Erlös anlegen oder weiter vermieten — beide Wege über Ihren Zeitraum.
- Sondertilgung oder anlegen — Sicherer Zinsvorteil gegen versteuerte Rendite, mit Break-even.
- Einziehen oder vermieten — Ersparte Miete gegen Mieteinnahme, beides nach Steuer.
- Sanieren oder verkaufen — Modernisierung mit Umlage und Wertzuwachs gegen den sofortigen Erlös.
- Zinsbindung vergleichen — Zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre — was der Aufschlag kostet.
- Schenken oder vererben — Freibeträge über die Zehnjahresfrist nutzen, mit Nießbrauch und Teilübertragung.
- Neubau oder Bestand — Drei Prozent Abschreibung und hoher Preis gegen zwei Prozent und günstigen Einstieg.
- Kurzzeit oder Dauermiete — Ferienwohnung gegen Dauervertrag — mit Auslastung, Plattformgebühr und Zeitaufwand.
- Möbliert oder unmöbliert — Zuschlag und Abschreibung gegen Anschaffung, Ersatz und höhere Fluktuation.
- Verwalten lassen oder selbst — Verwaltergebühr gegen Zeitaufwand, mit Ihrem Stundenlohn in dieser Rolle.
- Wohnung oder ganzes Haus — Streuung und Hausgeld gegen Skaleneffekte und volle Kontrolle.
- Makler oder privat verkaufen — Provision gegen erzielbaren Mehrpreis, Zeit und längere Vermarktung.
- Zins sichern oder abwarten — Forward-Aufschlag gegen die Zinsentwicklung, die eintreten müsste.
- Eigenkapital einsetzen oder behalten — Zinsstaffel und Beleihungsauslauf gegen Hebel und Liquidität.
- Privat oder über eine GmbH — Körperschaftsteuer und erweiterte Kürzung gegen die Zehnjahresfrist.
- Renovieren oder so vermieten — Kosten und Leerstand gegen höhere Miete und kürzere Vermarktung.
- Mietpartei halten oder wechseln — Bestandsmiete und Erhöhung gegen Neuvermietung mit Leerstand.
- Photovoltaik auf dem Mietshaus — Einspeisung gegen Mieterstrom, mit Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG.
- Sofort abziehen oder verteilen — § 82b EStDV: Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre strecken oder nicht.
- Zwei Objekte nebeneinander — Dieses oder jenes: Nettorendite, Cashflow und Faktor in einer Tabelle, mit dem Kaufpreis, ab dem es kippt.
- Erbbaurecht oder Volleigentum — Erbbauzins, Restlaufzeit und Entschädigung im Barwertvergleich — mit der Restlaufzeit, ab der es kippt.
- Erst kaufen oder erst verkaufen — Zwischenfinanzierung gegen Zwischenmiete — und was jeder Monat Verzögerung kostet.
Worauf sich das stützt
Die Rechenwege sind offengelegt; wo eine Annahme nötig ist, steht sie als Eingabefeld und nicht als feste Zahl.
Jede Zahl auf dieser Seite hat eine Herkunft, die Sie nachprüfen können — sie steht am jeweiligen Rechner und gesammelt auf der Quellenseite.
Wen dieser Bereich am meisten betrifft:
Häufige Fragen
Lohnt sich Kaufen oder Mieten?
Der Vergleich ist nur ehrlich, wenn beide Seiten vollständig gerechnet werden: beim Kauf Zins, Tilgung, Kaufnebenkosten, Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung, bei der Miete die Miete plus die Rendite auf das Eigenkapital, das nicht gebunden wird. Das Ergebnis hängt vor allem an drei Annahmen — Wertentwicklung, Mietsteigerung und Anlagerendite — und an der Haltedauer. Unter fünf bis sieben Jahren trägt ein Kauf selten seine Nebenkosten wieder ein.
Sondertilgung oder anlegen — was ist besser?
Eine Sondertilgung bringt eine sichere Rendite in Höhe des Sollzinses, steuerfrei. Eine Anlage muss diesen Satz nach Abgeltungsteuer erst schlagen, um besser zu sein — bei 25 Prozent Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag also rund ein Drittel mehr Bruttorendite. Dagegen steht die Liquidität: Getilgtes Geld ist gebunden, angelegtes bleibt verfügbar. Bei vermieteten Objekten kommt hinzu, dass Schuldzinsen Werbungskosten sind und die Tilgung nicht.
Warum rechnen diese Vergleiche nach Steuer?
Weil ein Vergleich vor Steuer regelmäßig das falsche Ergebnis liefert. Bei Vermietung mindern Schuldzinsen und Abschreibung das steuerliche Ergebnis, bei Selbstnutzung nicht; Kapitalerträge unterliegen der Abgeltungsteuer, ein Veräußerungsgewinn innerhalb der Zehnjahresfrist dem persönlichen Satz. Zwei Wege, die vor Steuer gleich aussehen, können nach Steuer mehrere zehntausend Euro auseinanderliegen.