Für Verkäuferinnen und Verkäufer
Rechner für Verkäufer
Beim Verkauf entscheiden zwei Dinge über das Ergebnis, und der Preis ist nur eines davon. Das andere ist der Zeitpunkt: Vor Ablauf der Zehnjahresfrist des § 23 EStG ist der Gewinn steuerpflichtig, danach nicht — und dazwischen kann ein einziger Monat mehrere zehntausend Euro ausmachen. Wer verkauft, sollte beide Zahlen kennen, bevor er ein Exposé schreibt.
12 von 59 Rechnern auf dieser Seite betreffen diese Rolle — hier stehen sie in der Reihenfolge, in der man sie braucht.
Der Weg durch die ersten fünf
Nicht alle auf einmal. Diese fünf beantworten die Fragen, die zuerst kommen — in dieser Reihenfolge.
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1
Spekulationssteuer
Läuft die Zehnjahresfrist noch? Und was kostet ein zu früher Verkauf? -
2
Verkaufen oder halten
Der Erlös heute gegen den Ertrag aus dem Weiterhalten. -
3
Vorfälligkeitsentschädigung
Was die vorzeitige Ablösung des Darlehens kostet. -
4
Makler oder privat verkaufen
Provision gegen eigenen Aufwand — mit dem Preisunterschied, ab dem es kippt. -
5
Ertragswert
Was das Objekt aus Sicht einer kaufenden Partei wert ist.
Der Fehler, der am meisten kostet
Innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen, ohne es zu wissen. Maßgeblich sind die Daten der beiden notariellen Kaufverträge, nicht Zahlung oder Grundbucheintragung. Wer wenige Wochen zu früh unterschreibt, versteuert den vollen Gewinn mit dem persönlichen Satz — samt der über die Jahre in Anspruch genommenen Abschreibung.
Eine Faustregel
Rechnen Sie mit zwei bis drei Prozent des Kaufpreises für Verkaufsnebenkosten, und prüfen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung, bevor Sie zusagen — nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens ist die Kündigung nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit sechs Monaten Frist entschädigungsfrei.
Alle 12 Rechner für Verkäufer
Nach Bereichen geordnet. Jeder rechnet mit Quellenangabe und zeigt den vollständigen Rechenweg.
Rendite und Finanzierung
Lohnt sich das Objekt, und trägt es sich?
- Vorfälligkeitsentschädigung — Was die vorzeitige Ablösung eines Darlehens kostet.
Steuer
Was das Finanzamt nimmt und was es zurückgibt.
- Spekulationssteuer — Was der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist kostet.
- Erbschaft- und Schenkungsteuer — Freibeträge, Steuersätze und die Verschonungen für Wohnimmobilien.
Mietrecht und Abrechnung
Was Sie dürfen und wie abzurechnen ist.
- Kündigungsfrist — Beendigungstermin, dritter Werktag und die Fristen nach fünf und acht Jahren.
Markt und Bewertung
Was das Objekt wert ist und wo es steht.
- Standortanalyse — Perzentilrang der Gemeinde bei Miete, Leerstand und Eigentümerquote.
- Ertragswert — Verkehrswert nach dem allgemeinen Ertragswertverfahren der ImmoWertV.
Entscheidungen
Zwei Wege nebeneinander, beide nach Steuer.
- Verkaufen oder halten — Erlös anlegen oder weiter vermieten — beide Wege über Ihren Zeitraum.
- Einziehen oder vermieten — Ersparte Miete gegen Mieteinnahme, beides nach Steuer.
- Sanieren oder verkaufen — Modernisierung mit Umlage und Wertzuwachs gegen den sofortigen Erlös.
- Schenken oder vererben — Freibeträge über die Zehnjahresfrist nutzen, mit Nießbrauch und Teilübertragung.
- Makler oder privat verkaufen — Provision gegen erzielbaren Mehrpreis, Zeit und längere Vermarktung.
- Erst kaufen oder erst verkaufen — Zwischenfinanzierung gegen Zwischenmiete — und was jeder Monat Verzögerung kostet.
Häufige Fragen
Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
Nach Ablauf von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung ist der Gewinn nicht mehr steuerbar (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich sind die Daten der beiden notariellen Kaufverträge. Unabhängig davon ist der Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie durchgehend selbst bewohnt wurde oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren.
Was kostet eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Sie ersetzt der Bank den entgangenen Zins bis zum Ende der Zinsbindung, abgezinst auf den heutigen Tag und vermindert um ersparte Verwaltungskosten und Risikokosten. Wie hoch sie ausfällt, hängt vor allem an der Restlaufzeit der Bindung und am Abstand zwischen Vertragszins und aktuellem Wiederanlagezins. Entschädigungsfrei ist die Kündigung zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit sechs Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Lohnt sich ein Makler beim Verkauf?
Das ist eine Rechenfrage: Die Provision steht dem Preisunterschied gegenüber, den ein Makler erzielt, und dem eigenen Zeitaufwand. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilt sich der Lohn seit dem 23. Dezember 2020 zwischen den Parteien — die kaufende Seite trägt als Verbraucher höchstens die Hälfte (§§ 656c, 656d BGB), was den Verkaufspreis indirekt beeinflusst.