ImmoZahl

25 — Vorsorge

Instandhaltungsrücklage

Die häufigste Lücke in jeder Renditerechnung. Dach, Fenster, Heizung und Leitungen kommen mit Sicherheit — nur nicht in dem Jahr, in dem man rechnet. Der Rechner stellt zwei anerkannte Ansätze nebeneinander.

Die Wohnung

m²

Gemessen nach Wohnflächenverordnung: Balkone und Terrassen zählen meist zu einem Viertel, Räume unter einem Meter Höhe gar nicht. Die Angabe im Exposé weicht davon oft ab.

Bestimmt die Stufe nach § 28 II. BV.

Genauer rechnen Ausstattung · Für die Peterssche Formel · Ihre Rücklage heute — bereits vorbelegt

Ausstattung

Für die Peterssche Formel

€

Reine Baukosten ohne Grundstück, ersatzweise 2.000 bis 3.000 Euro je m².

%

Ein Teil der Instandhaltung entfällt auf umlagefähige oder mieterseitige Positionen.

Ihre Rücklage heute

€

Was heute schon angespart ist — bei einer Eigentumswohnung Ihr Anteil an der gemeinsamen Rücklage. Er steht in der Jahresabrechnung.

€

Was Sie im Monat zurücklegen. Bei einer Eigentumswohnung ist das der Rücklagenanteil aus dem Hausgeld.

Empfohlene Rücklage im Jahr

—

Im Monat
—
Nach § 28 II. BV
—
Nach Peters
—
In zwanzig Jahren
—

Die beiden Ansätze nebeneinander

Wie die Rücklage wächst

Ihre tatsächliche Rücklage gegen den empfohlenen Verlauf.

Was dazugehört und was nicht

    Der nächste Schritt

    Was als Nächstes ansteht — und warum

    Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese drei führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.

    Mietrendite

    Jeder Euro Rücklage senkt die Nettorendite. Deshalb steht er dort oft zu niedrig.

    Sanieren oder verkaufen

    Wenn die Rücklage nicht reicht, steht die größere Frage an.

    Sofort abziehen oder verteilen

    Wie sich die Ausgabe steuerlich auswirkt, wenn sie kommt.

    Worauf Sie achten sollten

    • Der Wirtschaftsplan sagt, was tatsächlich zurückgelegt wird Nicht das Exposé. Vergleichen Sie die Zuführung je Quadratmeter und Jahr mit dem Zustand des Hauses — eine niedrige Rücklage bei anstehender Dachsanierung ist keine Ersparnis, sondern eine aufgeschobene Rechnung.
    • Fragen Sie nach beschlossenen und geplanten Maßnahmen Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen zeigen, was bevorsteht. Eine beschlossene Sonderumlage geht auf die erwerbende Seite über, wenn nichts anderes vereinbart ist.
    • Der übernommene Anteil ist kein Guthaben in Ihrer Kasse Er gehört der Gemeinschaft und ist zweckgebunden. Steuerlich ist die Einzahlung erst dann Werbungskosten, wenn die Gemeinschaft das Geld verausgabt.

    Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.

    Häufige Fragen

    Wie viel Instandhaltungsrücklage ist angemessen?

    § 28 Abs. 2 II. BV nennt je nach Alter 7,10, 9,00 oder 11,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, zuzüglich einem Euro bei vorhandenem Aufzug. Die Peterssche Formel kommt über die Herstellungskosten zu einem oft höheren Wert. Beide Ansätze sind anerkannt; die Verordnungsbeträge sind für frei finanzierte Objekte nicht verbindlich, gelten aber als Orientierung.

    Ist die Instandhaltung auf die Mietpartei umlegbar?

    Nein. Instandhaltung und Instandsetzung gehören zu Ihren Kosten und mindern die Nettomietrendite. Umlagefähig ist nur die laufende Wartung, etwa der Heizungswartungsvertrag oder die Prüfung der Rauchwarnmelder.