ImmoZahl

45 — Vermietung

Mietpartei halten oder wechseln

Die Bestandsmiete liegt unter dem Marktniveau, ein Wechsel brächte mehr. Er kostet aber Leerstand, Renovierung und die Sicherheit einer Partei, die pünktlich zahlt. Der Rechner rechnet den Wechsel durch.

Die Lage heute

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Im Monat.

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Prüfen an der Mietpreisbremse.

m²

Gemessen nach Wohnflächenverordnung: Balkone und Terrassen zählen meist zu einem Viertel, Räume unter einem Meter Höhe gar nicht. Die Angabe im Exposé weicht davon oft ab.

Genauer rechnen Der Wechsel · Was ohne Wechsel möglich wäre · Annahmen — bereits vorbelegt

Der Wechsel

Wochen

Wie lange die Wohnung zwischen Auszug und Einzug leer steht. In gefragten Lagen zwei bis vier Wochen, sonst deutlich länger.

€

Was Sie vor der Neuvermietung tatsächlich ausgeben — Malerarbeiten, Böden, Kleinreparaturen. Bei einem Wechsel fällt das an, beim Halten nicht.

€

Inserate, Fotos, Bonitätsprüfung, Zeit.

Was ohne Wechsel möglich wäre

€

Nach § 558 BGB — im Mieterhöhungsrechner ermitteln.

Sperrfrist plus Zustimmungsfrist.

Annahmen

Jahre

Über wie viele Jahre gerechnet wird. Je länger der Zeitraum, desto stärker wirken Zins und Wertentwicklung — und desto unsicherer wird das Ergebnis.

%

Eine Annahme. Über lange Zeiträume lag die Mietentwicklung in Deutschland meist nahe der Inflation; im Einzelfall begrenzen Kappungsgrenze und Mietspiegel, was durchsetzbar ist.

%

Der Satz auf den nächsten verdienten Euro, nicht der Durchschnitt über Ihr ganzes Einkommen. Bei mittleren Einkommen liegt er meist zwischen 30 und 42 Prozent. Im Steuerbescheid steht er nicht; für eine Überschlagsrechnung genügt eine grobe Einordnung.

Vorteil des besseren Weges

—

Wechseln
—
Halten und erhöhen
—
Kosten des Wechsels
—
Ausgleich nach
—

Beide Wege gegenübergestellt

Wann der Wechsel sich ausgezahlt hat

Kumulierter Überschuss nach Steuer. Der Wechsel startet im Minus und holt auf.

Was gegen den Wechsel spricht

    Der nächste Schritt

    Was als Nächstes ansteht — und warum

    Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese drei führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.

    Mieterhöhung

    Wie viel bei der bestehenden Partei überhaupt möglich wäre.

    Renovieren oder so vermieten

    Der Wechsel kostet Renovierung und Leerstand.

    Mietpreisbremse

    Bei Neuvermietung greift die Grenze für Neuverträge.

    Worauf Sie achten sollten

    • Ein Wechsel kostet mehr als die Mietdifferenz Leerstand, Renovierung, Inserat, Besichtigungen, Bonitätsprüfung. Bis diese Kosten wieder eingespielt sind, vergehen bei kleinen Erhöhungen viele Jahre.
    • Eine Erhöhung im Bestand hat Grenzen Sperrfrist, Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete. Was rechnerisch möglich wäre, ist rechtlich oft nicht durchsetzbar — prüfen Sie es, bevor Sie planen.
    • Eine zuverlässige Mietpartei hat einen Wert Pünktliche Zahlung, sorgsamer Umgang, wenig Rückfragen. Dieser Wert steht in keiner Tabelle und ist trotzdem der Grund, warum sich ein Wechsel oft nicht lohnt.

    Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.

    Häufige Fragen

    Darf ich kündigen, um teurer zu vermieten?

    Nein. § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB stellt ausdrücklich klar, dass die Absicht, eine höhere Miete zu erzielen, kein berechtigtes Interesse ist. Die Frage stellt sich nur, wenn die Mietpartei von sich aus auszieht.

    Was kostet ein Mieterwechsel?

    Sechs bis zehn Wochen Leerstand, Renovierung und Vermarktung. Zusammen sind das oft mehrere Monatsmieten — die Mietdifferenz muss diese Summe erst einholen, bevor der Wechsel etwas bringt.