23 — Bewertung

Ertragswert berechnen

Für vermietete Objekte ist der Ertragswert das Verfahren, mit dem Gutachter, Banken und Finanzämter rechnen. Er fragt nicht, was das Haus gekostet hat, sondern was es dauerhaft einbringt.

Der Boden

Bodenrichtwert

€/m²

Kostenlos bei den Bodenrichtwertportalen der Länder abrufbar.

Grundstücksfläche

m²

Der Ertrag

Jahresrohertrag

€

Nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete, nicht die derzeit vereinbarte.

Bewirtschaftungskosten

Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis, nicht umgelegte Betriebskosten.

Kapitalisierung

Liegenschaftszinssatz

Vom Gutachterausschuss der Gemeinde. Ein selbst gewählter Wert verschiebt das Ergebnis erheblich.

Restnutzungsdauer

Jahre

Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre abzüglich Alter, verlängert durch Modernisierungen.

Vorläufiger Ertragswert

—

Bodenwert: —
Gebäudeertragswert: —
Reinertrag: —
Barwertfaktor: —

Rechenweg nach § 28 ImmoWertV

Wie stark der Liegenschaftszins wirkt

Ein Prozentpunkt mehr oder weniger verschiebt den Wert um Zehntausende. Deshalb ist der Wert des Gutachterausschusses nicht verhandelbar.

Übliche Spannen des Liegenschaftszinses

Grobe Orientierung. Maßgeblich ist allein der örtliche Wert.

Weiterrechnen

Was als Nächstes ansteht — und warum.

Mietrendite

Derselbe Ertrag, andere Frage: nicht was er wert ist, sondern was er einbringt.

Verkaufen oder halten

Der Verkehrswert ist der Ausgangspunkt jeder Verkaufsentscheidung.

Häufige Fragen

Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?

Bei Objekten, bei denen die Ertragserzielung im Vordergrund steht: Mietwohnhäuser, vermietete Eigentumswohnungen, gemischt genutzte Gebäude. Für selbst genutzte Einfamilienhäuser ist das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren üblich.

Woher bekomme ich den Liegenschaftszinssatz?

Vom Gutachterausschuss der Gemeinde oder des Kreises. Er leitet ihn nach § 33 ImmoWertV aus tatsächlichen Kaufpreisen ab und veröffentlicht ihn im Grundstücksmarktbericht. Die Berichte sind vielerorts kostenlos abrufbar. Ein selbst gewählter Satz verschiebt den Ertragswert um Zehntausende — er wirkt doppelt, auf die Bodenwertverzinsung und auf den Barwertfaktor.

Ist der Ertragswert dasselbe wie der Verkehrswert?

Nicht ganz. Das Verfahren liefert den vorläufigen Ertragswert. Nach § 8 ImmoWertV sind danach noch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen — Bauschäden, Baulasten, Denkmalschutz, Instandhaltungsstau, wohnungsrechtliche Bindungen. Erst danach steht der Verkehrswert.