23 — Bewertung
Ertragswert berechnen
Für vermietete Objekte ist der Ertragswert das Verfahren, mit dem Gutachter, Banken und Finanzämter rechnen. Er fragt nicht, was das Haus gekostet hat, sondern was es dauerhaft einbringt.
vollständiges ErgebnisVorläufiger Ertragswert
—- Bodenwert
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- Gebäudeertragswert
- —
- Reinertrag
- —
- Barwertfaktor
- —
Rechenweg nach § 28 ImmoWertV
Was das für Sie heißt
Wie stark der Liegenschaftszins wirkt
Ein Prozentpunkt mehr oder weniger verschiebt den Wert um Zehntausende. Deshalb ist der Wert des Gutachterausschusses nicht verhandelbar.
Übliche Spannen des Liegenschaftszinses
Grobe Orientierung. Maßgeblich ist allein der örtliche Wert.
Wie Ihre Miete am Ort dasteht
Optional: Wählen Sie die Gemeinde, dann steht die eingetragene Miete neben dem örtlichen Niveau aus dem Zensus. Eine zu hoch angesetzte Miete hebt jede Kennzahl dieser Seite gleichmäßig an — deshalb lohnt der Abgleich, bevor Sie mit dem Ergebnis weiterrechnen.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese fünf führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Mietrendite
Derselbe Ertrag, andere Frage: nicht was er wert ist, sondern was er einbringt.
Verkaufen oder halten
Der Verkehrswert ist der Ausgangspunkt jeder Verkaufsentscheidung.
Makler oder privat verkaufen
Wer den Wert kennt, verhandelt anders — und kann ausrechnen, ob der Maklerlohn sich durch einen höheren Preis trägt.
Erbbaurecht oder Volleigentum
Beim Erbbaurecht ist der Bodenwert nicht Ihrer. Das ändert den Ertragswert und die Beleihung.
Standortanalyse
Der Liegenschaftszins ist keine freie Wahl, sondern eine Lagefrage. Was der Ort dazu sagt, steht hier.
Worauf Sie achten sollten
- Der Liegenschaftszinssatz ist die empfindlichste Größe Ein halber Prozentpunkt verschiebt den Wert um mehr als zehn Prozent. Er kommt aus den Auswertungen des örtlichen Gutachterausschusses und nicht aus dem Bauchgefühl.
- Die Restnutzungsdauer ist nicht das Alter Modernisierungen verlängern sie. Ein Haus von 1960 mit neuem Dach, neuen Fenstern und neuer Heizung hat eine deutlich längere Restnutzungsdauer als eines im Originalzustand.
- Der Ertragswert ist ein Modell, kein Kaufpreis Er beschreibt, was ein rein rechnender Erwerber zahlen würde. Am Markt entscheidet auch, wer sonst noch bietet — beides kann weit auseinanderliegen.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Bei Objekten, bei denen die Ertragserzielung im Vordergrund steht: Mietwohnhäuser, vermietete Eigentumswohnungen, gemischt genutzte Gebäude. Für selbst genutzte Einfamilienhäuser ist das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren üblich.
Woher bekomme ich den Liegenschaftszinssatz?
Vom Gutachterausschuss der Gemeinde oder des Kreises. Er leitet ihn nach § 33 ImmoWertV aus tatsächlichen Kaufpreisen ab und veröffentlicht ihn im Grundstücksmarktbericht. Die Berichte sind vielerorts kostenlos abrufbar. Ein selbst gewählter Satz verschiebt den Ertragswert um Zehntausende — er wirkt doppelt, auf die Bodenwertverzinsung und auf den Barwertfaktor.
Ist der Ertragswert dasselbe wie der Verkehrswert?
Nicht ganz. Das Verfahren liefert den vorläufigen Ertragswert. Nach § 8 ImmoWertV sind danach noch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen — Bauschäden, Baulasten, Denkmalschutz, Instandhaltungsstau, wohnungsrechtliche Bindungen. Erst danach steht der Verkehrswert.