ImmoZahl

39 — Kaufentscheidung

Wohnung oder ganzes Haus

Drei Eigentumswohnungen an drei Orten oder ein Mehrfamilienhaus mit drei Parteien? Die eine Seite streut das Risiko, die andere spart Hausgeld, Verwaltung und Abstimmung. Der Rechner stellt beides für dasselbe Kapital gegenüber.

Was Sie einsetzen

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Das Geld, das Sie selbst einbringen. Rechnen Sie damit, die Kaufnebenkosten daraus zu bezahlen — Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit.

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Der reine Zinssatz des Darlehens, nicht der Effektivzins. Er steht im Finanzierungsangebot der Bank.

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Wie viel Prozent der Darlehenssumme Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Üblich sind 2 bis 3 Prozent. Je höher, desto schneller sind Sie schuldenfrei — und desto höher die monatliche Rate.

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Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision, als Anteil am Kaufpreis. Je nach Bundesland und Maklereinsatz zusammen 6 bis 15 Prozent. Banken finanzieren sie meist nicht mit.

Genauer rechnen Eigentumswohnungen · Mehrfamilienhaus · Annahmen — bereits vorbelegt

Eigentumswohnungen

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Der im Kaufvertrag vereinbarte Preis, ohne Kaufnebenkosten — die kommen im nächsten Feld dazu.

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Die Nettokaltmiete aus dem Mietvertrag — ohne Betriebskosten und ohne Heizung.

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Verwaltung und Zuführung zur Erhaltungsrücklage.

Mehrfamilienhaus

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Der im Kaufvertrag vereinbarte Preis, ohne Kaufnebenkosten — die kommen im nächsten Feld dazu.

Wie viele Wohnungen das Haus hat. Mehr Einheiten verteilen das Leerstandsrisiko, machen aber auch mehr Arbeit.

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Die Nettokaltmiete aus dem Mietvertrag — ohne Betriebskosten und ohne Heizung.

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Rücklage für Reparaturen am Gebäude. Als Faustzahl 10 bis 20 Euro je Quadratmeter und Jahr, bei älteren Häusern eher mehr. Nicht auf die Mietpartei umlegbar.

m²

Gemessen nach Wohnflächenverordnung: Balkone und Terrassen zählen meist zu einem Viertel, Räume unter einem Meter Höhe gar nicht. Die Angabe im Exposé weicht davon oft ab.

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Was die Verwaltung des ganzen Hauses im Jahr kostet — bei mehreren Einheiten deutlich mehr als bei einer Wohnung, je Einheit aber weniger.

Annahmen

Jahre

Über wie viele Jahre gerechnet wird. Je länger der Zeitraum, desto stärker wirken Zins und Wertentwicklung — und desto unsicherer wird das Ergebnis.

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Eine Annahme, keine Prognose — niemand kennt sie. Rechnen Sie einmal mit 0 Prozent und einmal mit 2 Prozent durch: Der Unterschied zeigt, wie sehr das Ergebnis an dieser einen Zahl hängt.

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Der Satz auf den nächsten verdienten Euro, nicht der Durchschnitt über Ihr ganzes Einkommen. Bei mittleren Einkommen liegt er meist zwischen 30 und 42 Prozent. Im Steuerbescheid steht er nicht; für eine Überschlagsrechnung genügt eine grobe Einordnung.

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Wie viel Prozent des Gebäudewerts Sie im Jahr abschreiben. Für Wohngebäude gilt nach § 7 Abs. 4 EStG der Satz, der zum Fertigstellungsjahr passt — bei Fertigstellung ab 1925 sind es zwei Prozent, davor 2,5 Prozent, für neuere Gebäude gelten eigene Sätze.

Vorsprung der besseren Wahl

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Eigentumswohnungen
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Mehrfamilienhaus
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Rendite Wohnungen
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Rendite Haus
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Die Unterschiede

Vermögen im Verlauf

Nach Steuer, mit Tilgung und Wertentwicklung.

Was keine Rechnung abbildet

    Der nächste Schritt

    Was als Nächstes ansteht — und warum

    Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese drei führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.

    Mietrendite

    Beide Wege in derselben Kennzahl — erst dann lassen sich die Ergebnisse nebeneinanderlegen.

    Instandhaltungsrücklage

    Beim Haus tragen Sie das Dach allein, bei der Wohnung die Gemeinschaft.

    Verwalten lassen oder selbst

    Mehr Einheiten heißen mehr Verwaltung. Ob Sie das selbst machen oder vergeben, verschiebt die Rechnung deutlich.

    Worauf Sie achten sollten

    • Beim Haus entscheiden Sie allein — und zahlen allein Keine Eigentümerversammlung, keine Sonderumlage, kein Beschluss gegen Ihre Stimme. Dafür trifft Sie jede Maßnahme zu hundert Prozent.
    • Die Streuung ist der eigentliche Unterschied Mehrere Einheiten verteilen das Mietausfallrisiko. Eine einzelne Wohnung ist entweder vermietet oder leer — dazwischen gibt es nichts.
    • Der Verwaltungsaufwand wächst nicht linear Ein Haus mit sechs Parteien macht mehr als sechsmal so viel Arbeit wie eine Wohnung — und ab einer gewissen Größe ist eine Verwaltung keine Option mehr, sondern eine Voraussetzung.

    Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.

    Häufige Fragen

    Ist ein Mehrfamilienhaus besser als mehrere Eigentumswohnungen?

    Rechnerisch spart das Haus Kaufnebenkosten — die fallen je Kaufvertrag an — und das Hausgeld für Verwaltung und Rücklage. Dafür hängt alles an einem Standort und einem Dach. Mehrere Wohnungen streuen nur dann, wenn sie an verschiedenen Orten liegen.

    Kann ich ein Mehrfamilienhaus später aufteilen?

    Ja, die Aufteilung in Wohnungseigentum und der Einzelverkauf bringen regelmäßig mehr als der Verkauf im Ganzen. Umgekehrt geht es nicht. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Aufteilung nach § 250 BauGB genehmigungspflichtig sein.