Was das Finanzamt nimmt und was es zurückgibt.
Steuer
Bei einer vermieteten Wohnung entscheidet die Steuer mit darüber, ob der Kauf sich trägt. Die Abschreibung mindert das Ergebnis, ohne dass Geld abfließt. Erhaltungsaufwand wirkt sofort, Herstellungsaufwand über Jahrzehnte — und zwischen beiden liegt eine Grenze, die viele erst kennenlernen, wenn sie überschritten ist.
7 von 59 Rechnern gehören in diesen Bereich.
Der Weg durch die ersten fünf
Nicht alle auf einmal. Diese fünf beantworten die Fragen, die zuerst kommen — in dieser Reihenfolge.
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1
Abschreibung
Der Abschreibungssatz — die größte Position, die kein Geld kostet. -
2
Anlage V
Einnahmen und Werbungskosten für die Steuererklärung. -
3
Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand
Die 15-Prozent-Grenze der ersten drei Jahre, die alles umdrehen kann. -
4
Sofort abziehen oder verteilen
Sofort abziehen oder auf zwei bis fünf Jahre strecken. -
5
Spekulationssteuer
Was ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist kostet.
Der Fehler, der am meisten kostet
Die 15-Prozent-Grenze übersehen. Wer innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf für mehr als 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten instand setzt, macht aus sofort abziehbarem Aufwand nachträgliche Herstellungskosten — abzuschreiben über Jahrzehnte statt abziehbar im selben Jahr.
Eine Faustregel
Der Grundanteil mindert die Abschreibungsbasis. Bei 300.000 Euro Kaufpreis und zwei Prozent Abschreibung kostet jeder Prozentpunkt mehr Grundanteil rund 60 Euro Abschreibung im Jahr.
Alle 7 Rechner in diesem Bereich
Jeder rechnet mit Quellenangabe und zeigt den vollständigen Rechenweg.
- Abschreibung — Linear, degressiv, Denkmal und die Sonderabschreibung für Neubauten.
- Spekulationssteuer — Was der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist kostet.
- Grundsteuer — Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz zur Jahressteuer zusammengesetzt.
- Erbschaft- und Schenkungsteuer — Freibeträge, Steuersätze und die Verschonungen für Wohnimmobilien.
- Anlage V — Einnahmen und Werbungskosten an einer Stelle, mit der Wirkung auf die Steuer.
- Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand — Die 15-Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Wie viel Sanierung nach dem Kauf noch sofort absetzbar ist.
- Vermietung an Angehörige — Die 66-Prozent-Grenze des § 21 Abs. 2 EStG — verglichen wird die Warmmiete, nicht die Kaltmiete.
Worauf sich das stützt
Einkommensteuergesetz, Grunderwerbsteuergesetz, Grundsteuergesetz, Erbschaftsteuergesetz. Jede Zahl steht mit ihrer Fundstelle auf der Quellenseite.
Jede Zahl auf dieser Seite hat eine Herkunft, die Sie nachprüfen können — sie steht am jeweiligen Rechner und gesammelt auf der Quellenseite.
Wen dieser Bereich am meisten betrifft:
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Abschreibung für eine vermietete Immobilie?
Für Wohngebäude beträgt der lineare Satz nach § 7 Abs. 4 EStG 2 Prozent im Jahr, bei Fertigstellung vor 1925 sind es 2,5 Prozent. Für Gebäude, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gelten 3 Prozent. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil — Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt außen vor.
Was ist anschaffungsnaher Herstellungsaufwand?
Übersteigen die Instandsetzungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, gelten sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG insgesamt als Herstellungskosten. Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern wandern in die Abschreibung. Betroffen ist der volle Betrag, nicht nur der Teil über der Grenze — deshalb entscheidet oft eine einzige Rechnung.
Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
Nach Ablauf von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung ist der Gewinn nicht mehr steuerbar (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG); maßgeblich sind die Daten der beiden notariellen Kaufverträge. Unabhängig davon bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie durchgehend selbst bewohnt wurde oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren.