17 — Finanzierung
Tilgungsplan berechnen
Die Rate bleibt gleich, ihre Zusammensetzung nicht: Anfangs ist fast alles Zins, am Ende fast alles Tilgung. Wer das sieht, versteht, warum ein Prozentpunkt mehr Anfangstilgung die Laufzeit um Jahre verkürzt.
vollständiges ErgebnisMonatliche Rate
—- Laufzeit bis schuldenfrei
- —
- Zinsen insgesamt
- —
- Restschuld nach Bindung
- —
- Getilgt bis dahin
- —
Was das für Sie heißt
Wie die Schuld abschmilzt
Die Kurve fällt anfangs flach und wird von Jahr zu Jahr steiler — jeder getilgte Euro spart Zins, der wieder tilgt.
Zins und Tilgung im Verhältnis
Tilgungsplan
| Jahr | Zins | Tilgung | Sondertilgung | Restschuld |
|---|
Wie die Annuität entsteht
Die Jahresrate ergibt sich aus Zins- und Tilgungssatz zusammen, bezogen auf die ursprüngliche Darlehenssumme.
Monatsrate = Darlehen × (Zinssatz + Tilgungssatz) ÷ 100 ÷ 12Die Rate bleibt konstant. Weil die Restschuld sinkt, sinkt der Zinsanteil Monat für Monat — und weil die Rate gleich bleibt, steigt der Tilgungsanteil um genau denselben Betrag. Diese Verschiebung beschleunigt sich, je weiter die Tilgung fortschreitet.
Deshalb wirkt ein höherer Anfangstilgungssatz überproportional: Bei 3,6 Prozent Zins und einem Prozent Tilgung dauert die Rückzahlung über vierzig Jahre, bei drei Prozent Tilgung noch gut zwanzig.
Worauf es beim Tilgungsplan ankommt
Die Anfangstilgung ist die wichtigste Stellschraube und wird oft zu niedrig gewählt, weil die Rate dann kleiner aussieht. Bei einem Prozent Tilgung läuft ein Darlehen über vierzig Jahre und kostet mehr Zinsen als die ursprüngliche Summe. Wer bei vermieteten Objekten bewusst niedrig tilgt, um den steuerlich abziehbaren Zins hochzuhalten, sollte gegenrechnen: Gespart wird nur der Grenzsteuersatz auf die Zinsen, gezahlt werden die Zinsen ganz.
Die Restschuld nach der Zinsbindung ist die eigentliche Risikogröße. Bei zehn Jahren Bindung und zwei Prozent Anfangstilgung sind noch rund drei Viertel offen — der neue Zins wirkt also fast auf den vollen Betrag. Was das bedeutet, zeigt der Stresstest.
Sondertilgungen wirken früh am stärksten, weil jeder getilgte Euro über die gesamte Restlaufzeit Zinsen spart. Die meisten Verträge erlauben jährlich fünf Prozent der ursprünglichen Summe ohne Zusatzkosten. Wer diese Möglichkeit nicht verhandelt hat, kann später nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung ablösen.
Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung besteht übrigens ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) — unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung noch läuft und ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese vier führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Sondertilgung oder anlegen
Lohnt sich der zusätzliche Euro in der Tilgung oder in der Anlage?
Zinsbindung vergleichen
Die Restschuld am Ende der Bindung entscheidet über die Anschlussfinanzierung.
Cashflow
Zins und Tilgung bestimmen, was monatlich übrig bleibt.
Zins sichern oder abwarten
Wenn die Zinsbindung ausläuft, steht die Frage an, ob man den Zins heute sichert oder wartet.
Worauf Sie achten sollten
- Zwei Prozent Anfangstilgung sind heute wenig Bei niedrigen Zinsen tilgt eine Rate langsam, bei hohen schneller — die Laufzeit hängt an beidem. Rechnen Sie nach, in welchem Jahr Sie schuldenfrei wären, und vergleichen Sie das mit Ihrem geplanten Ruhestand.
- Sondertilgungen wirken am Anfang am stärksten Je früher sie fallen, desto länger sparen sie Zinsen. Ein Recht auf fünf Prozent jährlich kostet meist keinen Zinsaufschlag und ist die billigste Flexibilität, die ein Darlehensvertrag bietet.
- Die Restschuld am Ende der Bindung ist die eigentliche Zahl Sie entscheidet, wie stark ein höherer Anschlusszins durchschlägt. Alles, was sie senkt — höhere Tilgung, längere Bindung, Sondertilgung —, verkleinert dieses Risiko.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?
Bei den heutigen Zinsen gelten zwei bis drei Prozent als üblich. Mit einem Prozent läuft ein Darlehen über vierzig Jahre und kostet mehr Zinsen als die ursprüngliche Summe. Jeder zusätzliche Prozentpunkt verkürzt die Laufzeit überproportional.
Wie viel Restschuld bleibt nach der Zinsbindung?
Bei zehn Jahren Bindung und zwei Prozent Anfangstilgung sind noch rund drei Viertel der Schuld offen. Der Zins der Anschlussfinanzierung wirkt also fast auf den vollen Betrag — das ist das größte Einzelrisiko einer Immobilienfinanzierung.
Kann ich ein Darlehen vorzeitig kündigen?
Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB), unabhängig von der Zinsbindung und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Davor nur, wenn der Vertrag es vorsieht.