53 — Vergleich
Erbbaurecht oder Volleigentum
Ein Erbbaurecht sieht günstig aus, weil das Grundstück im Kaufpreis fehlt. Bezahlt wird es trotzdem — jährlich, und am Ende gehört es Ihnen nicht. Ob sich das rechnet, entscheiden zwei Zahlen, die im Exposé selten stehen: die Restlaufzeit und die Anpassungsklausel.
vollständiges ErgebnisGünstiger über die Restlaufzeit
—Tragen Sie links die Eckdaten des Erbbaurechts ein.
Was das für Sie heißt
- Erbbauzins, Barwert
- —alle künftigen Zahlungen auf heute
- Erbbauzinssatz
- —
- Umschlag bei
- —
- Bruttorendite
- —
Beide Wege nebeneinander
| Posten | Erbbaurecht | Volleigentum |
|---|
Wie der Barwertvergleich gerechnet wird
Verglichen wird, was über die Restlaufzeit tatsächlich eingesetzt wird — beide Seiten auf heute zurückgerechnet, damit sie vergleichbar sind.
Erbbaurecht = Kaufpreis + Barwert der Erbbauzinsen − Barwert der Entschädigung
Volleigentum = Kaufpreis + Bodenwert − Barwert dessen, was am Ende noch da ist
Der Barwert der Erbbauzinsen ist die Summe aller künftigen Jahreszahlungen, jede auf heute abgezinst. Mit Wertsicherungsklausel wächst die Zahlung jährlich mit; gerechnet wird dann mit derselben Inflationsannahme wie in den übrigen Langfristrechnungen dieser Seite.
Barwert = Erbbauzins × (1 − ((1 + g) ÷ (1 + i))^n) ÷ (i − g)
Beim Volleigentum zahlen Sie das Grundstück einmalig, behalten es aber. Am Ende der betrachteten Zeit stehen Gebäude und Boden weiterhin Ihnen zu — das wird als Restwert abgezinst und vom Einsatz abgezogen. Ohne diesen Abzug wäre der Vergleich unfair.
Der Umschlagpunkt ist die Restlaufzeit, bei der beide Seiten gleich viel kosten. Er entsteht durch die Abzinsung: Je weiter die Erbbauzinsen in der Zukunft liegen, desto weniger wiegen sie heute — und desto weniger wiegt auch, dass das Grundstück Ihnen nie gehört.
Nicht enthalten sind Bodenwertsteigerungen. Sie kommen beim Erbbaurecht der Grundstückseigentümerseite zugute, beim Volleigentum Ihnen. In steigenden Märkten spricht das zusätzlich für Volleigentum.
Die zwei Zahlen, auf die es ankommt
Erbbaurechte haben einen schlechten Ruf, und der ist nur zur Hälfte verdient. Bei langer Restlaufzeit und moderatem Erbbauzins sind sie eine vernünftige Sache: Sie zahlen das Grundstück nicht auf einmal, sondern in Raten, und Geld, das heute nicht im Boden steckt, kann anderswo arbeiten. Kirchliche und kommunale Ausgeber verlangen oft weniger als die marktübliche Verzinsung.
Die Restlaufzeit entscheidet über alles Weitere. Sie wirkt in zwei Richtungen zugleich: Je länger sie ist, desto mehr Erbbauzins fällt insgesamt an — aber desto weniger wiegt jede einzelne Zahlung heute, und desto weiter weg ist der Tag, an dem das Gebäude an die Grundstückseigentümerseite fällt. Unterhalb von etwa vierzig Jahren kippt das Bild, und zwar aus einem sehr praktischen Grund: Banken finanzieren nur innerhalb der Restlaufzeit. Was Sie schwer finanzieren können, kann die Käuferseite später auch schwer finanzieren.
Die Wertsicherungsklausel ist die Zahl, die niemand nennt. Ein Erbbauzins von 6.300 Euro ohne Anpassung hat über 55 Jahre einen Barwert von rund 139.000 Euro. Derselbe Erbbauzins mit Bindung an den Verbraucherpreisindex kommt auf rund 207.000 — fast 70.000 Euro mehr, ohne dass sich an der Zahl im Vertrag etwas ändert. Prüfen Sie deshalb nicht nur, ob eine Klausel drin ist, sondern auch, wann zuletzt angepasst wurde.
Was Sie außerdem im Vertrag suchen sollten: die Heimfallgründe. Sie regeln, unter welchen Umständen das Erbbaurecht vorzeitig zurückfällt — etwa bei Zahlungsverzug oder bei Verletzung von Bau- und Nutzungspflichten. Und die Zustimmungsvorbehalte: Viele Verträge machen Verkauf und Belastung von der Zustimmung der Grundstückseigentümerseite abhängig. Beides taucht in keiner Renditerechnung auf und entscheidet trotzdem darüber, wie frei Sie sind.
Weiterrechnen
Was als Nächstes ansteht — und warum.