02 — Liquidität
Cashflow berechnen
Die entscheidende Frage im Alltag ist nicht die Rendite, sondern ob am Monatsende Geld übrig bleibt oder fehlt. Dieser Rechner zieht Rate, laufende Kosten und Steuer von der Miete ab — und zeigt, wie sich das über zehn Jahre verschiebt, wenn der Zinsanteil sinkt.
vollständiges ErgebnisCashflow nach Steuer, Monat
—- Darlehen
- —
- Rate im Monat
- —
- Vor Steuer
- —
- Steuerwirkung
- —im Monat
Was das für Sie heißt
Von der Miete zum Cashflow
Erstes Jahr, alle Posten im Verhältnis. Grün geht zu, rot geht ab.
Erstes Jahr im Detail
Warum Tilgung kein Aufwand ist
Die Darlehensrate besteht aus Zins und Tilgung. Nur der Zins ist eine Werbungskostenposition und mindert die Steuer. Die Tilgung verringert Ihre Schulden und ist damit Vermögensaufbau, kein Aufwand — sie belastet den Kontostand, nicht die Steuererklärung.
Umgekehrt mindert die Abschreibung die Steuer, kostet aber kein Geld. Deshalb liegt der Cashflow nach Steuer bei vielen Objekten über dem Cashflow davor.
Steuerliches Ergebnis = Miete − Zinsen − Abschreibung − laufende Kosten Cashflow = Miete − Rate − laufende Kosten − SteuerDie ersten zehn Jahre
Miete und Kosten bleiben hier unverändert. Der Cashflow steigt trotzdem, weil der Zinsanteil der Rate sinkt.
| Jahr | Zins | Tilgung | Restschuld | Cashflow im Monat |
|---|
Wie Ihre Miete am Ort dasteht
Optional: Wählen Sie die Gemeinde, dann steht die eingetragene Miete neben dem örtlichen Niveau aus dem Zensus. Eine zu hoch angesetzte Miete hebt jede Kennzahl dieser Seite gleichmäßig an — deshalb lohnt der Abgleich, bevor Sie mit dem Ergebnis weiterrechnen.
Wie Sie den Cashflow lesen sollten
Ein negativer Cashflow ist kein Ausschlusskriterium. Er bedeutet, dass Sie monatlich Geld zuschießen — häufig bei hoher Tilgung und in gefragten Lagen mit niedriger Mietrendite. Der Zuschuss fließt dabei zu einem großen Teil in die Tilgung, also in Ihr eigenes Vermögen. Kritisch wird es erst, wenn der Zuschuss nicht dauerhaft aus dem laufenden Einkommen gedeckt werden kann oder wenn schon eine kleine Mietminderung das Objekt kippt.
Der Steuereffekt wirkt in beide Richtungen. Solange Zinsen und Abschreibung zusammen über der Miete liegen, entsteht ein steuerlicher Verlust, der andere Einkünfte mindert — das Finanzamt trägt dann einen Teil der Belastung. Mit sinkender Restschuld dreht sich das um: Der Zinsabzug fällt weg, der Überschuss wird steuerpflichtig, und der Cashflow nach Steuer wächst langsamer als der davor.
Diese Rechnung unterstellt konstante Werte. Mieten steigen in der Praxis, Instandhaltungskosten ebenso, und nach Ablauf der Zinsbindung steht eine Anschlussfinanzierung an, deren Zins heute niemand kennt. Rechnen Sie deshalb einen Fall mit zwei Prozentpunkten höherem Zins durch, bevor Sie sich festlegen.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese sieben führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Mietrendite
Dieselben Zahlen als Rendite: vergleichbar über Objekte hinweg.
Tilgungsplan
Der Zinsanteil sinkt Jahr für Jahr — hier sehen Sie, wie schnell.
Szenarien und Stresstest
Was passiert bei Leerstand, höherem Zins oder einer Reparatur? Der Stresstest rechnet es durch.
Abschreibung
Die Abschreibung kostet kein Geld und hebt den Cashflow nach Steuer.
Privat oder über eine GmbH
Im Privatvermögen zahlt der persönliche Satz, in der GmbH Körperschaft- und Gewerbesteuer. Ab welchem Ergebnis sich das dreht, rechnet dieser Vergleich.
Wohnung oder ganzes Haus
Beim Mehrfamilienhaus verteilt sich das Leerstandsrisiko, dafür steigen Verwaltung und Instandhaltung.
Objektbericht
Cashflow ist eine Momentaufnahme. Der Bericht rechnet ihn über die Haltedauer fort — mit drei Belastungsproben.
Worauf Sie achten sollten
- Die Tilgung ist keine Kosten, aber sie muss da sein Im Cashflow taucht sie als Abfluss auf, im Vermögen als Zuwachs. Ein negativer Cashflow bei hoher Tilgung ist deshalb etwas anderes als einer bei hohen Zinsen — nur der zweite ist verlorenes Geld. Beides muss trotzdem jeden Monat auf dem Konto sein.
- Rechnen Sie mit dem Anschlusszins, nicht mit dem heutigen Nach zehn Jahren Zinsbindung und zwei Prozent Anfangstilgung stehen noch rund drei Viertel der Schuld offen. Ein Cashflow, der nur bei heutigem Zins trägt, ist kein Ergebnis, sondern eine Momentaufnahme.
- Der Steuervorteil ist ein Ergebnis, keine Größe zum Einsetzen Er entsteht aus Zinsen, Abschreibung und laufenden Kosten und schwankt mit ihnen. Wer ihn als feste Zahl einplant, plant mit einem Betrag, der im ersten Jahr am größten ist und danach jedes Jahr kleiner wird — die Zinsen sinken, die Abschreibung bleibt.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Was ist ein guter Cashflow bei einer Immobilie?
Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie sich selbst trägt. Ein negativer ist kein Ausschlusskriterium: Der Zuschuss fließt zu einem großen Teil in die Tilgung und damit in Ihr Vermögen. Kritisch wird es, wenn er nicht dauerhaft aus dem Einkommen gedeckt werden kann.
Warum ist die Tilgung kein Aufwand?
Weil sie Ihre Schulden verringert und damit Vermögen aufbaut. Steuerlich abziehbar ist nur der Zinsanteil der Rate. Umgekehrt mindert die Abschreibung die Steuer, kostet aber kein Geld — deshalb liegt der Cashflow nach Steuer oft über dem davor.
Welche Kosten muss ich beim Cashflow einrechnen?
Die Darlehensrate, die nicht umlagefähigen Kosten — Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis — und die Steuer auf den Überschuss. Umlagefähige Betriebskosten bleiben außen vor, weil sie durchlaufen.