Für Vermieterinnen und Vermieter

Rechner für Vermieter

Vermieten ist kein Zustand, sondern ein Betrieb: Jedes Jahr eine Abrechnung, alle paar Jahre eine Mieterhöhung, dazwischen Instandhaltung, Steuererklärung und die eine oder andere Frist, die Geld kostet, wenn man sie verpasst. Fast alles davon ist gesetzlich geregelt, und fast jede Regel hat eine Grenze, die sich ausrechnen lässt.

46 von 59 Rechnern auf dieser Seite betreffen diese Rolle — hier stehen sie in der Reihenfolge, in der man sie braucht.

Der Weg durch die ersten fünf

Nicht alle auf einmal. Diese fünf beantworten die Fragen, die zuerst kommen — in dieser Reihenfolge.

1 Nebenkostenabrechnung
Die Abrechnung, die jedes Jahr fällig ist — mit Fristenprüfung und Entwurf.
2 Mieterhöhung
Was zulässig ist: Vergleichsmiete, Kappungsgrenze, Sperrfrist.
3 Anlage V
Einnahmen und Werbungskosten für die Steuererklärung, jetzt auch über fünf Jahre.
4 Mietrendite
Was das Objekt nach allen laufenden Kosten wirklich abwirft.
5 Objektbericht
Das Objekt über die ganze Haltedauer, mit drei Belastungsproben.

Der Fehler, der am meisten kostet

Die Abrechnungsfrist übersehen. Die Betriebskostenabrechnung muss der Mietpartei binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen; danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, wenn die Verspätung zu vertreten ist — ein Guthaben bleibt trotzdem auszuzahlen (§ 556 Abs. 3 BGB).

Nebenkostenabrechnung rechnen

Eine Faustregel

Rechnen Sie mit mindestens zwei Prozent Mietausfallwagnis und mit zehn Euro je Quadratmeter und Jahr für Instandhaltung. Wer diese beiden Posten weglässt, hält eine Bruttorendite für eine Nettorendite — und liegt um mehr als einen Prozentpunkt daneben.

Alle 46 Rechner für Vermieter

Nach Bereichen geordnet. Jeder rechnet mit Quellenangabe und zeigt den vollständigen Rechenweg.

Rendite und Finanzierung

Lohnt sich das Objekt, und trägt es sich?

Mietrendite — Brutto und netto, mit Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Mietausfall.
Cashflow — Was nach Darlehensrate, Rücklage und Steuer im Monat übrig bleibt.
Eigenkapitalrendite — Interne Verzinsung über die Haltedauer, samt Verkauf und Spekulationsfrist.
Szenarien und Stresstest — Wie weit Zins, Miete und Leerstand abweichen dürfen, bevor es eng wird.
Tilgungsplan — Rate, Zins- und Tilgungsanteil sowie Restschuld Jahr für Jahr.
Vorfälligkeitsentschädigung — Was die vorzeitige Ablösung eines Darlehens kostet.
Instandhaltungsrücklage — Zwei anerkannte Ansätze nebeneinander, mit dem Verlauf über zwanzig Jahre.
Effektivzins und Angebote vergleichen — Zwei Bankangebote nach derselben Methode: Sollzins, Disagio, Gebühren und Tilgungsverrechnung in einer Zahl.
Hausgeld aufschlüsseln — Umlagefähig, bei Ihnen bleibend oder gar keine Kosten — die drei Teile des Hausgelds getrennt.
Objektbericht — Kennzahlen, Finanzierung, Cashflow und Steuer Jahr für Jahr — mit drei Belastungsproben, zum Ausdrucken.
Bereitstellungszinsen — Was das Warten auf den Baufortschritt kostet — und wie viel höherer Sollzins genauso teuer wäre.

Steuer

Was das Finanzamt nimmt und was es zurückgibt.

Abschreibung — Linear, degressiv, Denkmal und die Sonderabschreibung für Neubauten.
Grundsteuer — Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz zur Jahressteuer zusammengesetzt.
Anlage V — Einnahmen und Werbungskosten an einer Stelle, mit der Wirkung auf die Steuer.
Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand — Die 15-Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Wie viel Sanierung nach dem Kauf noch sofort absetzbar ist.
Vermietung an Angehörige — Die 66-Prozent-Grenze des § 21 Abs. 2 EStG — verglichen wird die Warmmiete, nicht die Kaltmiete.

Mietrecht und Abrechnung

Was Sie dürfen und wie abzurechnen ist.

Nebenkostenabrechnung — Alle 17 Betriebskostenarten nach Fläche, Personen oder Verbrauch verteilen.
Mieterhöhung — Sperrfrist, Kappungsgrenze und Vergleichsmiete in einem Durchgang geprüft.
Wohnfläche nach WoFlV — Dachschrägen zur Hälfte, Balkone zu einem Viertel, Keller gar nicht.
CO₂-Kosten aufteilen — Das Zehn-Stufen-Modell nach dem CO2KostAufG, Pflicht seit 2023.
Mietkaution — Höchstgrenze, Ratenzahlung und Verzinsung nach § 551 BGB.
Mietpreisbremse — Zulässige Miete bei Neuvermietung, mit allen vier Ausnahmen.
Staffel- und Indexmiete — Beide Verläufe nebeneinander, mit den jeweiligen Formvorschriften.
Heizkosten abrechnen — Verteilung nach Verbrauch und Fläche, mit der Kürzung um 15 Prozent.
Kündigungsfrist — Beendigungstermin, dritter Werktag und die Fristen nach fünf und acht Jahren.
Möblierungszuschlag — Zeitwert, Abschreibung und Verzinsung nach der Berliner Methode.
Mietminderung — Taggenau von der Bruttomiete, mit dem, was im Gesetz wirklich steht.
Modernisierungsumlage — Acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete — aber erst nach Abzug von Zuschüssen und Erhaltungsaufwand.

Markt und Bewertung

Was das Objekt wert ist und wo es steht.

Mietpreis und Richtwert — Nettokaltmiete je Quadratmeter für 10 635 Gemeinden, mit Spanne.

Entscheidungen

Zwei Wege nebeneinander, beide nach Steuer.

Verkaufen oder halten — Erlös anlegen oder weiter vermieten — beide Wege über Ihren Zeitraum.
Sondertilgung oder anlegen — Sicherer Zinsvorteil gegen versteuerte Rendite, mit Break-even.
Einziehen oder vermieten — Ersparte Miete gegen Mieteinnahme, beides nach Steuer.
Sanieren oder verkaufen — Modernisierung mit Umlage und Wertzuwachs gegen den sofortigen Erlös.
Zinsbindung vergleichen — Zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre — was der Aufschlag kostet.
Schenken oder vererben — Freibeträge über die Zehnjahresfrist nutzen, mit Nießbrauch und Teilübertragung.
Kurzzeit oder Dauermiete — Ferienwohnung gegen Dauervertrag — mit Auslastung, Plattformgebühr und Zeitaufwand.
Möbliert oder unmöbliert — Zuschlag und Abschreibung gegen Anschaffung, Ersatz und höhere Fluktuation.
Verwalten lassen oder selbst — Verwaltergebühr gegen Zeitaufwand, mit Ihrem Stundenlohn in dieser Rolle.
Zins sichern oder abwarten — Forward-Aufschlag gegen die Zinsentwicklung, die eintreten müsste.
Privat oder über eine GmbH — Körperschaftsteuer und erweiterte Kürzung gegen die Zehnjahresfrist.
Renovieren oder so vermieten — Kosten und Leerstand gegen höhere Miete und kürzere Vermarktung.
Mietpartei halten oder wechseln — Bestandsmiete und Erhöhung gegen Neuvermietung mit Leerstand.
Photovoltaik auf dem Mietshaus — Einspeisung gegen Mieterstrom, mit Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG.
Sofort abziehen oder verteilen — § 82b EStDV: Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre strecken oder nicht.
Zwei Objekte nebeneinander — Dieses oder jenes: Nettorendite, Cashflow und Faktor in einer Tabelle, mit dem Kaufpreis, ab dem es kippt.
Erbbaurecht oder Volleigentum — Erbbauzins, Restlaufzeit und Entschädigung im Barwertvergleich — mit der Restlaufzeit, ab der es kippt.

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Häufige Fragen

Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein?

Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Maßgeblich ist der Zugang, nicht die Absendung. Nach Fristablauf ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, die Verspätung ist nicht zu vertreten. Ein Guthaben bleibt in jedem Fall auszuzahlen. Die Mietpartei hat ihrerseits zwölf Monate ab Zugang, um Einwendungen zu erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).

Wie oft darf ich die Miete erhöhen?

Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB setzt voraus, dass die Miete seit fünfzehn Monaten unverändert ist; das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Begrenzt wird sie durch die Kappungsgrenze: höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Erhöhungen nach Modernisierung (§ 559 BGB) und bei Staffel- oder Indexmiete folgen eigenen Regeln.

Welche Kosten kann ich als Vermieter von der Steuer absetzen?

Als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung insbesondere: Schuldzinsen (nicht die Tilgung), die Gebäudeabschreibung, Erhaltungsaufwand, nicht umlagefähige Betriebskosten, Verwaltung, Versicherungen, Fahrten zum Objekt und Steuerberatungskosten, soweit sie auf die Anlage V entfallen. Größerer Erhaltungsaufwand lässt sich nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre verteilen.