Nachschlagen
Die meisten Ansprüche rund um eine Immobilie gehen nicht verloren, weil jemand im Recht geirrt hätte, sondern weil ein Datum verstrichen ist. Hier stehen die Fristen, die dabei am häufigsten übersehen werden — mit der Vorschrift, ab wann sie laufen und was ihr Ablauf kostet.
12 Monate — ab Ende des Abrechnungszeitraums
Nach Fristablauf ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, die Verspätung ist nicht zu vertreten. Ein Guthaben bleibt in jedem Fall auszuzahlen.
§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB Nebenkostenabrechnung erstellen und prüfen
12 Monate — ab Zugang der Abrechnung
Danach sind Einwendungen ausgeschlossen, wenn die Verspätung zu vertreten ist. Die Abrechnung wird dann so bindend, wie sie ist.
§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB Nebenkostenabrechnung erstellen und prüfen
15 Monate unverändert, Verlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung — ab Wirksamwerden der letzten Erhöhung
Ein zu früh gestelltes Verlangen ist unwirksam und muss nach Fristablauf wiederholt werden.
§ 558 Abs. 1 BGB Mieterhöhung prüfen nach § 558 BGB
bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats — ab Zugang des Erhöhungsverlangens
Ohne Zustimmung tritt die Erhöhung nicht ein; die vermietende Seite muss auf Zustimmung klagen. Umgekehrt bindet eine erteilte Zustimmung.
§ 558b Abs. 1 und 2 BGB Mieterhöhung prüfen nach § 558 BGB
3 Monate — ab Ablauf der Zustimmungsfrist
Verstreicht auch diese Frist, ist das Erhöhungsverlangen verbraucht. Es muss neu gestellt werden — und die Sperrfrist läuft weiter.
§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB Mieterhöhung prüfen nach § 558 BGB
20 % in 3 Jahren, in angespannten Märkten 15 % — ab dem Stand drei Jahre vor Wirksamwerden der Erhöhung
Was über der Grenze liegt, ist unwirksam — auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt.
§ 558 Abs. 3 BGB Mieterhöhung prüfen nach § 558 BGB
3, 6 oder 9 Monate — ab Zugang bis zum dritten Werktag eines Monats
Geht die Kündigung später zu, verschiebt sich das Ende um einen vollen Monat. Die Frist wächst nach 5 und nach 8 Jahren Überlassung.
§ 573c Abs. 1 BGB Kündigungsfrist berechnen nach § 573c BGB
3 Monate, dauerhaft — ab Zugang bis zum dritten Werktag eines Monats
Die Verlängerung nach 5 und 8 Jahren gilt nur für die vermietende Seite. Eine längere Frist zulasten der Mietpartei ist unwirksam.
§ 573c Abs. 1 Satz 1 und Abs. 4 BGB Kündigungsfrist berechnen nach § 573c BGB
spätestens 2 Monate vor Beendigung — ab dem vorgesehenen Ende des Mietverhältnisses
Ohne rechtzeitigen Widerspruch entfällt der Härteeinwand. Fehlt allerdings der Hinweis auf dieses Recht im Kündigungsschreiben, kann der Widerspruch noch im Prozess erklärt werden.
§ 574b Abs. 2 BGB Kündigungsfrist berechnen nach § 573c BGB
3 Jahre, per Landesverordnung bis zu 10 Jahre — ab Eintragung der erwerbenden Person im Grundbuch
In dieser Zeit ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder Verwertung ausgeschlossen — unabhängig davon, wie berechtigt der Grund wäre.
§ 577a BGB Kündigungsfrist berechnen nach § 573c BGB
2 Monate — ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage
Wird der Rückstand vollständig ausgeglichen oder erklärt eine öffentliche Stelle die Übernahme, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Das gilt nur einmal in zwei Jahren.
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB
spätestens 3 Monate vorher — ab dem geplanten Beginn der Arbeiten
Ohne formgerechte Ankündigung muss die Maßnahme nicht geduldet werden, und die Mieterhöhung nach § 559 BGB verzögert sich um sechs Monate.
§ 555c Abs. 1 BGB, § 559b Abs. 2 BGB
bis zum Ablauf des Folgemonats — ab Zugang der Ankündigung
Danach ist der Einwand ausgeschlossen. Die Frist beginnt allerdings nur zu laufen, wenn die Ankündigung den Anforderungen des § 555c BGB genügt — einschließlich des Hinweises auf Form und Frist des Einwands. Wer unverschuldet verhindert war, kann die Umstände noch unverzüglich nachschieben.
§ 555d Abs. 3 und 4 BGB
keine feste Frist, wirkt aber erst ab Zugang — ab Zugang der Rüge bei der vermietenden Seite
Zu viel gezahlte Miete wird nur für die Zeit nach Zugang der Rüge zurückverlangt. Wer spät rügt, verliert das Davor.
§ 556g Abs. 2 BGB Mietpreisbremse prüfen bei Neuvermietung
angemessene Prüffrist, in der Rechtsprechung meist 3 bis 6 Monate — ab Rückgabe der Wohnung
Ein Einbehalt über die Prüffrist hinaus ist nur für konkret bezifferte Ansprüche zulässig. Zahlen darf die Mietpartei die Kaution ihrerseits in drei Monatsraten.
§ 551 Abs. 2 BGB; zur Prüffrist Rechtsprechung, keine gesetzliche Regelung Mietkaution berechnen und verzinsen
6 Monate — ab Rückerhalt der Mietsache
Das ist die kürzeste wichtige Frist im Mietrecht. Danach sind Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjährt — auch die auf Schadensersatz statt Schönheitsreparaturen.
§ 548 Abs. 1 BGB
10 Jahre — ab Abschluss des notariellen Kaufvertrags
Wer vorher verkauft, versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz. Maßgeblich sind beide Vertragsdaten, nicht Zahlung oder Grundbucheintragung.
§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG Spekulationssteuer beim Verkauf berechnen
3 Jahre — ab Übergang von Nutzen und Lasten
Übersteigen die Instandsetzungskosten in dieser Zeit 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, wandert der volle Betrag in die Abschreibung statt sofort abziehbar zu sein.
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand prüfen
2 bis 5 Jahre, frei wählbar — ab dem Jahr der Zahlung
Das Wahlrecht besteht nur bei Gebäuden im Privatvermögen, die überwiegend Wohnzwecken dienen. Es wird mit der Steuererklärung ausgeübt.
§ 82b EStDV Erhaltungsaufwand sofort oder verteilt
bis zum 31. Juli des Folgejahres, mit steuerlicher Beratung bis Ende Februar des übernächsten Jahres — ab Ablauf des Veranlagungszeitraums
Danach kann das Finanzamt einen Verspätungszuschlag festsetzen; bei mehr als 14 Monaten Verspätung ist er gesetzlich vorgeschrieben.
§ 149 Abs. 2 und 3 AO, § 152 AO; für Veranlagungszeiträume bis 2024 gelten die verlängerten Fristen des Art. 97 § 36 EGAO Anlage V vorbereiten
1 Monat — ab Bekanntgabe des Bescheids
Danach wird der Bescheid bestandskräftig. Ein per Post versandter Bescheid gilt am vierten Tag nach Aufgabe zur Post als bekanntgegeben — der Poststempel ist damit der Fristbeginn, nicht der Tag im Briefkasten.
§ 355 Abs. 1 AO, § 122 Abs. 2 AO in der ab 2025 geltenden Fassung
1 Monat — ab Bekanntgabe des Steuerbescheids
Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung — ohne sie erfolgt keine Eintragung als Eigentümerin oder Eigentümer im Grundbuch.
§ 15 GrEStG, § 22 GrEStG Grunderwerbsteuer 2026 nach Bundesland
vier Raten: 15. Februar, 15. Mai, 15. August, 15. November — ab dem laufenden Kalenderjahr
Auf Antrag ist eine Jahreszahlung zum 1. Juli möglich; der Antrag muss bis zum 30. September des Vorjahres gestellt werden.
§ 28 GrStG Grundsteuer berechnen nach dem Bundesmodell
14 Tage — ab Vertragsschluss, frühestens nach vollständiger Information
Fehlt eine Pflichtangabe, beginnt die Frist nicht zu laufen; sie endet dann spätestens ein Jahr und vierzehn Tage nach Vertragsschluss.
§ 495 BGB, § 356b Abs. 1 und 2 BGB
6 Monate Kündigungsfrist, frühestens nach 10 Jahren — ab vollständigem Empfang des Darlehens oder der letzten Zinsvereinbarung
Diese Kündigung ist ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich — auch wenn die Zinsbindung noch länger läuft. Das ist der wichtigste Ausweg aus einem teuren Altvertrag.
§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB Vorfälligkeitsentschädigung berechnen
2 Monate — ab Mitteilung des Kaufvertragsinhalts
Das Recht besteht, wenn die vermietete Wohnung nach Überlassung in Wohnungseigentum umgewandelt und an Dritte verkauft wird. Nach Fristablauf erlischt es.
§ 577 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 469 Abs. 2 BGB
2 Monate — ab Mitteilung des Kaufvertrags an die Gemeinde
Bis zum Ablauf hängt der Kaufvertrag in der Schwebe. Das Negativzeugnis der Gemeinde beendet die Unsicherheit und wird deshalb regelmäßig vom Notariat eingeholt.
§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB
5 Jahre bei Bauwerken, sonst 2 Jahre — ab Übergabe
Im Kaufvertrag ist die Gewährleistung für gebrauchte Immobilien fast immer ausgeschlossen. Der Ausschluss greift jedoch nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln — dort gilt die Regelverjährung von drei Jahren ab Kenntnis.
§ 438 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 BGB, §§ 195, 199 BGB
10 Jahre gültig — ab Ausstellungsdatum
Bei Verkauf oder Neuvermietung ist er unaufgefordert spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben. Ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit.
§ 79 Abs. 4 GEG, § 80 Abs. 3 und 4 GEG, § 108 GEG CO2-Kosten aufteilen nach dem Stufenmodell
1 Monat für die Klage, 2 Monate für die Begründung — ab Beschlussfassung
Nach Fristablauf wird auch ein rechtswidriger Beschluss bestandskräftig und bindet alle — einschließlich derer, die dagegen gestimmt haben.
§ 45 Satz 1 WEG Hausgeld aufschlüsseln — was umlagefähig ist
6 Wochen, bei Auslandsbezug 6 Monate — ab Kenntnis von Anfall und Berufungsgrund
Wer die Frist verstreichen lässt, hat die Erbschaft angenommen — samt Schulden und samt der Grundsteuer und Instandhaltung einer geerbten Immobilie.
3 Monate — ab Kenntnis vom Erwerb
Die Anzeigepflicht besteht unabhängig davon, ob am Ende Steuer anfällt. Sie entfällt, wenn der Erwerb auf einer von einem deutschen Gericht, Notariat oder Konsulat eröffneten Verfügung von Todes wegen beruht oder die Schenkung notariell beurkundet ist.
§ 30 Abs. 1 und 3 ErbStG Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Immobilien
10 Jahre — ab der letzten Zuwendung derselben Person
Frühere Erwerbe werden zusammengerechnet. Wer den Freibetrag mehrfach ausschöpfen will, muss die Zuwendungen entsprechend weit auseinanderlegen.
§ 14 Abs. 1 ErbStG Schenken oder vererben — was ist günstiger?
Keine Frist gefunden. Andere Schreibweise versuchen — oder den Filter zurücksetzen.
Beginnt eine Frist mit einem Ereignis — dem Zugang eines Schreibens, der Bekanntgabe eines Bescheids —, zählt der Tag des Ereignisses nicht mit. Die Frist startet am Tag danach (§ 187 Abs. 1 BGB).
Eine nach Wochen, Monaten oder Jahren bemessene Frist endet mit Ablauf des Tages, der dem Ereignistag der Zählung nach entspricht. Fehlt dieser Tag im letzten Monat — Fristbeginn am 31. Januar, Frist von einem Monat —, endet sie am letzten Tag des Monats (§ 188 Abs. 2 und 3 BGB).
Fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag, endet die Frist erst mit Ablauf des nächsten Werktags (§ 193 BGB). Für den Fristbeginn gilt das nicht.
Maßgeblich ist fast immer der Zugang beim Empfänger, nicht die Absendung. Bei Einwurf in den Briefkasten ist das der Zeitpunkt, zu dem üblicherweise geleert wird — ein Einwurf am späten Abend gilt erst am Folgetag als zugegangen (§ 130 Abs. 1 BGB).
Die Angaben geben den Gesetzeswortlaut wieder und ersetzen keine Rechtsberatung. Fristen können im Einzelfall anders laufen — durch abweichende Vereinbarungen, durch Feiertagsregeln nach §§ 187 bis 193 BGB oder weil eine Frist gehemmt ist. Wo es um Geld geht, gehört der konkrete Fall vor eine Rechtsanwaltschaft oder Steuerberatung.
Zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss sie der Mietpartei zugegangen sein (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, die vermietende Seite hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben bleibt in jedem Fall auszuzahlen — die Frist schützt nur vor Nachzahlungen.
Zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB). Danach sind Einwendungen ausgeschlossen, wenn die Verspätung zu vertreten ist; die Abrechnung wird dann so bindend, wie sie ist — auch mit Fehlern darin.
Drei greifen nacheinander. Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit fünfzehn Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung gestellt werden (§ 558 Abs. 1 BGB). Die Mietpartei hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zuzustimmen (§ 558b Abs. 1 und 2 BGB). Bleibt die Zustimmung aus, muss innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung geklagt werden, sonst ist das Verlangen verbraucht (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB).
Zehn Jahre nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich sind beide Vertragsdaten — Kauf und Verkauf —, nicht die Zahlung und nicht die Grundbucheintragung. Wer vorher verkauft, versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz; dabei mindert die in Anspruch genommene Abschreibung den Anschaffungswert und erhöht den steuerpflichtigen Gewinn.