58 — Steuer
Vermietung an Angehörige
Wer an Kinder, Eltern oder Geschwister vermietet, verlangt selten die volle Miete. Steuerlich ist das erlaubt — bis zu einer Grenze, und die ist scharf. Verglichen wird dabei die Warmmiete, nicht die Kaltmiete: Genau daran scheitert die Rechnung am häufigsten.
vollständiges ErgebnisAnteil an der ortsüblichen Warmmiete
—Tragen Sie Miete und ortsübliches Niveau ein.
Was das für Sie heißt
- Stufe
- —
- Bis zur Schwelle fehlen
- —
- Was es kostet
- —
Wo Sie stehen
Der Rechenweg
| Posten | Betrag |
|---|
Wie gerechnet wird
Verglichen wird die vereinbarte Warmmiete mit der ortsüblichen Warmmiete. Warm heißt hier: Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten — auf beiden Seiten.
Anteil = (Kaltmiete + Vorauszahlung) ÷ (ortsübliche Kaltmiete + ortsübliche Umlagen)
Ab 66 Prozent gilt die Überlassung als vollentgeltlich; die Werbungskosten sind ungekürzt abziehbar. Zwischen 50 und unter 66 Prozent ist die Einkunftserzielungsabsicht durch eine Totalüberschussprognose zu prüfen — fällt sie positiv aus, bleibt der volle Abzug. Unter 50 Prozent wird die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt; abziehbar ist dann nur der entgeltliche Anteil.
Die Prognose selbst rechnet dieser Rechner nicht: Sie hängt an der voraussichtlichen Vermietungsdauer, an geplanten Erhaltungsaufwendungen und an der Finanzierung — und sie gehört in die Steuerberatung.
Der Fehler steckt in der Bezugsgröße
Fast jede Rechnung, die schiefgeht, vergleicht Kaltmiete mit Kaltmiete. Maßgeblich ist aber die ortsübliche Warmmiete — die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten. Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 10. Mai 2016 (IX R 44/15) entschieden.
Das wirkt in beide Richtungen. Wer nur die Kaltmieten vergleicht, rechnet sich häufig zu tief und glaubt, unter einer Schwelle zu liegen, unter der er gar nicht liegt. Umgekehrt kann eine ungewöhnlich niedrige Nebenkostenvorauszahlung den Anteil drücken, ohne dass sich an der Kaltmiete etwas ändert.
Die Schwelle verschiebt sich, ohne dass Sie etwas tun
Die ortsübliche Miete steigt. Ihre vereinbarte Miete steigt nur, wenn Sie sie erhöhen. Ein Mietverhältnis, das vor fünf Jahren bei 70 Prozent begann, kann heute unter 66 liegen — und der volle Werbungskostenabzug entfällt, ohne dass jemand etwas geändert hätte. Der Abstand zur Schwelle gehört deshalb einmal im Jahr geprüft, am besten vor dem Jahreswechsel.
Ohne Fremdvergleich hilft der beste Prozentsatz nichts
Ein Mietverhältnis unter Angehörigen wird steuerlich nur anerkannt, wenn es wie unter Fremden vereinbart und tatsächlich durchgeführt wird: ein schriftlicher Vertrag mit klarer Regelung zu Miete, Nebenkosten und Kaution, eine Abrechnung, die auch erstellt wird, und eine Miete, die nachweisbar fließt — per Überweisung, nicht in bar und nicht verrechnet. Wo das fehlt, scheitert die Anerkennung an der Durchführung und nicht an der Höhe.
Diese Seite rechnet einen Prozentsatz und ersetzt keine Steuerberatung. Ob in Ihrem Fall eine Totalüberschussprognose nötig ist, wie sie ausfällt und welche Nachweise das Finanzamt verlangt, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese vier führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Mietpreis und Richtwert
Das ortsübliche Niveau der Gemeinde zur Einordnung.
Anlage V
Wo die Werbungskosten am Ende landen. Bei verbilligter Vermietung dürfen sie nur anteilig eingetragen werden.
Schenken oder vererben
Wenn statt Miete die Übertragung überlegt wird.
Mieterhöhung
Was eine Erhöhung im Bestand überhaupt darf.
Worauf Sie achten sollten
- Vergleichen Sie warm gegen warm Ortsübliche Kaltmiete plus umlagefähige Kosten auf der einen Seite, vereinbarte Kaltmiete plus Vorauszahlung auf der anderen. Wer nur die Kaltmieten nimmt, landet rechnerisch unter einer Schwelle, unter der er gar nicht liegt.
- Prüfen Sie den Abstand jedes Jahr Die ortsübliche Miete steigt, Ihre vereinbarte nicht von allein. Ein Verhältnis, das bei 70 Prozent begann, kann nach Jahren darunter liegen — ohne dass jemand etwas geändert hat. Der beste Zeitpunkt dafür ist vor dem Jahreswechsel.
- Die Durchführung ist so wichtig wie die Höhe Schriftlicher Vertrag, tatsächliche Zahlung per Überweisung, eine Nebenkostenabrechnung, die auch erstellt wird. Ohne das scheitert die Anerkennung am Fremdvergleich, und der Prozentsatz spielt keine Rolle mehr.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Wie viel Miete muss ich von Angehörigen verlangen?
Mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, damit der Werbungskostenabzug ungekürzt erhalten bleibt (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Zwischen 50 und unter 66 Prozent ist die Einkunftserzielungsabsicht durch eine Totalüberschussprognose zu prüfen; fällt sie positiv aus, bleibt der volle Abzug. Unter 50 Prozent wird die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.
Zählt für die 66 Prozent die Kaltmiete oder die Warmmiete?
Die Warmmiete. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 10. Mai 2016 (IX R 44/15) entschieden, dass zur ortsüblichen Kaltmiete die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten hinzuzurechnen sind — und zwar auf beiden Seiten des Vergleichs. Wer nur Kaltmieten vergleicht, rechnet sich regelmäßig zu tief.
Woher nehme ich die ortsübliche Miete?
In erster Linie aus dem Mietspiegel der Gemeinde. Gibt es keinen, kommen ein Gutachten, eine Mietdatenbank oder drei vergleichbare Wohnungen in Betracht. Ein Durchschnittswert aus einer Statistik ist eine Einordnung, aber kein Nachweis gegenüber dem Finanzamt.
Was passiert, wenn die ortsübliche Miete steigt und meine nicht?
Dann sinkt der Prozentsatz, ohne dass jemand etwas geändert hat — ein Mietverhältnis, das bei 70 Prozent begann, kann nach einigen Jahren unter 66 liegen. Der Abstand zur Schwelle gehört deshalb einmal jährlich geprüft, am besten vor dem Jahreswechsel.
Reicht ein niedriger Prozentsatz allein, damit das Finanzamt mitspielt?
Nein, umgekehrt: Ein guter Prozentsatz allein reicht nicht. Das Mietverhältnis muss dem Fremdvergleich standhalten — schriftlicher Vertrag, klare Regelung zu Miete und Nebenkosten, tatsächliche Durchführung und eine Miete, die nachweisbar fließt. Fehlt das, scheitert die Anerkennung an der Durchführung und nicht an der Höhe.