06 — Abrechnung
Nebenkostenabrechnung
Die 17 Betriebskostenarten aus § 2 der Betriebskostenverordnung, jeweils mit dem passenden Umlageschlüssel. Der Rechner verteilt die Kosten auf die Wohnung, prüft die Abrechnungsfrist und weist darauf hin, was nicht umgelegt werden darf.
vollständiges ErgebnisErgebnis der Abrechnung
—- Umlagefähig gesamt
- —alle Parteien
- Anteil der Wohnung
- —
- Vorauszahlungen
- —
- Je m² und Monat
- —
Was das für Sie heißt
Frist in den Kalender
Bis zu diesem Tag muss die Abrechnung zugegangen sein. Danach entfällt der Anspruch auf eine Nachzahlung.
Die größten Posten
Anteil dieser Wohnung, absteigend. Die oberen drei Positionen machen erfahrungsgemäß den Streit aus.
Aufstellung
| Kostenart | Schlüssel | Gesamt | Anteil |
|---|---|---|---|
| Summe | |||
Nicht umlagefähig
Diese Posten trägt immer die Vermieterseite, auch wenn der Mietvertrag etwas anderes vorsieht.
Was bei der Abrechnung zählt
Umgelegt werden dürfen nur Kosten, die im Mietvertrag vereinbart sind. Ein pauschaler Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt für die Nummern 1 bis 16; für sonstige Betriebskosten nach Nummer 17 muss die einzelne Kostenart im Vertrag ausdrücklich benannt sein. Wartungskosten für Rauchwarnmelder etwa lassen sich nur umlegen, wenn sie dort stehen.
Die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums ist eine Ausschlussfrist. Geht die Abrechnung später zu, können Sie keine Nachzahlung mehr verlangen — es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten, etwa weil die Heizkostenabrechnung des Dienstleisters ausblieb. Ein Guthaben müssen Sie dagegen auch nach Fristablauf auszahlen.
Der Umlageschlüssel ergibt sich aus dem Mietvertrag. Fehlt eine Vereinbarung, wird nach Wohnfläche abgerechnet (§ 556a Abs. 1 BGB). Ausnahme sind Heizung und Warmwasser: Sie müssen nach der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Wird das versäumt, darf die Mietpartei den Anteil um 15 Prozent kürzen.
Leerstand geht zu Ihren Lasten. Die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten dürfen Sie nicht auf die verbleibenden Parteien verteilen. Der Rechner zieht den Leerstandsanteil deshalb heraus, sobald Sie eine Leerstandsfläche eintragen.
Keine Rechtsberatung. Der Rechner verteilt die von Ihnen eingegebenen Kosten nach den üblichen Schlüsseln. Ob eine Position im konkreten Mietverhältnis umlagefähig ist, richtet sich nach dem Vertrag und gegebenenfalls nach der Rechtsprechung zum Einzelfall.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese sechs führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Vorauszahlung anpassen
Nach der Abrechnung darf die monatliche Vorauszahlung angepasst werden — auf eine angemessene Höhe, nicht auf eine gefühlte.
Heizkosten abrechnen
Heizung und Warmwasser folgen eigenen Regeln: mindestens 50 Prozent nach Verbrauch.
CO₂-Kosten aufteilen
Seit 2023 trägt die Vermieterseite einen Teil der Kohlendioxidkosten — nicht umlagefähig.
Wohnfläche nach WoFlV
Der häufigste Umlageschlüssel ist die Fläche. Stimmt die im Vertrag?
Grundsteuer
Die Grundsteuer ist Position 1 der Betriebskostenverordnung.
Photovoltaik auf dem Mietshaus
Mieterstrom vom eigenen Dach verändert die Abrechnung: Was umlagefähig bleibt und was Erlös ist, trennt dieser Rechner.
Worauf Sie achten sollten
- Die Zwölfmonatsfrist ist eine Ausschlussfrist Geht die Abrechnung später zu, ist eine Nachforderung ausgeschlossen — es sei denn, die Verspätung ist nicht zu vertreten. Ein Guthaben bleibt in jedem Fall auszuzahlen. Die Frist läuft ab Ende des Abrechnungszeitraums, nicht ab Erhalt der Rechnungen.
- Nur was im Mietvertrag steht, ist umlagefähig Die Betriebskostenverordnung listet, was überhaupt umgelegt werden darf; vereinbart sein muss es zusätzlich. Verwaltungskosten und Instandhaltung gehören in keinem Fall dazu — sie tauchen trotzdem regelmäßig in Abrechnungen auf.
- Leerstand geht zulasten der vermietenden Seite Steht eine Wohnung im Abrechnungszeitraum leer, trägt der Anteil an den verbrauchsunabhängigen Kosten die Eigentümerseite. Ihn auf die übrigen Parteien zu verteilen, ist der häufigste Fehler in Mehrparteienhäusern.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Welche Nebenkosten darf ich auf die Mietpartei umlegen?
Nur die 17 Betriebskostenarten aus § 2 der Betriebskostenverordnung, und nur wenn der Mietvertrag die Umlage vereinbart. Für sonstige Betriebskosten nach Nummer 17 muss die einzelne Kostenart im Vertrag ausdrücklich benannt sein — ein pauschaler Verweis genügt dafür nicht.
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung vorliegen?
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss sie der Mietpartei zugegangen sein. Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen, sofern Sie die Verspätung zu vertreten haben. Ein Guthaben müssen Sie dagegen auch nach Fristablauf auszahlen.
Nach welchem Schlüssel wird umgelegt?
Nach dem im Mietvertrag vereinbarten Maßstab. Fehlt eine Vereinbarung, wird nach Wohnfläche abgerechnet (§ 556a Abs. 1 BGB). Heizung und Warmwasser sind davon ausgenommen: Sie müssen nach der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent verbrauchsabhängig verteilt werden.
Wer trägt die Kosten für leerstehende Wohnungen?
Die Vermieterseite. Die auf Leerstand entfallenden Betriebskosten dürfen nicht auf die verbleibenden Mietparteien verteilt werden. Das gilt auch dann, wenn dadurch ein spürbarer Betrag bei Ihnen hängen bleibt.