Für Eigentümer im eigenen Zuhause
Rechner für Selbstnutzer
Wer selbst einzieht, rechnet anders als wer vermietet: Es gibt keine Mieteinnahme, keine Abschreibung und keinen Werbungskostenabzug — dafür entfällt die bisherige Miete, und der Gewinn beim Verkauf bleibt unter den Voraussetzungen des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Halbsatz 3 EStG auch innerhalb von zehn Jahren steuerfrei. Die Frage ist selten „lohnt sich das“, sondern „lohnt es sich gegenüber der Alternative, weiter zu mieten und die Differenz anzulegen“.
30 von 59 Rechnern auf dieser Seite betreffen diese Rolle — hier stehen sie in der Reihenfolge, in der man sie braucht.
Der Weg durch die ersten fünf
Nicht alle auf einmal. Diese fünf beantworten die Fragen, die zuerst kommen — in dieser Reihenfolge.
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1
Kaufen oder mieten
Der ehrliche Vergleich — Kauf gegen Miete plus angelegte Differenz. -
2
Was kann ich mir leisten
Was dauerhaft tragbar ist, bevor ein Preis im Raum steht. -
3
Grundsteuer
Was das Objekt jedes Jahr kostet, unabhängig von der Finanzierung. -
4
Instandhaltungsrücklage
Was für Instandhaltung zurückzulegen ist — die Position, die am häufigsten fehlt. -
5
Sondertilgung oder anlegen
Tilgen oder anlegen: was mit dem Überschuss geschehen soll.
Der Fehler, der am meisten kostet
Die eingesparte Miete als Rendite verbuchen und die Kosten des Eigentums vergessen. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Instandhaltung und Hausgeld fallen weiter an — nur unter anderem Namen. Wer die volle bisherige Warmmiete als Spielraum für die Rate ansetzt, verrechnet sich um mehrere hundert Euro im Monat.
Eine Faustregel
Rechnen Sie mit mindestens einem Prozent des Kaufpreises im Jahr für Instandhaltung, bei älteren Gebäuden mehr. Und: Unter fünf bis sieben Jahren Haltedauer trägt kaum ein Kauf seine Nebenkosten wieder ein.
Alle 30 Rechner für Selbstnutzer
Nach Bereichen geordnet. Jeder rechnet mit Quellenangabe und zeigt den vollständigen Rechenweg.
Rendite und Finanzierung
Lohnt sich das Objekt, und trägt es sich?
- Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notar und Grundbuch nach Gebührentabelle.
- Tilgungsplan — Rate, Zins- und Tilgungsanteil sowie Restschuld Jahr für Jahr.
- Vorfälligkeitsentschädigung — Was die vorzeitige Ablösung eines Darlehens kostet.
- Instandhaltungsrücklage — Zwei anerkannte Ansätze nebeneinander, mit dem Verlauf über zwanzig Jahre.
- Was kann ich mir leisten — Aus Einkommen, Eigenkapital und tragbarer Rate zurück auf den möglichen Kaufpreis.
- Effektivzins und Angebote vergleichen — Zwei Bankangebote nach derselben Methode: Sollzins, Disagio, Gebühren und Tilgungsverrechnung in einer Zahl.
- Hausgeld aufschlüsseln — Umlagefähig, bei Ihnen bleibend oder gar keine Kosten — die drei Teile des Hausgelds getrennt.
- Selbstauskunft — Einnahmen, Ausgaben, Vermögen und Schulden so geordnet, wie die Bank sie abfragt — als Blatt zum Mitnehmen.
- Bereitstellungszinsen — Was das Warten auf den Baufortschritt kostet — und wie viel höherer Sollzins genauso teuer wäre.
Steuer
Was das Finanzamt nimmt und was es zurückgibt.
- Spekulationssteuer — Was der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist kostet.
- Grundsteuer — Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz zur Jahressteuer zusammengesetzt.
- Erbschaft- und Schenkungsteuer — Freibeträge, Steuersätze und die Verschonungen für Wohnimmobilien.
Mietrecht und Abrechnung
Was Sie dürfen und wie abzurechnen ist.
- Wohnfläche nach WoFlV — Dachschrägen zur Hälfte, Balkone zu einem Viertel, Keller gar nicht.
- Heizkosten abrechnen — Verteilung nach Verbrauch und Fläche, mit der Kürzung um 15 Prozent.
Markt und Bewertung
Was das Objekt wert ist und wo es steht.
- Mietpreis und Richtwert — Nettokaltmiete je Quadratmeter für 10 635 Gemeinden, mit Spanne.
- Standortanalyse — Perzentilrang der Gemeinde bei Miete, Leerstand und Eigentümerquote.
- Ertragswert — Verkehrswert nach dem allgemeinen Ertragswertverfahren der ImmoWertV.
Entscheidungen
Zwei Wege nebeneinander, beide nach Steuer.
- Kaufen oder mieten — Der Vergleich mit Alternativanlage und Break-even-Jahr.
- Sondertilgung oder anlegen — Sicherer Zinsvorteil gegen versteuerte Rendite, mit Break-even.
- Einziehen oder vermieten — Ersparte Miete gegen Mieteinnahme, beides nach Steuer.
- Sanieren oder verkaufen — Modernisierung mit Umlage und Wertzuwachs gegen den sofortigen Erlös.
- Zinsbindung vergleichen — Zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre — was der Aufschlag kostet.
- Schenken oder vererben — Freibeträge über die Zehnjahresfrist nutzen, mit Nießbrauch und Teilübertragung.
- Neubau oder Bestand — Drei Prozent Abschreibung und hoher Preis gegen zwei Prozent und günstigen Einstieg.
- Makler oder privat verkaufen — Provision gegen erzielbaren Mehrpreis, Zeit und längere Vermarktung.
- Zins sichern oder abwarten — Forward-Aufschlag gegen die Zinsentwicklung, die eintreten müsste.
- Eigenkapital einsetzen oder behalten — Zinsstaffel und Beleihungsauslauf gegen Hebel und Liquidität.
- Photovoltaik auf dem Mietshaus — Einspeisung gegen Mieterstrom, mit Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG.
- Erbbaurecht oder Volleigentum — Erbbauzins, Restlaufzeit und Entschädigung im Barwertvergleich — mit der Restlaufzeit, ab der es kippt.
- Erst kaufen oder erst verkaufen — Zwischenfinanzierung gegen Zwischenmiete — und was jeder Monat Verzögerung kostet.
Häufige Fragen
Kaufen oder mieten — was ist günstiger?
Der Vergleich ist nur ehrlich, wenn beide Seiten vollständig gerechnet werden: beim Kauf Zins, Tilgung, Kaufnebenkosten, Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung, bei der Miete die Miete plus die Rendite auf das Eigenkapital, das nicht gebunden wird. Der Ausgang hängt vor allem an drei Annahmen — Wertentwicklung, Mietsteigerung und Anlagerendite — und an der Haltedauer. Unter fünf bis sieben Jahren trägt ein Kauf selten seine Nebenkosten wieder ein.
Muss ich beim Verkauf meiner selbstgenutzten Wohnung Steuern zahlen?
In der Regel nicht. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Halbsatz 3 EStG nimmt Immobilien von der Besteuerung aus, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden — oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Die Zehnjahresfrist spielt dann keine Rolle. Bei zwischenzeitlicher Vermietung greift die Ausnahme nicht.
Wie viel sollte ich für Instandhaltung zurücklegen?
§ 28 der Zweiten Berechnungsverordnung nennt je nach Baujahr 7,10 bis 11,50 Euro je Quadratmeter und Jahr; das ist der am häufigsten zitierte Anhaltspunkt. Verbreitet ist auch die Faustregel von einem bis anderthalb Prozent des Kaufpreises im Jahr. Bei Wohnungseigentum kommt es darauf an, was die Gemeinschaft in ihrer Erhaltungsrücklage ansammelt — der Wirtschaftsplan sagt es.