14 — Neuvermietung
Mietpreisbremse prüfen
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es gibt vier Ausnahmen — und eine Auskunftspflicht, deren Versäumnis teuer wird.
vollständiges ErgebnisZulässige Nettokaltmiete
—- Vergleichsmiete
- —
- Plus zehn Prozent
- —Regelgrenze
- Geplant
- —
- Je m²
- —zulässig
Prüfung Schritt für Schritt
Die Grenzen im Vergleich
Was gilt, was Sie planen und wo die Wuchergrenzen liegen — auf einen Blick.
Was das für Sie heißt
Die vier Ausnahmen
Was passiert, wenn die Miete zu hoch ist
Die Vereinbarung ist insoweit unwirksam, wie sie die zulässige Miete übersteigt — der Vertrag im Übrigen bleibt bestehen. Die Mietpartei schuldet nur die zulässige Miete.
Zu viel Gezahltes kann zurückgefordert werden, allerdings erst ab Zugang einer qualifizierten Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB). Wer also erst nach zwei Jahren rügt, bekommt nicht rückwirkend alles zurück — die davor gezahlten Beträge bleiben.
Die Landesverordnungen sind befristet: Sie müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.
Die Auskunftspflicht wird gern übersehen
Wer sich auf eine Ausnahme berufen will — höhere Vormiete, Modernisierung, Neubau, umfassende Sanierung —, muss darüber vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform Auskunft geben. Wer das versäumt, kann sich auf die Ausnahme zunächst gar nicht berufen, und nach Nachholung erst zwei Jahre später. Zwei Jahre lang gilt dann die ungebremste Grenze von Vergleichsmiete plus zehn Prozent, auch wenn die Ausnahme sachlich vorlag.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist dieselbe wie bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB: gebildet aus den Entgelten für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage aus den letzten sechs Jahren. Wo ein qualifizierter Mietspiegel existiert, führt an ihm nichts vorbei.
Umfassend modernisiert ist eine Wohnung nach der Rechtsprechung erst, wenn der Aufwand etwa ein Drittel dessen erreicht, was ein vergleichbarer Neubau kostete, und die Wohnung dadurch in wesentlichen Bereichen einem Neubau entspricht. Eine neue Küche und gestrichene Wände genügen dafür nicht — dieser Irrtum ist teuer.
Bei einer Staffelmiete gilt die Bremse für jede einzelne Staffel, bei einer Indexmiete nur für die Ausgangsmiete. Das macht die Indexmiete in angespannten Gebieten zum flexibleren Werkzeug.
Keine Rechtsberatung. Der Rechner prüft die Rechengrößen aus §§ 556d bis 556g BGB anhand Ihrer Angaben. Ob eine Ausnahme vorliegt und ob die Auskunft formal genügt, entscheidet der Einzelfall.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese vier führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Mietpreis und Richtwert
Ohne ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich die Grenze nicht bestimmen.
Möblierungszuschlag
Ein Möblierungszuschlag zählt zur Miete und wird an derselben Grenze gemessen.
Renovieren oder so vermieten
Eine umfassende Modernisierung ist eine der vier Ausnahmen.
Selbstauskunft
Bei der Neuvermietung gelten zwei Regelwerke nebeneinander: die zulässige Miete und die zulässigen Fragen.
Worauf Sie achten sollten
- Sie gilt nur, wo eine Landesverordnung sie angeordnet hat Ohne Rechtsverordnung für das jeweilige Gebiet greift sie nicht. Prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde erfasst ist und bis wann die Verordnung gilt — sie sind befristet.
- Vier Ausnahmen heben sie auf Neubauten ab Oktober 2014, die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, eine bereits höhere Vormiete und möblierte Kurzzeitvermietung. Auf die Vormiete kann sich nur berufen, wer sie beziffert.
- Zu viel gezahlte Miete gibt es nur nach Rüge zurück Die Rückforderung beginnt mit der qualifizierten Rüge in Textform, nicht mit dem Vertragsschluss. Wer spät rügt, verliert die Zeit davor.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Miete bei Neuvermietung sein?
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Außerhalb solcher Gebiete gibt es keine Obergrenze — dort ist nur die Grenze zum Mietwucher zu beachten.
Welche Ausnahmen gibt es von der Mietpreisbremse?
Vier: Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden; die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung; eine höhere Vormiete; und Modernisierungen der letzten drei Jahre, die einen Zuschlag rechtfertigen.
Was ist eine umfassende Modernisierung?
Nach der Rechtsprechung liegt sie erst vor, wenn der Aufwand etwa ein Drittel dessen erreicht, was ein vergleichbarer Neubau kostete, und die Wohnung dadurch in wesentlichen Bereichen einem Neubau entspricht. Eine neue Küche und frische Farbe genügen dafür nicht.
Muss ich über eine Ausnahme informieren?
Ja, unaufgefordert und in Textform vor Vertragsschluss. Wer das versäumt, kann sich auf die Ausnahme zunächst gar nicht berufen und nach Nachholung erst zwei Jahre später.