60 — Mietrecht
Vorauszahlung anpassen
Nach jeder Abrechnung stellt sich dieselbe Frage: Wie hoch darf die monatliche Vorauszahlung ab jetzt sein? § 560 Abs. 4 BGB erlaubt beiden Seiten, sie auf eine angemessene Höhe zu setzen — und zieht dabei engere Grenzen, als die meisten Erhöhungsschreiben annehmen.
vollständiges ErgebnisAngemessene Vorauszahlung
—Tragen Sie das Ergebnis der letzten Abrechnung ein.
Was das für Sie heißt
- Veränderung
- —
- Letzte Abrechnung
- —
- Neue Warmmiete
- —
- Deckungsgrad bisher
- —
Vorauszahlung gegen tatsächliche Kosten
Die benannten Änderungen
| Position | Im Jahr | Im Monat |
|---|
Wie gerechnet wird
Ausgangspunkt ist das Ergebnis der letzten Abrechnung, auf zwölf Monate hochgerechnet und durch zwölf geteilt. Dazu kommen die benannten Änderungen.
Vorauszahlung = (Abrechnung ÷ abgerechnete Monate × 12 + benannte Änderungen) ÷ 12
Der Deckungsgrad sagt, welcher Anteil der Kosten bisher vorausgezahlt war: zwölf bisherige Vorauszahlungen geteilt durch die Jahreskosten. Unter 100 Prozent endet die Abrechnung mit einer Nachzahlung, darüber mit einem Guthaben.
Was hier nicht gerechnet wird, ist ein Zuschlag auf die Zukunft. Dazu unten mehr.
Was das Gesetz dazu sagt
Der Zuschlag, den es nicht gibt
Das häufigste Erhöhungsschreiben rechnet so: Abrechnungsergebnis geteilt durch zwölf, dann zehn Prozent obendrauf, „damit es diesmal reicht“. Der zweite Schritt ist unzulässig. Der Bundesgerichtshof hat am 28. September 2011 entschieden, dass für einen abstrakten Sicherheitszuschlag kein Raum ist, wenn er nicht mit konkret erwarteten Steigerungen einzelner Betriebskosten begründet werden kann (VIII ZR 294/10).
Der Unterschied ist nicht sprachlich. „Zehn Prozent Puffer“ trägt nicht. „Die Grundsteuer steigt laut Bescheid vom 14. Februar um 120 Euro im Jahr“ trägt — und zwar in dieser Höhe, nicht in einer aufgerundeten. Genau deshalb hat der Rechner oben kein Prozentfeld für die Zukunft, sondern drei Zeilen, die nach einer Bezeichnung fragen. Wer keine hinschreiben kann, hat keinen Grund, den er im Streitfall vorlegen könnte.
Umgekehrt darf die Anpassung mehr als das reine Abrechnungsergebnis abbilden. Das letzte Jahr ist Ausgangspunkt und Orientierung, nicht die Obergrenze: Was im laufenden Jahr absehbar anders läuft, darf einfließen. Nur eben benannt.
Beide Seiten dürfen anpassen
§ 560 Abs. 4 BGB spricht von „jeder Vertragspartei“. Das wird selten genutzt, obwohl es die häufigere Konstellation trifft: Wer Jahr für Jahr ein Guthaben zurückbekommt, gibt der Vermieterseite ein zinsloses Darlehen. Eine Erklärung in Textform genügt, um die Vorauszahlung auf die Höhe zu setzen, die den tatsächlichen Kosten entspricht. Zustimmen muss die andere Seite nicht — es ist ein Gestaltungsrecht, kein Antrag.
Die Grenze ist dieselbe wie in die andere Richtung: angemessen heißt angemessen. Wer die Vorauszahlung auf null setzt, obwohl Kosten anfallen, schiebt die Nachzahlung nur vor sich her — und zahlt sie am Ende des Jahres auf einmal.
Eine falsche Abrechnung trägt keine Anpassung
Die Anpassung setzt eine Abrechnung voraus. Nach der neueren Rechtsprechung reicht dafür nicht, dass sie formell in Ordnung ist — sie muss auch inhaltlich richtig sein. Wer eine Erhöhung erhält, prüft deshalb zuerst die Abrechnung selbst: Sind die Kosten umlagefähig (§ 2 BetrKV)? Stimmt der Verteilerschlüssel? Ist die Frist von zwölf Monaten gewahrt? Fehler dort wirken sich unmittelbar auf die zulässige Höhe der neuen Vorauszahlung aus.
Umgekehrt gilt: Eine Anpassung, die auf einer richtigen Abrechnung und benannten Änderungen beruht, wird mit dem Zugang des Schreibens wirksam. Rückwirkend geht sie nicht — für die Monate davor bleibt es bei der alten Höhe, unabhängig davon, wie hoch die Nachzahlung ausgefallen ist.
Diese Seite gibt den Gesetzeswortlaut und die dazu ergangene Rechtsprechung wieder und rechnet Beträge nach. Sie ersetzt keine Rechtsberatung; ob eine Abrechnung inhaltlich richtig ist und eine Anpassung trägt, klären Sie im Zweifel mit einer Fachperson.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese vier führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Nebenkostenabrechnung
Die Anpassung setzt eine Abrechnung voraus, die stimmt. Rechnen Sie sie zuerst nach.
Fristen im Überblick
Zwölf Monate für die Abrechnung, Zugang für die Anpassung — die Termine stehen hier zusammen.
Mieterhöhung
Die Kaltmiete folgt eigenen Regeln; die Vorauszahlung zählt bei der Kappungsgrenze nicht mit.
Heizkosten abrechnen
Heizung und Warmwasser rechnen nach der Heizkostenverordnung ab und bestimmen den größten Teil der Vorauszahlung.
Worauf Sie achten sollten
- Der Zehn-Prozent-Puffer trägt nicht Das häufigste Erhöhungsschreiben rechnet das Abrechnungsergebnis durch zwölf und schlägt zehn Prozent auf. Der Bundesgerichtshof hat für einen solchen abstrakten Sicherheitszuschlag keinen Raum gesehen (Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10). Zulässig ist ein Aufschlag nur, wenn er sich auf konkret erwartete Steigerungen einzelner Positionen zurückführen lässt — benannt und der Höhe nach begründet.
- Rückwirkend geht es nicht Die neue Vorauszahlung gilt ab Zugang der Erklärung, nicht ab Beginn des Abrechnungszeitraums. Wer im Mai anpasst, bekommt für Januar bis April die alte Höhe — die Nachzahlung aus der Abrechnung bleibt davon unberührt und ist gesondert fällig.
- Erst die Abrechnung prüfen, dann die Anpassung Die Anpassung setzt eine Abrechnung voraus, die inhaltlich richtig ist; formell ordnungsgemäß genügt nach der neueren Rechtsprechung nicht. Stehen nicht umlagefähige Posten darin — Verwaltung, Instandhaltung (§ 1 Abs. 2 BetrKV) —, ist auch die daraus abgeleitete Vorauszahlung zu hoch.
- Das Recht steht beiden Seiten zu § 560 Abs. 4 BGB spricht von jeder Vertragspartei. Wer Jahr für Jahr ein Guthaben zurückbekommt, gibt ein zinsloses Darlehen und darf die Vorauszahlung durch Erklärung in Textform herabsetzen. Eine Zustimmung der anderen Seite ist nicht nötig.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Nebenkostenvorauszahlung nach der Abrechnung sein?
Angemessen ist die Höhe, die den im laufenden Abrechnungsjahr voraussichtlich tatsächlich anfallenden Kosten entspricht. Ausgangspunkt ist das Ergebnis der letzten Abrechnung, geteilt durch zwölf. Konkret zu erwartende Änderungen dürfen einfließen — eine beschlossene Grundsteuererhöhung etwa oder ein neuer Gebührenbescheid. Ein pauschaler Sicherheitszuschlag ohne solchen Bezug ist unzulässig (BGH, Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10).
Darf die Vermieterseite die Vorauszahlung einfach erhöhen?
Nach einer Abrechnung ja, durch einseitige Erklärung in Textform (§ 560 Abs. 4 BGB). Eine Zustimmung der Mietpartei ist nicht nötig; die Erklärung wird mit Zugang wirksam. Voraussetzung ist aber eine Abrechnung, die inhaltlich richtig ist — beruht die Anpassung auf einer fehlerhaften Abrechnung, trägt sie nur insoweit, als die Abrechnung stimmt.
Kann die Mietpartei die Vorauszahlung herabsetzen?
Ja. § 560 Abs. 4 BGB gibt das Recht jeder Vertragspartei. Wer Jahr für Jahr ein Guthaben zurückbekommt, zahlt dauerhaft zu viel voraus und kann die Vorauszahlung durch Erklärung in Textform auf die angemessene Höhe senken. Die Grenze ist dieselbe: Sie muss den zu erwartenden Kosten entsprechen.
Wirkt die Anpassung rückwirkend?
Nein. Die neue Vorauszahlung gilt erst für die Zeit nach Zugang der Erklärung. Für zurückliegende Monate bleibt es bei der bisherigen Höhe, unabhängig davon, wie hoch die Nachzahlung aus der Abrechnung ausgefallen ist. Diese Nachzahlung ist gesondert fällig und wird durch die Anpassung weder erhöht noch gemindert.