Auswertungen
Der Markt in Zahlen
Die Rechner beantworten Fragen zu einem Objekt. Diese Seite beantwortet Fragen zum Markt: Wie sind die Mieten verteilt, wo stehen die Länder, was hängt womit zusammen. Grundlage sind 10 635 Gemeinden aus dem Zensus 2022 — dieselben Daten, mit denen auch die Rechner arbeiten.
Wählen Sie eine Gemeinde, dann wird sie in allen Auswertungen hervorgehoben. Ohne Auswahl zeigt die Seite den Bundesbefund.
Überblick
Wie die Mieten verteilt sind
Jede Säule ist eine Mietspanne, ihre Höhe die Zahl der Gemeinden darin. Der Durchschnitt allein verschweigt, dass die Verteilung schief ist: Wenige teure Städte ziehen ihn nach oben, während die Masse der Gemeinden deutlich darunter liegt.
Wo in Deutschland was gezahlt wird
Jeder Punkt eine Gemeinde, gesetzt an ihre geografische Lage und eingefärbt nach dem Mietniveau — fünf gleich besetzte Stufen, damit nicht neun von zehn Gemeinden dieselbe Farbe tragen. Größere Punkte stehen für größere Orte. Einen Umriss Deutschlands zeichnet die Karte nicht: Zehntausend Gemeinden zeichnen ihn selbst.
Was die Entfernung ausmacht
Ringe um die gewählte Gemeinde, jeweils der nach Mietwohnungen gewichtete Mittelwert aller Gemeinden darin. Die gestrichelte Linie ist die Gemeinde selbst. Luftlinie, nicht Fahrzeit — ein Berg oder ein fehlender Anschluss macht aus zwanzig Kilometern schnell eine Dreiviertelstunde.
Wie sich die Kaufpreise entwickelt haben
Der Zensus erhebt Mieten, keine Kaufpreise. Diese Kurve kommt deshalb aus einer zweiten amtlichen Quelle: dem Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Er nennt keinen Preis, sondern eine Entwicklung — was 2020 hundert kostete, kostet heute so viel. Für Wohnungen und Häuser zusammen, für ganz Deutschland.
Die Länder
Die Länder nach Miete
Mittelwert über die Gemeinden des Landes, gewichtet nach der Zahl der Mietwohnungen. Ohne Gewichtung wöge ein Dorf so viel wie München. Stadtstaaten bestehen aus einer einzigen Gemeinde und stehen deshalb für sich.
Die Länder nach Leerstand
Unter drei Prozent gilt ein Markt als angespannt, über acht Prozent als überversorgt. Der Leerstand sagt mehr über das Vermietungsrisiko als jede Rendite.
Die Länder nach Eigentümerquote
Anteil der von Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen. Eine niedrige Quote bedeutet viel Nachfrage nach Mietwohnungen — und beim Verkauf eine Käuferseite, die überwiegend aus Kapitalanlegern besteht.
Die Länder nach Mietspanne
Abstand zwischen dem unteren und dem oberen Viertel, gemittelt über die Gemeinden des Landes. Ein hoher Wert heißt nicht teuer, sondern uneinheitlich.
Was 1.000 € Miete an Fläche bringen
Dieselbe Zahl wie oben, nur herumgedreht. Eine Miete ist ein Betrag, den man kennt; ein Quadratmeterpreis ist eine Größe, die man erst umrechnen muss. Hier steht, wie viel Wohnung eintausend Euro Nettokaltmiete im Mittel kaufen — je Bundesland, ohne Betriebskosten.
Was Bauland kostet
Der einzige echte Immobilienpreis, den es amtlich und flächendeckend gibt: der durchschnittliche Kaufwert je Quadratmeter baureifen Landes, gerechnet aus den beurkundeten Kaufverträgen eines Jahres — nicht aus Angeboten. Das ist der Preis für den Boden, nicht für ein Gebäude darauf; für die Abschreibung ist genau diese Trennung entscheidend.
Zusammenhänge
Miete nach Gemeindegröße
Der Zusammenhang ist deutlich, aber nicht zwingend: Es gibt teure Kleinstädte im Umland und günstige Großstädte in strukturschwachen Regionen.
Miete und Leerstand hängen zusammen
Jeder Punkt eine Gemeinde. Links unten die angespannten teuren Märkte, rechts oben die günstigen mit Überangebot. Was in der Mitte liegt, ist der Normalfall — und dort sind die meisten Objekte, über die entschieden wird.
Große Wohnungen, günstige Mieten
Je teurer der Quadratmeter, desto kleiner die durchschnittliche Wohnung — ein Zusammenhang, der beim Rechnen leicht untergeht. Wer eine Miete je Quadratmeter mit einer anderen vergleicht, vergleicht deshalb selten dieselbe Wohnung.
Wo viele Eigentümer wohnen, ist die Miete niedriger
Jeder Punkt eine Gemeinde: waagerecht der Anteil der Wohnungen, die von den Eigentümern selbst bewohnt werden, senkrecht die Miete je Quadratmeter. Der Zusammenhang ist deutlich und hat eine einfache Erklärung — dort, wo viele selbst wohnen, ist der Mietwohnungsmarkt klein und ländlich geprägt.
Wie groß die Wohnungen sind
Die durchschnittliche Wohnungsgröße je Gemeinde, über alle 10 635 hinweg. Sie erklärt einen Teil der Mietunterschiede mit: Wo die Wohnungen klein sind, ist der Quadratmeterpreis regelmäßig höher — die Fixkosten einer Wohnung verteilen sich auf weniger Fläche.
Spanne und Gefälle
Wie weit die Mieten innerhalb eines Ortes auseinanderliegen
Der Durchschnitt einer Gemeinde sagt wenig, wenn die mittlere Hälfte der Wohnungen vier Euro auseinanderliegt. Die Spanne von p25 bis p75 misst genau das — und sie ist die Zahl, die den Verhandlungsspielraum beschreibt: Wo die Spanne groß ist, sagt eine Abweichung vom Mittel wenig über die einzelne Wohnung.
Osten und Westen
Die fünf 1990 beigetretenen Länder gegen die übrigen zehn. Berlin steht in keiner der beiden Gruppen.
Nord und Süd
Das Gefälle zwischen Ost und West ist bekannt. Das zwischen Nord und Süd ist es weniger — und bei den Mieten das deutlichere. Gruppiert ist nach geografischer Breite, nicht nach Ländern: So zeigt sich das Muster, ohne dass ein einzelnes Land es erklärt.
Ranglisten
Die zehn teuersten Gemeinden
Ab 20 000 Einwohnern, damit einzelne Kleinstgemeinden die Liste nicht verzerren.
Die zehn günstigsten Gemeinden
Ebenfalls ab 20 000 Einwohnern. Hohe rechnerische Renditen und lange Vermietungszeiten liegen hier nah beieinander.
Datenstand
Stand der Mietwerte
Erhoben hat sie der Zensus am 15. Mai 2022. Angezeigt werden sie auf heutigem Preisniveau — hier steht, mit welcher Annahme und welcher Rechnung.
Ranglisten und Ländervergleiche
Dieselben Daten, anders geschnitten: als sortierbare Tabelle, die sich nach jeder Kennzahl ordnen lässt.
195 Städte im Einzelnen
Je eine Seite für jede Stadt ab 50 000 Einwohnern: Mietspanne, Leerstand, Abstand zum Landes- und Bundeswert und die nächstgelegenen Städte im Vergleich.
RanglisteAlle 10 635 Gemeinden
Nettokaltmiete, Leerstand, Eigentümerquote und Wohnungsgröße — sortierbar und durchsuchbar, mit Mindestgröße als Filter.
VergleichDie 16 Bundesländer
Mieten, Leerstand, Eigentümerquote und Grunderwerbsteuer nebeneinander, jeweils als Rangfolge.
VergleichGrunderwerbsteuer der Länder
Von 3,5 bis 6,5 Prozent, mit Kostenbeispiel für Ihren Kaufpreis und dem Datum der letzten Änderung.
Was diese Auswertungen zeigen und was nicht
Alle Zahlen stammen aus der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus 2022 mit Stichtag 15. Mai 2022. Die Mietwerte sind mit dem Verbraucherpreisindex für Nettokaltmieten auf das heutige Niveau fortgeschrieben; die Rechnung dazu steht oben aufklappbar am Ende der Auswertungen. Sie beschreiben den Bestand an Mietwohnungen einer Gemeinde im Durchschnitt — ohne Baujahr, Ausstattung und Lage innerhalb des Ortes. Für ein konkretes Objekt sagt das wenig; für die Einordnung eines Standorts sagt es viel.
Zwischen Stichtag und heute liegen Jahre, in denen die Mieten regional sehr unterschiedlich gestiegen sind. Die Rangfolge der Gemeinden ist deshalb belastbarer als die absoluten Beträge. Wer den heutigen Stand braucht, kommt am Mietspiegel der Gemeinde nicht vorbei.
Ein Zusammenhang in den Daten ist keine Ursache. Dass günstige Gemeinden mehr Leerstand haben, heißt nicht, dass niedrige Mieten Leerstand erzeugen — beides folgt aus derselben Ursache, einer schwachen Nachfrage.
Häufige Fragen
Woher stammen die Marktdaten?
Aus der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus 2022 mit Stichtag 15. Mai 2022 und dem Gemeindeverzeichnis der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder — 10 635 Gemeinden, dieselbe Grundlage, mit der auch die Rechner arbeiten. Es ist die einzige Erhebung, die alle Gemeinden erfasst; die nächste folgt 2031.
Warum ist die Mietverteilung schief?
Weil wenige teure Städte den Durchschnitt nach oben ziehen, während die Masse der Gemeinden deutlich darunter liegt. Der Mittelwert allein führt deshalb in die Irre: Er liegt über dem, was in den meisten Gemeinden tatsächlich gezahlt wird. Das Histogramm zeigt die Verteilung, der Median den mittleren Ort.
Was sagt der Zusammenhang von Miete und Leerstand?
Beides folgt aus derselben Ursache. Links unten im Streudiagramm liegen die angespannten teuren Märkte — hohe Miete, kaum Leerstand, niedrige Rendite, aber auch geringes Vermietungsrisiko. Rechts oben die günstigen mit Überangebot: rechnerisch hohe Renditen, praktisch lange Vermietungszeiten. Der Normalfall liegt in der Mitte, und dort werden die meisten Entscheidungen getroffen.
Warum zählen die Ranglisten erst ab 20 000 Einwohnern?
Weil der Zensuswert einer sehr kleinen Gemeinde auf so wenigen Mietwohnungen beruht, dass er eher Zufall als Niveau abbildet. Ohne Untergrenze bestünden die Listen der teuersten und günstigsten Orte fast nur aus solchen Fällen — und sagten über den Markt nichts aus.