13 — Sicherheit
Mietkaution und Kautionszinsen
Drei Nettokaltmieten, in drei Raten zahlbar, getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen und zu verzinsen — § 551 BGB ist kurz, wird aber oft falsch angewandt. Der Rechner zeigt die Grenze und was am Ende zurückzuzahlen ist.
vollständiges ErgebnisZulässige Höchstkaution
—- Vereinbart
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- Monatsrate
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- Zinsen gesamt
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- Rückzahlung
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Prüfung
Wie das Guthaben wächst
Die Zinsen erhöhen die Sicherheit und stehen am Ende der Mietpartei zu.
Was das für Sie heißt
Ratenzahlung
Die Mietpartei darf in drei gleichen Raten zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB).
Verzinsung über die Mietzeit
Zinseszins, weil die Erträge die Sicherheit erhöhen.
| Jahr | Zinsen | Guthaben |
|---|
Was § 551 BGB verlangt
Absatz 1 — Die Sicherheit darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten betragen. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete bei Vertragsschluss.
Absatz 2 — Die Mietpartei ist zu drei gleichen Monatsraten berechtigt. Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Eine Klausel, die die volle Zahlung vorab verlangt, ist unwirksam.
Absatz 3 — Die Geldsumme ist bei einem Kreditinstitut zum üblichen Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen, getrennt vom eigenen Vermögen. Die Erträge stehen der Mietpartei zu und erhöhen die Sicherheit.
Absatz 4 — Jede für die Mietpartei ungünstigere Vereinbarung ist unwirksam. Auch eine einvernehmlich höhere Kaution ist es.
Die drei häufigsten Fehler
Zu hohe Kaution. Die Grenze liegt bei drei Nettokaltmieten — ohne Betriebskosten. Wer von der Warmmiete ausgeht, landet regelmäßig darüber. Der übersteigende Teil ist nicht etwa nur zu viel, sondern von Anfang an ohne Rechtsgrund gezahlt und jederzeit zurückzufordern. Eine Staffelmiete ändert daran nichts: Maßgeblich bleibt die Miete bei Vertragsschluss.
Keine getrennte Anlage. Die Kaution gehört nicht aufs Geschäftskonto. Sie ist insolvenzfest getrennt anzulegen — genau deshalb schreibt das Gesetz die Trennung vor. Wer das versäumt, hat kein Zurückbehaltungsrecht, und die Mietpartei darf die Mietzahlung bis zum Nachweis der Anlage zurückhalten.
Zu späte Rückzahlung. Ein fester Termin steht nicht im Gesetz. Anerkannt ist eine Überlegungsfrist von drei bis sechs Monaten nach Rückgabe, in der geprüft werden darf, ob Ansprüche bestehen. Für eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung darf ein angemessener Teil länger einbehalten werden — aber eben nur dieser Teil, nicht die gesamte Kaution.
Die Zinsen stehen in jedem Fall der Mietpartei zu und erhöhen die Sicherheit. Bei den Zinssätzen der letzten Jahre sind das oft nur zweistellige Eurobeträge — abzurechnen sind sie trotzdem.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese vier führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Kündigungsfrist
Nach dem Ende des Mietverhältnisses beginnt die Frist für die Rückzahlung.
Nebenkostenabrechnung
Für eine offene Abrechnung dürfen Sie einen angemessenen Teil einbehalten.
Mietpreisbremse
Die Kaution bemisst sich an der Nettokaltmiete — und die hat eine Obergrenze.
Selbstauskunft
Vor der Kaution kommt die Auswahl. Welche Fragen zulässig sind und welche nicht, steht in der Selbstauskunft.
Worauf Sie achten sollten
- Drei Nettokaltmieten sind die Obergrenze Gerechnet wird ohne Betriebskosten, auch wenn eine Pauschale vereinbart ist. Eine höhere Vereinbarung ist insoweit unwirksam; der überschießende Teil kann zurückgefordert werden.
- Sie darf in drei Raten gezahlt werden Die erste mit Beginn des Mietverhältnisses, die weiteren mit den beiden folgenden Mieten. Eine Klausel, die die volle Zahlung vor Übergabe verlangt, ändert daran nichts.
- Getrennt vom Vermögen der vermietenden Seite anzulegen Die Kaution ist insolvenzfest zu verwahren und zu verzinsen; die Erträge stehen der Mietpartei zu. Wer sie auf dem eigenen Konto führt, haftet dafür.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete ohne Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Wer von der Warmmiete ausgeht, landet regelmäßig darüber; der übersteigende Teil ist ohne Rechtsgrund gezahlt und jederzeit zurückzufordern.
Darf die Kaution in Raten gezahlt werden?
Ja. Die Mietpartei ist zu drei gleichen Monatsraten berechtigt. Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den beiden folgenden Mieten. Eine Klausel, die die volle Zahlung vorab verlangt, ist unwirksam.
Muss ich die Kaution verzinsen?
Ja. Sie ist getrennt vom eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen, verzinst zum üblichen Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Erträge stehen der Mietpartei zu und erhöhen die Sicherheit.
Wann muss ich die Kaution zurückzahlen?
Einen festen Termin nennt das Gesetz nicht. Anerkannt ist eine Überlegungsfrist von drei bis sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung. Für eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung darf ein angemessener Teil länger einbehalten werden — aber nur dieser Teil.