ImmoZahl

24 — Übertragung

Erbschaft- und Schenkungsteuer

Wie viel Steuer auf eine Immobilie anfällt, hängt fast nur an einem: am Verwandtschaftsverhältnis. Zwischen Kind und Lebensgefährtin liegen bei derselben Wohnung schnell sechsstellige Beträge.

Wer erwirbt

Davon hängt ab, wie hoch Ihr Freibetrag ist und in welche Steuerklasse Sie fallen. Kinder haben deutlich höhere Freibeträge als Geschwister oder Fremde.

Beim Erbfall gelten andere Begünstigungen als bei der Schenkung zu Lebzeiten — etwa die Steuerbefreiung für das selbst bewohnte Familienheim.

Genauer rechnen Was übergeht · Begünstigungen — bereits vorbelegt

Was übergeht

€

Der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert, nicht der Kaufpreis von damals.

€

Geld, Depot, Hausrat abzüglich Nachlassverbindlichkeiten.

Begünstigungen

m²

Nur für die 200-m²-Grenze beim Familienheim.

€

Werden nach § 14 ErbStG zusammengerechnet.

Erbschaft- oder Schenkungsteuer

—

Freibetrag
—
Steuerpflichtiger Erwerb
—
Steuersatz
—
Bleibt nach Steuer
—

Rechenweg

Was ein anderes Verwandtschaftsverhältnis kostet

Derselbe Erwerb, nur eine andere Person auf der Empfängerseite.

Die Verschonungen im Überblick

    Der nächste Schritt

    Was als Nächstes ansteht — und warum

    Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese drei führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.

    Schenken oder vererben

    Der Freibetrag steht alle zehn Jahre neu zur Verfügung. Das ändert alles.

    Ertragswert

    Bemessungsgrundlage ist der Grundbesitzwert, abgeleitet aus dem Ertrag.

    Spekulationssteuer

    Geerbtes gilt als vom Erblasser angeschafft — die Zehnjahresfrist läuft weiter.

    Worauf Sie achten sollten

    • Die Freibeträge gelten je Person und alle zehn Jahre Wer früh beginnt, kann sie mehrfach nutzen. Der Zehnjahreszeitraum läuft von Zuwendung zu Zuwendung, nicht vom Kalenderjahr.
    • Das Familienheim kann steuerfrei bleiben Für Ehegatten und, mit Flächengrenze, für Kinder — aber nur bei unverzüglicher Selbstnutzung und mit einer Haltefrist. Wer vorher auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend.
    • Vermietete Wohnimmobilien sind zu neunzig Prozent anzusetzen Zehn Prozent des Werts bleiben außer Ansatz. Das ist kein Freibetrag, sondern ein Bewertungsabschlag — er wirkt vor den Freibeträgen.

    Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.

    Häufige Fragen

    Wie hoch ist der Freibetrag bei einer geerbten Immobilie?

    Er richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis, nicht nach der Immobilie: 500.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel, 100.000 Euro für Eltern beim Erbfall und 20.000 Euro für alle übrigen — auch für nichteheliche Lebensgefährten (§ 16 ErbStG).

    Bleibt das Elternhaus steuerfrei?

    Wenn der Erwerber unverzüglich einzieht und die Wohnung zehn Jahre lang selbst bewohnt, ja (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Bei Kindern ist die Befreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt; der darüber liegende Teil ist steuerpflichtig. Auszug, Vermietung oder Verkauf innerhalb der zehn Jahre lassen die Steuer rückwirkend entstehen.

    Wie oft kann ich den Freibetrag nutzen?

    Alle zehn Jahre. § 14 ErbStG rechnet Erwerbe derselben Personen innerhalb von zehn Jahren zusammen. Wer frühzeitig Miteigentumsanteile überträgt und die Frist verstreichen lässt, kann denselben Freibetrag mehrfach ausschöpfen — das ist der wirksamste Hebel überhaupt und braucht nur Zeit.