11 — Fläche
Wohnfläche nach WoFlV berechnen
Die Wohnfläche ist die Bezugsgröße für Miete, Nebenkosten, Mieterhöhung und Modernisierungsumlage. Stimmt sie nicht, stimmt keine dieser Rechnungen. Dieser Rechner geht Raum für Raum nach der Wohnflächenverordnung vor.
Wohnfläche nach WoFlV
—- Gemessene Grundfläche
- —vor Anrechnung
- Nicht angerechnet
- —
- Räume
- —
- Bei 12 €/m² Miete
- —je Monat
Woraus sich die Fläche zusammensetzt
Angerechnete Quadratmeter nach Anrechnungsart. Was gar nicht zählt, taucht hier nicht auf.
Was das für Sie heißt
Aufstellung
| Raum | Anrechnung | Grundfläche | Angerechnet |
|---|---|---|---|
| Wohnfläche | |||
Was mitzählt und was nicht
Zählt mit
Bleibt außen vor
Die Anrechnungssätze im Wortlaut
§ 4 WoFlV — Grundflächen von Räumen und Raumteilen sind anzurechnen: mit mindestens zwei Metern lichter Höhe vollständig, mit mindestens einem und weniger als zwei Metern zur Hälfte, bei unbeheizbaren Wintergärten und Schwimmbädern zur Hälfte, bei Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
§ 3 Abs. 3 WoFlV — Außer Betracht bleiben Schornsteine und freistehende Pfeiler über 1,50 Meter Höhe mit mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche, Treppen mit mehr als drei Steigungen samt Absätzen, Türnischen sowie flache Fensternischen.
Warum die Wohnfläche so oft strittig ist
Die Wohnflächenverordnung gilt unmittelbar nur für öffentlich geförderten Wohnraum. Für frei finanzierte Wohnungen wenden Gerichte sie an, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben — und das ist der Regelfall. Wer im Mietvertrag ausdrücklich die DIN 277 vereinbart, kommt auf eine andere, meist größere Zahl; ohne Vereinbarung gilt die WoFlV.
Der häufigste Fehler sind Dachschrägen. Unter einem Meter Höhe zählt gar nichts, zwischen einem und zwei Metern die Hälfte. Bei einer Dachgeschosswohnung macht das schnell zwanzig Quadratmeter aus. Der zweite Klassiker ist der Balkon: Ein Viertel ist der Regelfall, die Hälfte muss durch Lage und Ausstattung gerechtfertigt sein — ein Südbalkon mit Blick allein reicht dafür nicht immer.
Weicht die tatsächliche Fläche von der im Mietvertrag genannten ab, ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die tatsächliche Fläche maßgeblich, und zwar ohne Toleranzschwelle. Die früher verbreitete Zehn-Prozent-Grenze gilt für die Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht mehr. Wer mit einer zu großen Fläche rechnet, riskiert damit gleich mehrere unwirksame Erhöhungen und Rückforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen.
Für die Praxis heißt das: Einmal sauber ausmessen und die Aufstellung aufbewahren. Diese Seite gibt sie zum Ausdrucken aus.
Weiterrechnen
Was als Nächstes ansteht — und warum.
Häufige Fragen
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
Ja, aber nur anteilig. Nach § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung sind Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel anzurechnen, höchstens zur Hälfte. Die Hälfte kommt nur bei besonders guter Lage und Ausstattung in Betracht und muss begründet werden können.
Wie werden Dachschrägen angerechnet?
Raumteile mit mindestens zwei Metern lichter Höhe zählen voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, unter einem Meter gar nicht. Bei einer Dachgeschosswohnung macht das schnell zwanzig Quadratmeter Unterschied aus.
Zählt der Keller zur Wohnfläche?
Nein. Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen gehören nach § 2 Abs. 3 WoFlV nicht zur Wohnfläche — auch dann nicht, wenn sie ausgebaut sind.
Was passiert, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag falsch ist?
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die tatsächliche Fläche maßgeblich, und zwar ohne Toleranzschwelle. Die früher angenommene Grenze von zehn Prozent gilt für die Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht mehr. Eine zu große angesetzte Fläche kann Mieterhöhungen und Nebenkostenabrechnungen gleichermaßen kippen.