03 — Hebel
Eigenkapitalrendite
Die Mietrendite misst das Objekt. Die Eigenkapitalrendite misst Ihre Entscheidung: Was verzinst sich das Geld, das Sie tatsächlich eingesetzt haben? Solange die Immobilie mehr abwirft, als das Darlehen kostet, hebt die Finanzierung diese Zahl — und in die Gegenrichtung genauso.
vollständiges ErgebnisInterne Verzinsung über die Haltedauer
—- Eigenkapital
- —
- EK-Rendite Jahr 1
- —ohne Wertänderung
- Vermögen am Ende
- —
- Gesamtgewinn
- —
Was das für Sie heißt
Vermögensaufbau über die Haltedauer
Der Abstand zwischen beiden Linien ist Ihr Anteil am Objekt. Er wächst von zwei Seiten: die Schuld sinkt, der Wert steigt.
Beim Verkauf
Jahr für Jahr
| Jahr | Miete | Cashflow | Restschuld | Objektwert |
|---|
Wie die interne Verzinsung entsteht
Die interne Verzinsung ist der Zinssatz, bei dem alle Zahlungen zusammen auf null aufgehen: das eingesetzte Eigenkapital am Anfang, die jährlichen Überschüsse oder Zuschüsse dazwischen und der Erlös aus dem Verkauf am Ende. Sie ist damit die einzige Kennzahl, die Cashflow, Tilgung und Wertentwicklung in einer Zahl zusammenfasst.
0 = −EK + CF₁/(1+r) + CF₂/(1+r)² + … + (CFₙ + Verkaufserlös)/(1+r)ⁿVergleichbar ist sie mit der Rendite anderer Anlagen nach Steuern. Sie steht und fällt allerdings mit der angenommenen Wertentwicklung — verändern Sie diesen Wert einmal nach unten, um zu sehen, wie empfindlich das Ergebnis darauf reagiert.
Wie Ihre Miete am Ort dasteht
Optional: Wählen Sie die Gemeinde, dann steht die eingetragene Miete neben dem örtlichen Niveau aus dem Zensus. Eine zu hoch angesetzte Miete hebt jede Kennzahl dieser Seite gleichmäßig an — deshalb lohnt der Abgleich, bevor Sie mit dem Ergebnis weiterrechnen.
Der Hebel wirkt in beide Richtungen
Wenn die Immobilie mehr erwirtschaftet, als das Darlehen an Zinsen kostet, steigt die Eigenkapitalrendite mit jedem Euro Fremdkapital. Bei einer Objektrendite von 4 Prozent und einem Sollzins von 3,6 Prozent ist dieser Abstand allerdings dünn. Steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung über die Objektrendite, kippt der Hebel und arbeitet gegen Sie — bei wenig Eigenkapital umso heftiger.
Die Tilgung taucht im Cashflow als Belastung auf, ist aber Vermögensaufbau. In der internen Verzinsung ist sie deshalb enthalten: Sie kommt am Ende über die niedrigere Restschuld zurück. Genau deshalb wirken Objekte mit negativem Cashflow in dieser Rechnung oft besser, als der Kontostand vermuten lässt.
Die Spekulationsfrist nach § 23 EStG ist der größte einzelne Stellhebel für das Endergebnis. Wer innerhalb von zehn Jahren verkauft, versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz, wobei die in Anspruch genommene Abschreibung den Anschaffungswert mindert und den steuerpflichtigen Gewinn dadurch erhöht. Ab dem elften Jahr entfällt das vollständig. Der Unterschied beträgt bei einem typischen Objekt schnell mehrere Prozentpunkte interner Verzinsung.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese drei führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Mietrendite
Die Objektrendite ohne Hebel. Liegt sie über dem Sollzins, arbeitet das Darlehen für Sie.
Eigenkapital einsetzen oder behalten
Wie viel Eigenkapital ist optimal? Der Vergleich rechnet beide Wege gegeneinander.
Spekulationssteuer
Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren geht ein Teil des Gewinns ans Finanzamt.
Worauf Sie achten sollten
- Der Hebel dreht sich um, wenn der Zins die Objektrendite übersteigt Solange die Immobilie mehr erwirtschaftet, als das Darlehen kostet, hebt jeder Euro Fremdkapital die Rendite. Darüber zieht er sie herunter — und bei wenig Eigenkapital umso heftiger. Der Abstand zwischen beiden Sätzen ist die Zahl, auf die es ankommt.
- Eine hohe Eigenkapitalrendite bei negativem Cashflow ist kein Widerspruch Sie entsteht, weil die Tilgung als Vermögensaufbau zählt. Nur muss der monatliche Fehlbetrag aus anderem Einkommen kommen — die Rendite sagt nichts darüber, ob Sie ihn tragen können.
- Rechnen Sie eine Alternative daneben Eine Eigenkapitalrendite ohne Vergleich ist eine Zahl ohne Maßstab. Was hätte dasselbe Eigenkapital anderswo gebracht, bei welchem Risiko? Erst diese Gegenüberstellung macht aus der Prozentzahl eine Entscheidung.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Was ist die Eigenkapitalrendite einer Immobilie?
Sie setzt den jährlichen Überschuss nach Zinsen ins Verhältnis zum tatsächlich eingesetzten Eigenkapital — nicht zum Kaufpreis. Wer 60 000 € einsetzt und damit 3 000 € im Jahr erwirtschaftet, kommt auf 5 Prozent, unabhängig davon, ob das Objekt 200 000 oder 400 000 € gekostet hat. Sie ist damit die Zahl, die Immobilien mit anderen Anlagen vergleichbar macht.
Warum liegt die Eigenkapitalrendite über der Objektrendite?
Weil Fremdkapital hebelt. Solange die Immobilie mehr erwirtschaftet, als das Darlehen an Zinsen kostet, steigt die Eigenkapitalrendite mit jedem Euro Fremdkapital. Der Hebel wirkt aber in beide Richtungen: Steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung über die Objektrendite, arbeitet er gegen Sie — und bei wenig Eigenkapital umso heftiger. Bei 4 Prozent Objektrendite und 3,6 Prozent Sollzins ist dieser Abstand dünn.
Warum zählt die Tilgung nicht als Kosten?
Weil sie kein Geld vernichtet, sondern von der einen auf die andere Seite Ihrer Bilanz wandert. Im monatlichen Cashflow taucht sie als Belastung auf, im Vermögen als Zuwachs. In der internen Verzinsung ist sie deshalb enthalten — sie kommt am Ende über die niedrigere Restschuld zurück. Objekte mit negativem Cashflow schneiden in dieser Rechnung deshalb oft besser ab, als der Kontostand vermuten lässt.
Wie stark wirkt die Spekulationsfrist auf die Rendite?
Stark genug, um die Reihenfolge zweier Objekte zu drehen. Wer innerhalb von zehn Jahren verkauft, versteuert den Gewinn nach § 23 EStG mit dem persönlichen Steuersatz — und die in Anspruch genommene Abschreibung mindert dabei den Anschaffungswert, erhöht also den steuerpflichtigen Gewinn. Ab dem elften Jahr entfällt das vollständig. Der Unterschied macht bei einem typischen Objekt schnell mehrere Prozentpunkte interner Verzinsung aus.