03 — Hebel
Eigenkapitalrendite
Die Mietrendite misst das Objekt. Die Eigenkapitalrendite misst Ihre Entscheidung: Was verzinst sich das Geld, das Sie tatsächlich eingesetzt haben? Solange die Immobilie mehr abwirft, als das Darlehen kostet, hebt die Finanzierung diese Zahl — und in die Gegenrichtung genauso.
Interne Verzinsung über die Haltedauer
—- Eigenkapital
- —
- EK-Rendite Jahr 1
- —ohne Wertänderung
- Vermögen am Ende
- —
- Gesamtgewinn
- —
Was das für Sie heißt
Vermögensaufbau über die Haltedauer
Der Abstand zwischen beiden Linien ist Ihr Anteil am Objekt. Er wächst von zwei Seiten: die Schuld sinkt, der Wert steigt.
Beim Verkauf
Jahr für Jahr
| Jahr | Miete | Cashflow | Restschuld | Objektwert |
|---|
Wie die interne Verzinsung entsteht
Die interne Verzinsung ist der Zinssatz, bei dem alle Zahlungen zusammen auf null aufgehen: das eingesetzte Eigenkapital am Anfang, die jährlichen Überschüsse oder Zuschüsse dazwischen und der Erlös aus dem Verkauf am Ende. Sie ist damit die einzige Kennzahl, die Cashflow, Tilgung und Wertentwicklung in einer Zahl zusammenfasst.
0 = −EK + CF₁/(1+r) + CF₂/(1+r)² + … + (CFₙ + Verkaufserlös)/(1+r)ⁿVergleichbar ist sie mit der Rendite anderer Anlagen nach Steuern. Sie steht und fällt allerdings mit der angenommenen Wertentwicklung — verändern Sie diesen Wert einmal nach unten, um zu sehen, wie empfindlich das Ergebnis darauf reagiert.
Der Hebel wirkt in beide Richtungen
Wenn die Immobilie mehr erwirtschaftet, als das Darlehen an Zinsen kostet, steigt die Eigenkapitalrendite mit jedem Euro Fremdkapital. Bei einer Objektrendite von 4 Prozent und einem Sollzins von 3,6 Prozent ist dieser Abstand allerdings dünn. Steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung über die Objektrendite, kippt der Hebel und arbeitet gegen Sie — bei wenig Eigenkapital umso heftiger.
Die Tilgung taucht im Cashflow als Belastung auf, ist aber Vermögensaufbau. In der internen Verzinsung ist sie deshalb enthalten: Sie kommt am Ende über die niedrigere Restschuld zurück. Genau deshalb wirken Objekte mit negativem Cashflow in dieser Rechnung oft besser, als der Kontostand vermuten lässt.
Die Spekulationsfrist nach § 23 EStG ist der größte einzelne Stellhebel für das Endergebnis. Wer innerhalb von zehn Jahren verkauft, versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz, wobei die in Anspruch genommene Abschreibung den Anschaffungswert mindert und den steuerpflichtigen Gewinn dadurch erhöht. Ab dem elften Jahr entfällt das vollständig. Der Unterschied beträgt bei einem typischen Objekt schnell mehrere Prozentpunkte interner Verzinsung.
Weiterrechnen
Was als Nächstes ansteht — und warum.
Mietrendite
Die Objektrendite ohne Hebel. Liegt sie über dem Sollzins, arbeitet das Darlehen für Sie.
Eigenkapital einsetzen oder behalten
Wie viel Eigenkapital ist optimal? Der Vergleich rechnet beide Wege gegeneinander.
Spekulationssteuer
Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren geht ein Teil des Gewinns ans Finanzamt.