51 — Rendite
Hausgeld aufschlüsseln
In Renditerechnungen wird das ganze Hausgeld von der Miete abgezogen. Das ist falsch: Der größte Teil ist umlagefähig, ein Teil ist gar keine Kosten, und nur der Rest belastet Sie wirklich. Diese Rechnung trennt die drei.
vollständiges ErgebnisDas tragen Sie dauerhaft selbst
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Tragen Sie links das Hausgeld aus dem Wirtschaftsplan ein.
Was das für Sie heißt
- Umlagefähig
- —
- In die Rücklage
- —
- Deckungslücke
- —
- Eigenanteil im Jahr
- —echter Aufwand, ohne Deckungslücke
- Miete abzüglich Eigenanteil
- —
Wohin das Hausgeld geht
Drei Teile, drei verschiedene Dinge.
Die Posten im Einzelnen
Wie sich die drei Teile unterscheiden
Umlagefähig sind die Betriebskosten der Nummern 1 bis 17 des § 2 BetrKV — Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Heizung, Aufzug, Müll, Reinigung, Garten, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Versicherung, Hauswart und einiges mehr. Für Sie sind sie ein durchlaufender Posten, sofern der Mietvertrag die Umlage vereinbart. Fehlt die Vereinbarung, bleiben sie bei Ihnen, obwohl sie umlagefähig wären.
Nicht umlagefähig sind Verwaltung und Erhaltung. Das steht nicht zur Disposition der Vertragsparteien: § 1 Abs. 2 BetrKV nimmt beides ausdrücklich aus dem Begriff der Betriebskosten heraus. Diese Beträge sind Ihr Aufwand und gehören in jede Renditerechnung.
Die Rücklage ist überhaupt keine Kosten. Das Geld wechselt von Ihrem Konto auf das der Gemeinschaft und bleibt dort für künftige Erhaltung gebunden. Beim Verkauf geht Ihr Anteil daran auf die Käuferseite über, ohne dass er gesondert vergütet werden müsste — deshalb ist eine gut gefüllte Rücklage ein Kaufargument.
Umlagefähig = Hausgeld − Rücklage − Verwaltung − Instandhaltung − Sonstiges
Eigenanteil = nicht umlagefähig + Deckungslücke
Die Deckungslücke ist der Teil der umlagefähigen Kosten, den die Vorauszahlung nicht deckt. Sie verschwindet mit der Abrechnung, aber bis dahin strecken Sie sie vor — und in der Monatsrechnung fehlt sie.
Warum die Zahl im Exposé nicht die Zahl für die Rendite ist
„Hausgeld 320 Euro“ steht im Exposé, und daraus wird in der überschlägigen Rechnung ein Abzug von 320 Euro. Das ist die häufigste Verzerrung in Renditerechnungen zu Eigentumswohnungen — und sie geht in beide Richtungen.
Nach oben verzerrt sie, weil der größte Teil des Hausgelds umlagefähig ist. Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müll, Hausreinigung: Das zahlt bei einem vermieteten Objekt die Mietpartei, über die Nebenkostenvorauszahlung und die jährliche Abrechnung. Für Sie ist es ein durchlaufender Posten. Wer ihn als Kosten ansetzt, rechnet sich die Rendite künstlich klein.
Nach unten verzerrt sie, weil die Rücklage in der Zahl steckt. Sie ist kein Aufwand, sondern Vermögen, das die Seite wechselt. Wer sie als Kosten abzieht und zusätzlich eine eigene Rücklage ansetzt, zieht denselben Betrag zweimal ab.
Und sie verdeckt, was wirklich zählt: die Verwaltervergütung und die laufende Instandhaltung. Diese Beträge bleiben bei Ihnen, unabhängig davon, was im Mietvertrag steht, und sie sind der Grund, warum eine Eigentumswohnung in der Bewirtschaftung teurer ist als eine vergleichbare Wohnung im eigenen Haus.
Eine Bitte zur Bedienung: Nehmen Sie die Zahlen aus dem Wirtschaftsplan, nicht aus dem Exposé. Der Wirtschaftsplan weist die Posten einzeln aus, das Exposé nennt eine Summe. Wenn Sie ihn vor dem Kauf nicht bekommen, ist auch das eine Auskunft.
Weiterrechnen
Was als Nächstes ansteht — und warum.