10 — Lage
Standortanalyse
Eine Miete von 7,50 Euro je Quadratmeter sagt für sich genommen nichts. Erst der Vergleich zeigt, wo eine Gemeinde steht: gegenüber allen 10 635 Gemeinden Deutschlands, gegenüber ihrem Bundesland und gegenüber den Nachbarn im Umkreis.
vollständiges ErgebnisMarktlage
—Wählen Sie links eine Gemeinde.
Was das für Sie heißt
Wo die Gemeinde steht
Miete und Leerstand zusammen
Jeder Punkt ist eine Gemeinde. Links unten liegen günstige, gut vermietete Orte; rechts unten die teuren und knappen. Ihre Auswahl ist gold hervorgehoben.
Teuerste Orte im Umkreis
Kennzahlen im Überblick
| Merkmal | Gemeinde | Bundesland | Deutschland |
|---|
Wie der Perzentilrang gerechnet wird
Der Rang gibt an, wie viel Prozent der Vergleichsgemeinden einen niedrigeren Wert haben. Ein Perzentilrang von 80 bei der Miete bedeutet: Vier von fünf Gemeinden der Vergleichsgruppe sind günstiger.
Gezählt werden Gemeinden, nicht Einwohner. Ein Dorf mit 400 Einwohnern wiegt deshalb genauso viel wie eine Großstadt. Das ist beabsichtigt — es geht um die Frage, wie ein Ort im Vergleich zu anderen Orten dasteht, nicht darum, wo die Bevölkerung wohnt. Wer den Bevölkerungsbezug will, wählt links die Gruppe „ähnlich große Orte“.
Anders die Spalten Bundesland und Deutschland in der Tabelle darüber: Die sind gewichtet — die Miete nach der Zahl der Mietwohnungen, die übrigen Merkmale nach Einwohnern. Ein Landeswert soll das Land beschreiben, nicht seine durchschnittliche Gemeinde.
Was ein Standort verrät
Die Leerstandsquote ist die ehrlichste Kennzahl in dieser Auswertung. Sie lässt sich nicht schönreden: Entweder Wohnungen stehen leer oder nicht. Unter drei Prozent gilt ein Markt als angespannt — eine gewisse Fluktuationsreserve braucht jeder Ort, weil bei jedem Mieterwechsel für ein paar Wochen niemand drin wohnt. Über acht Prozent liegt strukturelles Überangebot vor. Dort ist mit steigenden Mieten kaum zu rechnen, dafür mit längeren Vermietungszeiten und mehr Verhandlungsmacht auf Mieterseite.
Die Eigentümerquote sagt etwas über die Struktur des Marktes. Eine niedrige Quote bedeutet viele Mietwohnungen, also einen liquiden Markt mit vielen Vergleichsobjekten und meist auch einem Mietspiegel. Eine hohe Quote — typisch für ländliche Gemeinden — bedeutet wenige Mietwohnungen: schwieriger zu bewerten, dafür oft wenig Konkurrenz bei der Vermietung.
Die Kombination aus hoher Miete und niedrigem Leerstand beschreibt einen knappen, teuren Markt. Dort ist die Rendite niedrig, das Vermietungsrisiko aber auch. Die Kombination aus niedriger Miete und hohem Leerstand ist das Gegenteil: Auf dem Papier hohe Renditen, in der Praxis Monate ohne Mieter und Objekte, die sich schwer wieder verkaufen lassen. Der auf den ersten Blick attraktive Kaufpreisfaktor von 14 hat meistens genau diesen Grund.
Was diese Daten nicht zeigen, ist die Entwicklung. Der Zensus ist eine Momentaufnahme vom Mai 2022. Die Mietwerte werden hier zwar mit dem Verbraucherpreisindex für Nettokaltmieten fortgeschrieben, aber bundeseinheitlich: Jede Gemeinde bekommt denselben Faktor. Das hebt das Niveau auf heute, es bildet aber nicht ab, dass die Mieten in München anders gestiegen sind als in der Uckermark. Ob eine Gemeinde wächst oder schrumpft, ob ein großer Arbeitgeber kommt oder geht, steht hier nicht. Für diese Fragen helfen die Bevölkerungsvorausberechnungen der Statistischen Landesämter und der Blick in den Flächennutzungsplan der Gemeinde.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese drei führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Worauf Sie achten sollten
- Der Leerstand ist die ehrlichste Zahl Unter drei Prozent gilt ein Markt als angespannt, über acht als überversorgt. Anders als Preise lässt er sich nicht schönreden — entweder Wohnungen stehen leer oder nicht.
- Hohe rechnerische Rendite und hoher Leerstand gehören zusammen Der niedrige Kaufpreis, aus dem die gute Rendite entsteht, hat meist genau diesen Grund. Das Risiko ist eingepreist, nicht übersehen.
- Die Daten zeigen einen Stichtag, keine Entwicklung Ob eine Gemeinde wächst oder schrumpft, ob ein großer Arbeitgeber kommt oder geht, steht hier nicht. Für diese Fragen helfen die Bevölkerungsvorausberechnungen der Statistischen Landesämter und der Flächennutzungsplan der Gemeinde.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Was sagt die Leerstandsquote über einen Standort?
Sie ist die ehrlichste Kennzahl am Markt, weil sie sich nicht schönreden lässt. Unter drei Prozent gilt ein Markt als angespannt — eine gewisse Fluktuationsreserve braucht jeder Ort, weil bei jedem Mieterwechsel für ein paar Wochen niemand einzieht. Über acht Prozent liegt strukturelles Überangebot vor: längere Vermietungszeiten, mehr Verhandlungsmacht auf Mieterseite und kaum Spielraum für Mieterhöhungen.
Was bedeutet eine hohe Eigentümerquote?
Wenige Mietwohnungen. Das macht die Bewertung schwieriger, weil Vergleichsobjekte fehlen und oft kein Mietspiegel existiert — dafür ist die Konkurrenz bei der Vermietung gering. Eine niedrige Quote bedeutet umgekehrt einen liquiden Markt mit vielen Vergleichsobjekten. Beides ist weder gut noch schlecht; es ändert nur, worauf Sie achten müssen.
Warum ist ein Kaufpreisfaktor von 14 nicht automatisch ein gutes Zeichen?
Weil er meistens eine Ursache hat. Niedrige Miete bei hohem Leerstand ergibt auf dem Papier hohe Renditen und in der Praxis Monate ohne Mietpartei und ein Objekt, das sich schwer wieder verkaufen lässt. Die Kombination aus hoher Miete und niedrigem Leerstand ist das Gegenteil: niedrige Rendite, aber auch geringes Vermietungsrisiko. Der Faktor allein sagt nicht, welcher Fall vorliegt.
Woher stammen die Standortdaten und wie aktuell sind sie?
Aus dem Zensus 2022 mit Stichtag 15. Mai 2022 und dem Gemeindeverzeichnis der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder. Die Mietwerte werden mit dem Verbraucherpreisindex für Nettokaltmieten fortgeschrieben, allerdings bundeseinheitlich: Jede Gemeinde bekommt denselben Faktor. Das hebt das Niveau auf heute, bildet aber nicht ab, dass die Mieten regional verschieden gestiegen sind.