07 — Mietrecht
Mieterhöhung prüfen
Drei Hürden muss eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nehmen: die Sperrfrist, die Kappungsgrenze und die Vergleichsmiete selbst. Der Rechner prüft alle drei und nennt den Betrag, der übrig bleibt.
Zulässige neue Nettokaltmiete
—- Erhöhung möglich um
- —
- Frühestens wirksam
- —
- Grenze Kappung
- —
- Grenze Vergleichsmiete
- —
Die drei Prüfungen
Die Grenzen im Vergleich
Die niedrigere der beiden Grenzen entscheidet. Alles darüber ist unwirksam, auch wenn die Mietpartei zustimmt.
Was das für Sie heißt
Was im Erhöhungsschreiben stehen muss
- Das Verlangen ist in Textform an alle im Vertrag genannten Mietparteien zu richten.
- Die neue Miete ist zu beziffern und zu begründen.
- Als Begründung dient der Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Gutachten einer öffentlich bestellten und vereidigten Person oder die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.
- Die Mietpartei muss zustimmen. Die Frist läuft bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens.
- Bei Zustimmung ist die neue Miete ab dem dritten Monat nach Zugang zu zahlen.
- Bleibt die Zustimmung aus, bleibt nur die Klage auf Zustimmung, und zwar innerhalb von drei weiteren Monaten.
Die Vorschriften im Wortlaut nachlesen
§ 558 Abs. 1 BGB — Die Zustimmung zur Erhöhung kann verlangt werden, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit 15 Monaten unverändert ist. Das Verlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden.
§ 558 Abs. 3 BGB — Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in per Rechtsverordnung bestimmten angespannten Gebieten um höchstens 15 Prozent.
§ 559 Abs. 1 und 3a BGB — Nach einer Modernisierung darf die Jahresmiete um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten steigen, begrenzt auf 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter auf 2 Euro.
Die drei Grenzen im Zusammenspiel
Die Sperrfrist ist die einfachste Hürde und die, an der die meisten Erhöhungen scheitern. Zum Zeitpunkt, zu dem die höhere Miete gelten soll, muss die bisherige Miete seit 15 Monaten unverändert sein. Weil zwischen Zugang des Verlangens und Wirksamwerden noch die Zustimmungsfrist von zwei Monaten liegt, können Sie das Schreiben also bereits nach zwölf Monaten aufsetzen — wirksam wird es dann frühestens im 16. Monat.
Die Kappungsgrenze begrenzt den Anstieg über drei Jahre, unabhängig davon, wie weit die Miete unter der ortsüblichen liegt. Maßgeblich ist die Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Miete galt. Modernisierungsumlagen nach § 559 und Anpassungen der Betriebskostenvorauszahlung nach § 560 zählen dabei nicht mit — sie kommen also zusätzlich obendrauf.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die absolute Obergrenze. Sie bildet sich aus den Entgelten für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Beschaffenheit, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Ein qualifizierter Mietspiegel Ihrer Gemeinde ist dafür das stärkste Begründungsmittel; wo es keinen gibt, bleiben Gutachten oder drei Vergleichswohnungen.
Zulässig ist am Ende immer der niedrigere der beiden Grenzwerte. Liegt Ihre Miete weit unter der ortsüblichen, bremst die Kappungsgrenze; liegt sie schon nah dran, bremst die Vergleichsmiete.
Keine Rechtsberatung. Der Rechner prüft die Rechengrößen aus § 558 und § 559 BGB anhand Ihrer Angaben. Ob eine Erhöhung im Einzelfall wirksam ist, hängt zusätzlich von Vertragsinhalt, Begründung, Zugang und örtlichen Verordnungen ab. Bei Zweifeln hilft eine Rechtsanwältin oder ein Vermieterverein weiter.
Weiterrechnen
Was als Nächstes ansteht — und warum.
Mietpreis und Richtwert
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Obergrenze. Hier steht der Richtwert für Ihre Gemeinde.
Mietpreisbremse
Bei Neuvermietung gilt statt der Kappungsgrenze die Mietpreisbremse.
Staffel- und Indexmiete
Wer eine Staffel oder einen Index vereinbart hat, darf daneben nicht auf die Vergleichsmiete erhöhen.
Mietpartei halten oder wechseln
Die höchstmögliche Miete ist nicht immer die beste Rechnung.
Häufige Fragen
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete wird frühestens wirksam, wenn die Miete zu diesem Zeitpunkt seit 15 Monaten unverändert ist. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in angespannten Gebieten um 15 Prozent.
Was ist die Kappungsgrenze?
Die Kappungsgrenze begrenzt den Anstieg über drei Jahre auf 20 Prozent, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf 15 Prozent. Maßgeblich ist die Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden galt. Modernisierungsumlagen und Betriebskostenanpassungen zählen dabei nicht mit.
Womit muss ich die Mieterhöhung begründen?
Mit einem der gesetzlichen Begründungsmittel: dem Mietspiegel der Gemeinde, einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, einem Gutachten einer öffentlich bestellten und vereidigten sachverständigen Person oder der Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen mit Anschrift, Größe und Miete.
Was passiert, wenn die Mietpartei nicht zustimmt?
Die Erhöhung tritt nicht automatisch ein. Die Zustimmungsfrist läuft bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens. Bleibt die Zustimmung aus, bleibt nur die Klage auf Zustimmung, und zwar innerhalb von drei weiteren Monaten.