ImmoZahl

30 — Vergleich

Verkaufen oder halten

Die größte Entscheidung im Lebenszyklus einer Immobilie — und die, bei der am meisten aus dem Bauch entschieden wird. Der Vergleich stellt den angelegten Verkaufserlös dem weiteren Vermieten gegenüber, beides nach Steuer.

Das Objekt heute

€

Was das Objekt am Markt bringen würde — vor Maklerprovision, Notar und einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung. Anhaltspunkte liefern Vergleichsangebote in derselben Lage; der Wunschpreis aus einem Exposé ist keiner.

€

Was am Stichtag noch offen ist. Steht in der Jahresmitteilung Ihrer Bank oder im Tilgungsplan.

€

Die Nettokaltmiete aus dem Mietvertrag — ohne Betriebskosten und ohne Heizung.

m²

Gemessen nach Wohnflächenverordnung: Balkone und Terrassen zählen meist zu einem Viertel, Räume unter einem Meter Höhe gar nicht. Die Angabe im Exposé weicht davon oft ab.

Genauer rechnen Beim Verkauf · Beim Halten · Alternative und Steuer — bereits vorbelegt

Beim Verkauf

%

Makler, Energieausweis, Löschung der Grundschuld, Vorfälligkeit.

Für die Zehnjahresfrist des § 23 EStG.

€

Kaufpreis samt Nebenkosten.

€

Mindert die Anschaffungskosten beim Veräußerungsgewinn.

Beim Halten

Jahre

Über wie viele Jahre gerechnet wird. Je länger der Zeitraum, desto stärker wirken Zins und Wertentwicklung — und desto unsicherer wird das Ergebnis.

%

Der reine Zinssatz des Darlehens, nicht der Effektivzins. Er steht im Finanzierungsangebot der Bank.

%

Wie viel Prozent der Darlehenssumme Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Üblich sind 2 bis 3 Prozent. Je höher, desto schneller sind Sie schuldenfrei — und desto höher die monatliche Rate.

%

Eine Annahme, keine Prognose — niemand kennt sie. Rechnen Sie einmal mit 0 Prozent und einmal mit 2 Prozent durch: Der Unterschied zeigt, wie sehr das Ergebnis an dieser einen Zahl hängt.

%

Eine Annahme. Über lange Zeiträume lag die Mietentwicklung in Deutschland meist nahe der Inflation; im Einzelfall begrenzen Kappungsgrenze und Mietspiegel, was durchsetzbar ist.

€

Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall.

€

Der jährliche Abschreibungsbetrag in Euro. Er ergibt sich aus dem Gebäudewert — also dem Kaufpreis ohne Grundstücksanteil — mal dem Abschreibungssatz. Der Rechner /afa ermittelt ihn.

Alternative und Steuer

%

Nach Steuer, für den angelegten Verkaufserlös.

%

Der Satz auf den nächsten verdienten Euro, nicht der Durchschnitt über Ihr ganzes Einkommen. Bei mittleren Einkommen liegt er meist zwischen 30 und 42 Prozent. Im Steuerbescheid steht er nicht; für eine Überschlagsrechnung genügt eine grobe Einordnung.

Vorsprung des besseren Weges

—

Verkaufen und anlegen
—
Halten und vermieten
—
Netto beim Verkauf heute
—
Spekulationssteuer
—

Beim Verkauf heute

Beide Wege im Verlauf

Vermögen nach Steuer, Jahr für Jahr.

Jahr für Jahr beim Halten

JahrMieteCashflowRestschuldVermögen

Der nächste Schritt

Was als Nächstes ansteht — und warum

Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese fünf führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.

Spekulationssteuer

Innerhalb von zehn Jahren kostet der Verkauf Steuer.

Vorfälligkeitsentschädigung

Und die Bank verlangt eine Entschädigung.

Ertragswert

Bevor Sie Erlös gegen Ertrag stellen, brauchen Sie den Erlös. Das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV liefert ihn aus der Miete.

Makler oder privat verkaufen

Wenn Sie verkaufen: mit Makler oder ohne?

Erst kaufen oder erst verkaufen

Wer erst kauft und dann verkauft, überbrückt die Lücke mit einem Zwischenkredit. Was das kostet, entscheidet oft die Reihenfolge.

Worauf Sie achten sollten

  • Die Spekulationsfrist kann die Entscheidung allein drehen Innerhalb von zehn Jahren ist der Gewinn steuerpflichtig, und die in Anspruch genommene Abschreibung erhöht ihn zusätzlich. Wer kurz vor dem Fristende steht, rechnet den Verkauf nach Fristablauf gegen.
  • Verkaufen kostet auch Geld Maklerlohn, Vorfälligkeitsentschädigung, Energieausweis, gegebenenfalls Räumungsaufwand. Diese Beträge gehören auf die Verkaufsseite, sonst gewinnt sie zu leicht.
  • Halten heißt weiter Kapital binden Der Erlös, den Sie nicht erzielen, könnte anderswo arbeiten. Ohne diese Vergleichsanlage misst die Rechnung nur eine Seite.

Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.

Häufige Fragen

Wann sollte man eine vermietete Immobilie verkaufen?

Rechnerisch dann, wenn die Alternativanlage nach Steuer mehr bringt als Miete, Tilgung und Wertentwicklung zusammen. Der größte einzelne Faktor ist meist die Zehnjahresfrist des § 23 EStG: Ein Verkauf davor kostet Einkommensteuer auf den gesamten Veräußerungsgewinn, danach ist er steuerfrei.

Was zählt alles zu den Verkaufskosten?

Maklerprovision, Energieausweis, Löschung der Grundschuld im Grundbuch und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung ablösen. Zusammen kommen schnell drei bis fünf Prozent des Kaufpreises zusammen.