Was Sie dürfen und wie abzurechnen ist.
Mietrecht und Abrechnung
Im Mietrecht steht fast alles im Gesetz, und fast nichts davon lässt sich abbedingen. Fristen laufen, ob man sie kennt oder nicht. Die meisten Streitigkeiten entstehen nicht aus Unrecht, sondern aus Formfehlern und verpassten Terminen.
12 von 59 Rechnern gehören in diesen Bereich.
Der Weg durch die ersten fünf
Nicht alle auf einmal. Diese fünf beantworten die Fragen, die zuerst kommen — in dieser Reihenfolge.
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1
Nebenkostenabrechnung
Die Abrechnung, die jedes Jahr fällig ist — mit Fristenprüfung. -
2
Mieterhöhung
Vergleichsmiete, Kappungsgrenze, Sperrfrist. -
3
Mietpreisbremse
Bei Neuvermietung: die zulässige Höchstmiete. -
4
Kündigungsfrist
Fristen, dritter Werktag und die Gründe, die tragen. -
5
Fristen im Überblick
Alle Fristen im Überblick, mit Vorschrift und Folge.
Der Fehler, der am meisten kostet
Die Abrechnungsfrist verstreichen lassen. Geht die Betriebskostenabrechnung der Mietpartei nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zu, ist eine Nachforderung ausgeschlossen — ein Guthaben müssen Sie trotzdem auszahlen.
Eine Faustregel
Die Kaution beträgt höchstens drei Nettokaltmieten und ist in drei Raten zahlbar, die erste bei Mietbeginn (§ 551 BGB).
Alle 12 Rechner in diesem Bereich
Jeder rechnet mit Quellenangabe und zeigt den vollständigen Rechenweg.
- Nebenkostenabrechnung — Alle 17 Betriebskostenarten nach Fläche, Personen oder Verbrauch verteilen.
- Mieterhöhung — Sperrfrist, Kappungsgrenze und Vergleichsmiete in einem Durchgang geprüft.
- Wohnfläche nach WoFlV — Dachschrägen zur Hälfte, Balkone zu einem Viertel, Keller gar nicht.
- CO₂-Kosten aufteilen — Das Zehn-Stufen-Modell nach dem CO2KostAufG, Pflicht seit 2023.
- Mietkaution — Höchstgrenze, Ratenzahlung und Verzinsung nach § 551 BGB.
- Mietpreisbremse — Zulässige Miete bei Neuvermietung, mit allen vier Ausnahmen.
- Staffel- und Indexmiete — Beide Verläufe nebeneinander, mit den jeweiligen Formvorschriften.
- Heizkosten abrechnen — Verteilung nach Verbrauch und Fläche, mit der Kürzung um 15 Prozent.
- Kündigungsfrist — Beendigungstermin, dritter Werktag und die Fristen nach fünf und acht Jahren.
- Möblierungszuschlag — Zeitwert, Abschreibung und Verzinsung nach der Berliner Methode.
- Mietminderung — Taggenau von der Bruttomiete, mit dem, was im Gesetz wirklich steht.
- Modernisierungsumlage — Acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete — aber erst nach Abzug von Zuschüssen und Erhaltungsaufwand.
Worauf sich das stützt
Bürgerliches Gesetzbuch, Betriebskostenverordnung, Heizkostenverordnung, Wohnflächenverordnung. Für Quoten bei der Mietminderung gibt es keine Rechtsgrundlage — deshalb geben Sie sie dort selbst vor.
Jede Zahl auf dieser Seite hat eine Herkunft, die Sie nachprüfen können — sie steht am jeweiligen Rechner und gesammelt auf der Quellenseite.
Wen dieser Bereich am meisten betrifft:
Häufige Fragen
Welche Kosten sind umlagefähig?
Umlagefähig sind die in § 2 der Betriebskostenverordnung abschließend aufgezählten Positionen — Grundsteuer, Wasser, Heizung, Aufzug, Straßenreinigung, Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart, Gemeinschaftsantenne, Wäschepflege und sonstige Betriebskosten. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten und Instandhaltung; sie tragen Vermietende selbst.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung ausfallen?
Höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und begrenzt durch die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB: 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 Prozent. Voraussetzung ist außerdem, dass die Miete seit fünfzehn Monaten unverändert ist. Modernisierungserhöhungen nach § 559 BGB folgen eigenen Regeln und haben eine eigene Kappung.
Welche Kündigungsfrist gilt für den Vermieter?
Drei Monate, nach fünf Jahren Überlassung sechs und nach acht Jahren neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats zu, zählt dieser Monat mit; später verschiebt sich das Ende um einen vollen Monat. Für die Mietpartei bleibt es dauerhaft bei drei Monaten. Eine ordentliche Kündigung setzt außerdem ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB voraus.