15 — Vertrag
Staffelmiete und Indexmiete
Beide ersparen das jährliche Erhöhungsverlangen, beide schließen die Erhöhung nach § 558 BGB aus — sonst sind sie grundverschieden. Die Staffel steht von Anfang an fest, der Index folgt der Inflation. Hier sehen Sie beide Verläufe nebeneinander.
vollständiges ErgebnisMiete am Ende des Zeitraums
—- Staffelmiete am Ende
- —
- Indexmiete am Ende
- —
- Mehreinnahme Staffel
- —über den Zeitraum
- Mehreinnahme Index
- —über den Zeitraum
Was das für Sie heißt
Verlauf Jahr für Jahr
| Jahr | Staffelmiete | Indexmiete | Unterschied |
|---|
Was jeweils gilt
Staffelmiete
Indexmiete
Was beide gemeinsam haben
Beide schließen die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB aus. Wer eine Staffel oder einen Index vereinbart, verzichtet damit auf das Nachziehen an den Markt — das kann in einem stark steigenden Markt teuer werden und in einem stagnierenden ein Vorteil sein.
Beide verlangen Schriftform für die Vereinbarung und eine Mindestdauer von zwölf Monaten je Stufe. Und bei beiden bleibt die Betriebskostenanpassung nach § 560 BGB möglich.
Unterschiedlich ist die Mietpreisbremse: Bei der Staffelmiete gilt sie für jede Staffel, bei der Indexmiete nur für die Ausgangsmiete.
Welche der beiden passt
Die Staffelmiete gibt Planungssicherheit für beide Seiten. Sie steht bei Vertragsschluss fest und braucht keine Erklärung, keinen Mietspiegel und keine Zustimmung — die neue Staffel wird einfach fällig. Der Preis dafür: Steigt der Markt schneller als die Staffel, bleibt die Miete zurück, und nachziehen lässt sie sich während der Laufzeit nicht.
Die Indexmiete folgt der Inflation und schützt damit real. In Jahren mit hoher Teuerung bringt sie deutlich mehr als eine übliche Staffel, in Jahren mit stabilen Preisen fast nichts. Sie verlangt allerdings Arbeit: Jede Anpassung braucht eine Erklärung in Textform, in der die Indexänderung und der neue Betrag stehen, und sie wirkt erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang.
Ein Punkt wird häufig übersehen: Bei der Indexmiete ist die Modernisierungsumlage weitgehend ausgeschlossen. Nur wenn die baulichen Maßnahmen auf Umständen beruhen, die die Vermieterseite nicht zu vertreten hat, lässt sich erhöhen. Wer eine energetische Sanierung plant und umlegen möchte, sollte das vor der Wahl bedenken.
Für den Kündigungsschutz gilt: Bei der Staffelmiete darf das Kündigungsrecht der Mietpartei für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden. Das bindet beide Seiten und ist bei kurzen Mietverhältnissen kein Vorteil.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese vier führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Mieterhöhung
Neben einer Staffel ist die Erhöhung auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen.
Mietpreis und Richtwert
Auch die erste Staffel muss die Mietpreisbremse einhalten.
Mietrendite
Was die Staffel über zehn Jahre für die Rendite bedeutet.
Mietkaution
Die Kaution bemisst sich nach der Nettokaltmiete bei Vertragsschluss — spätere Staffeln erhöhen sie nicht.
Worauf Sie achten sollten
- Jede Stufe braucht einen Betrag, keinen Prozentsatz Die Staffel muss die Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag ausweisen. Eine Vereinbarung „drei Prozent jährlich“ genügt nicht und macht die Staffel unwirksam.
- Zwischen zwei Stufen muss ein Jahr liegen Und während der Laufzeit ist eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen. Die Staffel ist damit eine Wette in beide Richtungen.
- Die Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex, nicht der Marktmiete Sie steigt auch dann, wenn die Mieten am Ort fallen — und umgekehrt. Erhöht wird durch Erklärung in Textform, frühestens ein Jahr nach der letzten Änderung.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Staffel- und Indexmiete?
Die Staffelmiete steht bei Vertragsschluss in Euro fest und steigt zu vereinbarten Terminen. Die Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex und verlangt für jede Anpassung eine Erklärung in Textform. Beide schließen die Erhöhung nach § 558 BGB aus.
Muss die Staffel in Euro angegeben werden?
Ja. § 557a Abs. 1 BGB verlangt, dass die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung als Geldbetrag ausgewiesen ist. Eine Angabe in Prozent macht die Vereinbarung unwirksam.
Gilt die Mietpreisbremse auch für Staffelmieten?
Ja, und zwar für jede einzelne Staffel. Bei der Indexmiete gilt sie dagegen nur für die Ausgangsmiete — das macht die Indexmiete in angespannten Gebieten zum flexibleren Werkzeug.