08 — Markt
Mietpreis und Richtwert am Ort
Was in Ihrer Gemeinde tatsächlich gezahlt wird — nicht was inseriert wird. Die Werte stammen aus dem Zensus 2022, bei dem alle Wohnungen Deutschlands erfasst wurden. Das ist die einzige flächendeckende, frei verfügbare Quelle zu Bestandsmieten.
vollständiges ErgebnisRichtwert je Quadratmeter
—Wählen Sie oben eine Gemeinde.
Was das für Sie heißt
Übliche Spanne vor Ort
Mittlere Hälfte aller Mietwohnungen in der Gemeinde.
- Monatsmiete für die Fläche
- —
- Ihre Miete je m²
- —
- Leerstandsquote
- —
- Durchschnittswohnung
- —Wohnfläche vor Ort
Einordnung
Bestandsmieten, keine Angebotsmieten. Der Zensus hat erfasst, was laufende Mietverhältnisse kosten. Was heute neu inseriert wird, liegt in gefragten Städten deutlich darüber. Für eine Neuvermietung ist dieser Wert also eine Untergrenze, für die Einordnung eines bestehenden Mietverhältnisses der passende Maßstab.
Nachbargemeinden im Vergleich
Wofür dieser Wert taugt und wofür nicht
Der Zensus 2022 hat zum Stichtag 15. Mai 2022 sämtliche Wohnungen in Deutschland erfasst, auch die Nettokaltmiete. Daraus ergibt sich für jede Gemeinde ein Durchschnitt und eine Verteilung — flächendeckend, methodisch einheitlich und frei nutzbar. Kein kommerzieller Anbieter deckt den ländlichen Raum in dieser Dichte ab.
Weil dieser Stichtag inzwischen mehrere Jahre zurückliegt, werden die Mietwerte hier fortgeschrieben — mit dem Verbraucherpreisindex für Nettokaltmieten des Statistischen Bundesamtes, nicht mit der allgemeinen Inflation. Der Unterschied ist erheblich: 2023 stieg der Verbraucherpreisindex um 5,9 Prozent, die Nettokaltmieten um 2,0 Prozent. Die vollständige Rechnung mit allen Jahresraten und Fundstellen steht oben im Ergebnisbereich unter „Einordnung“.
Was der Wert nicht ist: eine ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 BGB. Die bildet sich aus den Mieten vergleichbarer Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Der Zensuswert mittelt dagegen über alle Wohnungen einer Gemeinde, unabhängig von Zustand und Baujahr, und umfasst auch sehr alte Mietverträge. Für eine Mieterhöhung brauchen Sie eines der gesetzlichen Begründungsmittel: den Mietspiegel Ihrer Gemeinde, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen.
Innerhalb einer Gemeinde streuen die Mieten erheblich — deshalb steht neben dem Durchschnitt die Spanne. Sie umfasst die mittlere Hälfte aller Mietwohnungen: Ein Viertel liegt darunter, ein Viertel darüber. Wo die Spanne breit ist, unterscheiden sich Lagen und Baualtersklassen stark; wo sie schmal ist, ist der Markt homogen.
Die Leerstandsquote sagt oft mehr über die Zukunft eines Standorts als die Miethöhe. Unter drei Prozent gilt ein Markt als angespannt, weil eine gewisse Fluktuationsreserve nötig ist. Über acht Prozent liegt strukturelles Überangebot vor — dort ist mit steigenden Mieten kaum zu rechnen, dafür mit längeren Vermietungszeiten.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese drei führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Worauf Sie achten sollten
- Der Zensuswert ist kein Mietspiegel Er misst Bestandsmieten zu einem Stichtag über alle Wohnungen einer Gemeinde. Ein Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab und berücksichtigt Baujahr, Ausstattung, Größe und Lage. Für ein Mieterhöhungsverlangen brauchen Sie den Mietspiegel.
- Ein Durchschnitt sagt nichts über eine einzelne Wohnung Die mittlere Hälfte der Mietwohnungen liegt in vielen Gemeinden mehrere Euro auseinander. Sehen Sie sich die Spanne an, nicht nur den Mittelwert — sie beschreibt den Verhandlungsspielraum.
- Angebot und Bestand sind zwei verschiedene Märkte Was in Anzeigen steht, ist die Neuvertragsmiete. Der Zensus misst, was tatsächlich gezahlt wird, auch in alten Verträgen. In angespannten Märkten liegen beide Zahlen weit auseinander, und keine ist falsch.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Wie finde ich den ortsüblichen Mietpreis?
Für eine erste Einordnung dienen die Zensusdaten der Statistischen Ämter, die für jede Gemeinde die durchschnittliche Nettokaltmiete je Quadratmeter ausweisen. Für rechtlich belastbare Zwecke — Mieterhöhung oder Mietpreisbremse — brauchen Sie den Mietspiegel Ihrer Gemeinde, eine Mietdatenbank, ein Gutachten oder drei Vergleichswohnungen.
Warum sind die Zensuswerte niedriger als die Angebote im Internet?
Weil sie Bestandsmieten abbilden, also laufende Mietverhältnisse einschließlich sehr alter Verträge. Angebotsmieten für neu inserierte Wohnungen liegen in gefragten Städten deutlich darüber. Für eine Neuvermietung ist der Zensuswert eher eine Untergrenze.
Sind die Werte von 2022 heute überhaupt noch brauchbar?
Das Niveau stammt vom Zensus-Stichtag 15. Mai 2022, wird hier aber mit dem Verbraucherpreisindex für Nettokaltmieten des Statistischen Bundesamtes auf das heutige Preisniveau fortgeschrieben — nicht mit der allgemeinen Inflation, denn die Mieten sind seither nur etwa halb so schnell gestiegen wie die Verbraucherpreise insgesamt. Alle Raten, Zeiträume und Fundstellen der Rechnung stehen aufklappbar im Ergebnisbereich und auf der Quellenseite. Der Faktor ist bundeseinheitlich: Er hebt das Niveau, bildet aber nicht ab, dass die Mieten regional unterschiedlich schnell gestiegen sind.
Was sagt die Leerstandsquote aus?
Sie ist die ehrlichste Kennzahl zur Marktlage. Unter drei Prozent gilt ein Markt als angespannt, weil eine gewisse Fluktuationsreserve immer nötig ist. Über acht Prozent liegt strukturelles Überangebot vor — dort sind längere Vermietungszeiten die Regel.