Für Käuferinnen und Käufer
Rechner für Käufer
Ein Kauf entscheidet sich vor dem Notartermin, nicht danach. Bis zur Unterschrift ist alles verhandelbar und jede Zahl korrigierbar; ab der Beurkundung ist der Preis fest, die Nebenkosten sind fällig und die Finanzierung läuft. Die Reihenfolge zählt: erst die Rate, die dauerhaft tragbar ist, dann der Kaufpreis, der dazu passt — nicht umgekehrt.
32 von 59 Rechnern auf dieser Seite betreffen diese Rolle — hier stehen sie in der Reihenfolge, in der man sie braucht.
Der Weg durch die ersten fünf
Nicht alle auf einmal. Diese fünf beantworten die Fragen, die zuerst kommen — in dieser Reihenfolge.
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1
Was kann ich mir leisten
Aus der tragbaren Rate zurück auf den möglichen Kaufpreis. Das ist der Rahmen, in dem gesucht wird. -
2
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notar und Grundbuch nach Gebührentabelle. Diese Summe muss vorhanden sein. -
3
Mietrendite
Bei Vermietung: was das Objekt tatsächlich abwirft, nach allen laufenden Kosten. -
4
Objektbericht
Alles zusammen über die ganze Haltedauer, mit drei Belastungsproben — das Blatt für die Bank. -
5
Selbstauskunft
Ihre Zahlen so geordnet, wie sie im Finanzierungsgespräch abgefragt werden.
Der Fehler, der am meisten kostet
Vom Kaufpreis her rechnen statt von der Rate. Wer mit dem Angebotspreis anfängt und die Finanzierung darauf zuschneidet, rechnet auf ein Ergebnis hin, das schon feststand. Der zweithäufigste Fehler sind die Kaufnebenkosten: sechs bis fünfzehn Prozent, die keine Bank mitfinanziert und die keinen Wert schaffen.
Eine Faustregel
Zwei Prozent Anfangstilgung sind die Untergrenze, wenn das Darlehen bis zum Ruhestand getilgt sein soll. Und die Kaufnebenkosten müssen aus Eigenkapital kommen — was darüber hinaus an Eigenkapital fließt, senkt den Zins meist spürbar.
Alle 32 Rechner für Käufer
Nach Bereichen geordnet. Jeder rechnet mit Quellenangabe und zeigt den vollständigen Rechenweg.
Rendite und Finanzierung
Lohnt sich das Objekt, und trägt es sich?
- Mietrendite — Brutto und netto, mit Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Mietausfall.
- Cashflow — Was nach Darlehensrate, Rücklage und Steuer im Monat übrig bleibt.
- Eigenkapitalrendite — Interne Verzinsung über die Haltedauer, samt Verkauf und Spekulationsfrist.
- Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notar und Grundbuch nach Gebührentabelle.
- Szenarien und Stresstest — Wie weit Zins, Miete und Leerstand abweichen dürfen, bevor es eng wird.
- Tilgungsplan — Rate, Zins- und Tilgungsanteil sowie Restschuld Jahr für Jahr.
- Instandhaltungsrücklage — Zwei anerkannte Ansätze nebeneinander, mit dem Verlauf über zwanzig Jahre.
- Was kann ich mir leisten — Aus Einkommen, Eigenkapital und tragbarer Rate zurück auf den möglichen Kaufpreis.
- Effektivzins und Angebote vergleichen — Zwei Bankangebote nach derselben Methode: Sollzins, Disagio, Gebühren und Tilgungsverrechnung in einer Zahl.
- Hausgeld aufschlüsseln — Umlagefähig, bei Ihnen bleibend oder gar keine Kosten — die drei Teile des Hausgelds getrennt.
- Objektbericht — Kennzahlen, Finanzierung, Cashflow und Steuer Jahr für Jahr — mit drei Belastungsproben, zum Ausdrucken.
- Selbstauskunft — Einnahmen, Ausgaben, Vermögen und Schulden so geordnet, wie die Bank sie abfragt — als Blatt zum Mitnehmen.
- Bereitstellungszinsen — Was das Warten auf den Baufortschritt kostet — und wie viel höherer Sollzins genauso teuer wäre.
Steuer
Was das Finanzamt nimmt und was es zurückgibt.
- Abschreibung — Linear, degressiv, Denkmal und die Sonderabschreibung für Neubauten.
- Erbschaft- und Schenkungsteuer — Freibeträge, Steuersätze und die Verschonungen für Wohnimmobilien.
- Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand — Die 15-Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Wie viel Sanierung nach dem Kauf noch sofort absetzbar ist.
Mietrecht und Abrechnung
Was Sie dürfen und wie abzurechnen ist.
- Wohnfläche nach WoFlV — Dachschrägen zur Hälfte, Balkone zu einem Viertel, Keller gar nicht.
Markt und Bewertung
Was das Objekt wert ist und wo es steht.
- Mietpreis und Richtwert — Nettokaltmiete je Quadratmeter für 10 635 Gemeinden, mit Spanne.
- Standortanalyse — Perzentilrang der Gemeinde bei Miete, Leerstand und Eigentümerquote.
- Ertragswert — Verkehrswert nach dem allgemeinen Ertragswertverfahren der ImmoWertV.
Entscheidungen
Zwei Wege nebeneinander, beide nach Steuer.
- Kaufen oder mieten — Der Vergleich mit Alternativanlage und Break-even-Jahr.
- Zinsbindung vergleichen — Zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre — was der Aufschlag kostet.
- Neubau oder Bestand — Drei Prozent Abschreibung und hoher Preis gegen zwei Prozent und günstigen Einstieg.
- Kurzzeit oder Dauermiete — Ferienwohnung gegen Dauervertrag — mit Auslastung, Plattformgebühr und Zeitaufwand.
- Wohnung oder ganzes Haus — Streuung und Hausgeld gegen Skaleneffekte und volle Kontrolle.
- Zins sichern oder abwarten — Forward-Aufschlag gegen die Zinsentwicklung, die eintreten müsste.
- Eigenkapital einsetzen oder behalten — Zinsstaffel und Beleihungsauslauf gegen Hebel und Liquidität.
- Privat oder über eine GmbH — Körperschaftsteuer und erweiterte Kürzung gegen die Zehnjahresfrist.
- Photovoltaik auf dem Mietshaus — Einspeisung gegen Mieterstrom, mit Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG.
- Zwei Objekte nebeneinander — Dieses oder jenes: Nettorendite, Cashflow und Faktor in einer Tabelle, mit dem Kaufpreis, ab dem es kippt.
- Erbbaurecht oder Volleigentum — Erbbauzins, Restlaufzeit und Entschädigung im Barwertvergleich — mit der Restlaufzeit, ab der es kippt.
- Erst kaufen oder erst verkaufen — Zwischenfinanzierung gegen Zwischenmiete — und was jeder Monat Verzögerung kostet.
Häufige Fragen
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Die belastbare Reihenfolge ist: erst die Rate, die dauerhaft tragbar ist, dann der Kaufpreis. Aus Nettoeinkommen abzüglich fester Ausgaben ergibt sich der Spielraum; daraus wird über Sollzins und Anfangstilgung die Darlehenshöhe und daraus mit dem Eigenkapital der Kaufpreis. Wichtig: Die Kaufnebenkosten von sechs bis fünfzehn Prozent finanziert keine Bank mit — sie mindern das Eigenkapital, das für den Kaufpreis übrig bleibt.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Sie bestehen aus Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten nach der Gebührentabelle B des GNotKG (zusammen meist 1,5 bis 2 Prozent) und gegebenenfalls dem Maklerlohn. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern trägt die kaufende Seite als Verbraucher seit dem 23. Dezember 2020 höchstens die Hälfte des Maklerlohns (§§ 656c, 656d BGB).
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Mindestens die Kaufnebenkosten, sonst finanziert die Bank mehr als das Objekt wert ist. Verbreitet sind darüber hinaus zehn bis zwanzig Prozent des Kaufpreises: Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger der Zins, und die Sprünge liegen typischerweise bei 60, 80 und 90 Prozent. Eine Reserve von drei bis sechs Nettoeinkommen sollte trotzdem stehen bleiben.