52 — Vergleich
Zwei Objekte nebeneinander
Die Frage vor allen anderen: dieses oder jenes. Sie wird meistens mit zwei Browserfenstern und einem Zettel beantwortet. Hier stehen beide Objekte in einer Tabelle — und dazu, ab welchem Kaufpreis sich das Bild dreht.
vollständiges ErgebnisVorn liegt
—Tragen Sie links zwei Objekte ein oder laden Sie gespeicherte.
Was das für Sie heißt
- Nettorendite A
- —auf die Gesamtinvestition
- Nettorendite B
- —auf die Gesamtinvestition
- Cashflow A
- —vor Steuer, im Monat
- Cashflow B
- —vor Steuer, im Monat
Beide Objekte nebeneinander
| Merkmal | Objekt A | Objekt B |
|---|
Welche Zahl welche Frage beantwortet
Die Nettorendite misst, wie gut das eingesetzte Geld arbeitet. Sie rechnet den Reinertrag — Jahreskaltmiete abzüglich laufender Kosten — gegen die Gesamtinvestition einschließlich Kaufnebenkosten. Sie ist von der Finanzierung unabhängig und deshalb die Zahl, mit der sich Objekte vergleichen lassen.
Nettorendite = (Jahreskaltmiete − laufende Kosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100
Der Cashflow misst etwas anderes: was am Monatsende passiert. Er hängt an der Rate und damit an Zins und Tilgung. Ein Objekt mit besserer Rendite kann den schlechteren Cashflow haben, weil eine höhere Investition eine höhere Rate nach sich zieht.
Die Eigenkapitalrendite zählt Cashflow und Tilgung zusammen und stellt sie auf das eingesetzte Eigenkapital. Sie fällt höher aus als die Nettorendite, solange der Sollzins darunter liegt — und kippt in die andere Richtung, sobald er darüber steigt. Sie steht hier vor Steuer und ohne Wertentwicklung; genauer rechnet der eigene Rechner.
Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttorendite und die Zahl, mit der Makler und Banken arbeiten. Er sagt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht — und lässt Nebenkosten und laufende Kosten außen vor.
Warum es selten einen eindeutigen Sieger gibt
Zwei Objekte unterscheiden sich fast nie in einer einzigen Richtung. Das günstigere hat die bessere Rendite und die schlechtere Lage, das teurere den besseren Zustand und den schwächeren Cashflow. Wer eine Zahl sucht, die beides zusammenfasst, sucht etwas, das es nicht gibt.
Was es gibt, ist eine klare Trennung der Fragen. Die Rendite beantwortet: Wo arbeitet mein Geld besser? Sie ist von der Finanzierung unabhängig und deshalb die richtige Zahl, wenn Sie mehrere Objekte kaufen wollen oder Kapital anders anlegen könnten. Der Cashflow beantwortet: Was passiert monatlich auf meinem Konto? Er entscheidet, ob eine Finanzierung durchhält, wenn etwas dazwischenkommt.
Wenn beide auf dasselbe Objekt zeigen, ist die Sache einfach. Wenn nicht, ist die Frage nicht „welches ist besser“, sondern „was brauche ich gerade“. Bei knapper Haushaltslage und einem einzelnen Objekt zählt der Cashflow. Beim Aufbau eines Bestands zählt die Rendite, weil jeder Prozentpunkt sich über die Jahre auf das nächste Objekt auswirkt.
Und ein praktischer Nebeneffekt: Der Rechner nennt den Kaufpreis, bei dem das schwächere Objekt gleichzöge. Das ist keine Verhandlungstaktik, sondern eine begründete Zahl — und in einem Gespräch wirkt eine begründete Zahl anders als ein Wunsch.
Was hier nicht steht: Steuer, Wertentwicklung und Zustand. Zwei Objekte mit identischer Rendite können sich in der Restnutzungsdauer um dreißig Jahre unterscheiden, und ein Sanierungsstau taucht in keiner Zeile auf. Diese Tabelle ist der erste Filter, nicht die Entscheidung.
Weiterrechnen
Was als Nächstes ansteht — und warum.