Was das Objekt wert ist und wo es steht.
Markt und Bewertung
Was ein Objekt wert ist, hängt an zwei Dingen: was es dauerhaft einbringt und wo es steht. Das erste rechnet das Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, das zweite sagen die Zensusdaten — für alle 10 635 Gemeinden nach derselben Methode erhoben.
3 von 59 Rechnern gehören in diesen Bereich.
Der Weg durch die ersten fünf
Nicht alle auf einmal. Diese fünf beantworten die Fragen, die zuerst kommen — in dieser Reihenfolge.
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1
Standortanalyse
Was die Lage über die nächsten Jahre sagt. -
2
Mietpreis und Richtwert
Was am Ort tatsächlich gezahlt wird — aus dem Zensus 2022. -
3
Ertragswert
Was das Objekt aus Sicht einer Investition wert ist. -
4
Mieten in 195 Städten
Die eigene Stadt im Einzelnen: Spanne, Leerstand, Nachbarn. -
5
Marktanalysen
Wie die Zahlen bundesweit verteilt sind.
Der Fehler, der am meisten kostet
Angebotsmieten für Bestandsmieten halten. Was heute inseriert wird, liegt in gefragten Städten deutlich über dem, was laufende Verträge kosten. Wer mit Angebotsmieten kalkuliert und Bestandsmieten bekommt, hat sich die Rendite schöngerechnet.
Eine Faustregel
Unter drei Prozent Leerstand gilt ein Wohnungsmarkt als angespannt, über acht Prozent als überversorgt. Die Leerstandsquote ist der beste einzelne Anhaltspunkt für das Vermietungsrisiko.
Alle 3 Rechner in diesem Bereich
Jeder rechnet mit Quellenangabe und zeigt den vollständigen Rechenweg.
- Mietpreis und Richtwert — Nettokaltmiete je Quadratmeter für 10 635 Gemeinden, mit Spanne.
- Standortanalyse — Perzentilrang der Gemeinde bei Miete, Leerstand und Eigentümerquote.
- Ertragswert — Verkehrswert nach dem allgemeinen Ertragswertverfahren der ImmoWertV.
Worauf sich das stützt
Zensus 2022 der Statistischen Ämter, fortgeschrieben mit dem Verbraucherpreisindex für Nettokaltmieten; für die Bewertung die ImmoWertV.
Jede Zahl auf dieser Seite hat eine Herkunft, die Sie nachprüfen können — sie steht am jeweiligen Rechner und gesammelt auf der Quellenseite.
Wen dieser Bereich am meisten betrifft:
Häufige Fragen
Woher stammen die Mietdaten auf dieser Seite?
Aus der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus 2022 mit Stichtag 15. Mai 2022, veröffentlicht von den Statistischen Ämtern des Bundes und der Länder. Erfasst sind alle 10 635 Gemeinden mit durchschnittlicher Nettokaltmiete, Mietspanne, Leerstand, Eigentümerquote und Wohnfläche. Die Werte werden mit dem Verbraucherpreisindex für Nettokaltmieten auf das heutige Niveau fortgeschrieben; Faktor und Herleitung stehen offen auf der Quellenseite.
Ist das ein Mietspiegel?
Nein. Der Zensus misst Bestandsmieten zu einem Stichtag über alle Wohnungen einer Gemeinde hinweg. Ein Mietspiegel nach §§ 558c, 558d BGB bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab, wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern gemeinsam erstellt und ist im Mieterhöhungsverfahren als Begründungsmittel zugelassen. Für ein Erhöhungsverlangen lassen sich diese Zahlen deshalb nicht heranziehen.
Was sagt die Leerstandsquote über einen Standort?
Oft mehr als die Miethöhe. Unter drei Prozent gilt ein Wohnungsmarkt als angespannt, weil eine gewisse Fluktuationsreserve nötig ist, damit Umzüge überhaupt stattfinden können. Über acht Prozent liegt strukturelles Überangebot vor — dort ist mit steigenden Mieten kaum zu rechnen, dafür mit längeren Vermietungszeiten.