09 — Risiko
Szenarien und Stresstest
Eine Rechnung mit einem einzigen Ergebnis täuscht Genauigkeit vor. Interessant ist, wie weit die Annahmen daneben liegen dürfen, bevor es eng wird. Dieser Rechner verschiebt jede Größe einzeln und zeigt, welche davon Ihr Objekt wirklich bewegt.
vollständiges ErgebnisCashflow im Monat, Ausgangsfall
—- Schlimmster Einzelfall
- —
- Alles gleichzeitig
- —alle Belastungen zusammen
- Puffer bis null
- —
- Rate im Monat
- —
Was das für Sie heißt
Welche Größe bewegt am meisten
Jede Zeile zeigt, wie sich der monatliche Cashflow verschiebt, wenn nur diese eine Größe abweicht. Grün nach rechts ist besser, rot nach links schlechter.
Wo die Null liegt
Ab diesen Werten kippt der monatliche Cashflow ins Minus, alles andere unverändert.
Zinsschock nach der Zinsbindung
Die Restschuld wird zum Ende der Zinsbindung neu finanziert, bei gleichbleibender Tilgungshöhe.
| Anschlusszins | Rate | Mehr im Monat | Cashflow |
|---|
Miete und Zins zusammen
Monatlicher Cashflow, wenn beides gleichzeitig abweicht.
Was diese Rechnung annimmt
Alle Szenarien betrachten das erste volle Jahr. Zins und Tilgung bleiben innerhalb der Zinsbindung fest; der Zinsschock rechnet mit der dann erreichten Restschuld und demselben Tilgungssatz, wodurch die Rate doppelt steigt — durch den höheren Zins und durch die unveränderte Tilgungshöhe auf kleinerer Restschuld.
Zusätzlicher Leerstand wird als Monatsmieten gerechnet, die im Jahr ausfallen. Das Mietausfallwagnis aus der Ausgangslage bleibt daneben bestehen, weil es laufende kleine Ausfälle abbildet, nicht eine längere Neuvermietungsphase.
Der Steuereffekt wird in jedem Szenario neu gerechnet: Fällt Miete weg oder steigen Zinsen, entsteht ein höherer steuerlicher Verlust, der einen Teil der Belastung auffängt. Genau deshalb fallen die Szenarien milder aus, als die reine Zahlungsrechnung vermuten lässt.
Was ein Stresstest zeigt und was nicht
Die meisten Immobilienrechnungen scheitern nicht daran, dass die Formeln falsch wären, sondern daran, dass eine Annahme über Jahre gehalten hat und dann nicht mehr. Der häufigste Fall ist die Anschlussfinanzierung. Wer 2015 mit 1,5 Prozent gerechnet hat, stand 2025 vor dem Vierfachen. Bei zehn Jahren Zinsbindung und zwei Prozent Anfangstilgung sind nach Ablauf noch rund drei Viertel der Schuld offen — der neue Zins wirkt also fast auf den vollen Betrag.
Der Leerstand ist der zweite Klassiker. Ein Mietausfallwagnis von zwei Prozent entspricht etwa einer Woche im Jahr. Eine echte Neuvermietung mit Renovierung dauert eher zwei bis drei Monate. Wer nie leer steht, hat Glück gehabt, nicht gut gerechnet.
Die Instandhaltung wirkt im Jahresmittel klein und kommt in Klumpen: Zehn Jahre nichts, dann Heizung und Fenster zusammen. Für den Cashflow ist der Mittelwert richtig, für die Liquidität brauchen Sie eine Rücklage, die den Klumpen aushält.
Was dieser Test nicht abbildet, sind Ereignisse ohne Zahlenwert: ein Mietnomade, ein Wasserschaden mit Streit über die Versicherung, eine Eigentümergemeinschaft, die eine Sonderumlage beschließt. Dagegen hilft keine Sensitivitätsanalyse, sondern nur ein Liquiditätspolster.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese drei führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Worauf Sie achten sollten
- Prüfen Sie zuerst den Anschlusszins Er ist der Belastungsfall, der mit Sicherheit eintritt — offen ist nur die Höhe. Alle anderen Annahmen sind Risiken, diese eine ist ein Termin.
- Ein Leerstand ist ein Ereignis, kein Prozentsatz Zwei Prozent Mietausfallwagnis entsprechen einer Woche im Jahr. Eine echte Neuvermietung mit Renovierung dauert zwei bis drei Monate. Rechnen Sie beides: den Mittelwert für den laufenden Cashflow, das Ereignis für die Liquidität.
- Was keinen Zahlenwert hat, fehlt in jedem Stresstest Eine Mietpartei, die nicht zahlt und nicht auszieht; ein Wasserschaden mit Streit über die Versicherung; eine beschlossene Sonderumlage. Dagegen hilft keine Rechnung, sondern eine Rücklage, die einige Monatsraten trägt.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Was ist ein Stresstest bei einer Immobilienfinanzierung?
Die Rechnung mit den ungünstigen statt den erwarteten Annahmen: höherer Anschlusszins, niedrigere Miete, Monate ohne Mietpartei. Die meisten Immobilienrechnungen scheitern nicht an falschen Formeln, sondern daran, dass eine Annahme jahrelang gehalten hat und dann nicht mehr. Der Test zeigt, welche Abweichung Sie noch tragen — und ab welcher es eng wird.
Wie viel Restschuld bleibt nach zehn Jahren Zinsbindung?
Bei zwei Prozent Anfangstilgung rund drei Viertel des Darlehens. Der neue Zins wirkt also fast auf den vollen Betrag — das ist der Grund, warum die Anschlussfinanzierung der häufigste Fall ist, in dem eine Rechnung kippt. Wer 2015 mit 1,5 Prozent gerechnet hat, stand 2025 vor dem Vierfachen. Eine höhere Anfangstilgung oder eine längere Bindung verkleinert diesen Hebel.
Wie hoch sollte das Mietausfallwagnis angesetzt werden?
Die üblichen zwei Prozent der Jahresmiete entsprechen etwa einer Woche Leerstand im Jahr. Eine echte Neuvermietung mit Renovierung dauert eher zwei bis drei Monate. Für den laufenden Cashflow ist der Mittelwert die richtige Größe; für die Liquidität brauchen Sie zusätzlich eine Rücklage, die einen einzelnen Leerstand aushält.
Was bildet ein Stresstest nicht ab?
Alles ohne Zahlenwert: eine Mietpartei, die nicht zahlt und nicht auszieht, ein Wasserschaden mit Streit über die Versicherung, eine Eigentümergemeinschaft, die eine Sonderumlage beschließt. Dagegen hilft keine Sensitivitätsanalyse, sondern nur ein Liquiditätspolster. Auch die Instandhaltung kommt in Klumpen — zehn Jahre nichts, dann Heizung und Fenster zusammen.