09 — Risiko
Szenarien und Stresstest
Eine Rechnung mit einem einzigen Ergebnis täuscht Genauigkeit vor. Interessant ist, wie weit die Annahmen daneben liegen dürfen, bevor es eng wird. Dieser Rechner verschiebt jede Größe einzeln und zeigt, welche davon Ihr Objekt wirklich bewegt.
Cashflow im Monat, Ausgangsfall
—- Schlimmster Einzelfall
- —
- Alles gleichzeitig
- —alle Belastungen zusammen
- Puffer bis null
- —
- Rate im Monat
- —
Was das für Sie heißt
Welche Größe bewegt am meisten
Jede Zeile zeigt, wie sich der monatliche Cashflow verschiebt, wenn nur diese eine Größe abweicht. Grün nach rechts ist besser, rot nach links schlechter.
Wo die Null liegt
Ab diesen Werten kippt der monatliche Cashflow ins Minus, alles andere unverändert.
Zinsschock nach der Zinsbindung
Die Restschuld wird zum Ende der Zinsbindung neu finanziert, bei gleichbleibender Tilgungshöhe.
| Anschlusszins | Rate | Mehr im Monat | Cashflow |
|---|
Miete und Zins zusammen
Monatlicher Cashflow, wenn beides gleichzeitig abweicht.
Was diese Rechnung annimmt
Alle Szenarien betrachten das erste volle Jahr. Zins und Tilgung bleiben innerhalb der Zinsbindung fest; der Zinsschock rechnet mit der dann erreichten Restschuld und demselben Tilgungssatz, wodurch die Rate doppelt steigt — durch den höheren Zins und durch die unveränderte Tilgungshöhe auf kleinerer Restschuld.
Zusätzlicher Leerstand wird als Monatsmieten gerechnet, die im Jahr ausfallen. Das Mietausfallwagnis aus der Ausgangslage bleibt daneben bestehen, weil es laufende kleine Ausfälle abbildet, nicht eine längere Neuvermietungsphase.
Der Steuereffekt wird in jedem Szenario neu gerechnet: Fällt Miete weg oder steigen Zinsen, entsteht ein höherer steuerlicher Verlust, der einen Teil der Belastung auffängt. Genau deshalb fallen die Szenarien milder aus, als die reine Zahlungsrechnung vermuten lässt.
Was ein Stresstest zeigt und was nicht
Die meisten Immobilienrechnungen scheitern nicht daran, dass die Formeln falsch wären, sondern daran, dass eine Annahme über Jahre gehalten hat und dann nicht mehr. Der häufigste Fall ist die Anschlussfinanzierung. Wer 2015 mit 1,5 Prozent gerechnet hat, stand 2025 vor dem Vierfachen. Bei zehn Jahren Zinsbindung und zwei Prozent Anfangstilgung sind nach Ablauf noch rund drei Viertel der Schuld offen — der neue Zins wirkt also fast auf den vollen Betrag.
Der Leerstand ist der zweite Klassiker. Ein Mietausfallwagnis von zwei Prozent entspricht etwa einer Woche im Jahr. Eine echte Neuvermietung mit Renovierung dauert eher zwei bis drei Monate. Wer nie leer steht, hat Glück gehabt, nicht gut gerechnet.
Die Instandhaltung wirkt im Jahresmittel klein und kommt in Klumpen: Zehn Jahre nichts, dann Heizung und Fenster zusammen. Für den Cashflow ist der Mittelwert richtig, für die Liquidität brauchen Sie eine Rücklage, die den Klumpen aushält.
Was dieser Test nicht abbildet, sind Ereignisse ohne Zahlenwert: ein Mietnomade, ein Wasserschaden mit Streit über die Versicherung, eine Eigentümergemeinschaft, die eine Sonderumlage beschließt. Dagegen hilft keine Sensitivitätsanalyse, sondern nur ein Liquiditätspolster.
Weiterrechnen
Was als Nächstes ansteht — und warum.