16 — Verkauf
Spekulationssteuer berechnen
Zwischen Kauf und Verkauf müssen zehn Jahre liegen, sonst ist der Gewinn steuerpflichtig. Der Haken: Die Abschreibung, die Sie jahrelang genutzt haben, erhöht den steuerpflichtigen Gewinn — sie wird nachgeholt.
Steuer auf den Veräußerungsgewinn
—- Haltedauer
- —
- Frist endet am
- —zehn Jahre nach Kauf
- Veräußerungsgewinn
- —
- Nach Steuer bleibt
- —vom Erlös
Was der Verkaufszeitpunkt kostet
Derselbe Verkauf, nur zu einem anderen Zeitpunkt. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist fällt die Steuer auf null.
Was das für Sie heißt
Rechenweg
Warum die Abschreibung den Gewinn erhöht
§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG — Die Anschaffungskosten mindern sich um die Abschreibungen, die bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen worden sind. Wer also zehn Jahre lang jeweils 2 Prozent abgeschrieben hat, rechnet beim Verkauf mit einem um 20 Prozent des Gebäudewerts verminderten Anschaffungswert — der Gewinn steigt entsprechend.
Wirtschaftlich ist das folgerichtig: Die Abschreibung hat in den Jahren zuvor Steuern gespart. Beim Verkauf innerhalb der Frist wird dieser Vorteil nachgeholt. Nach Ablauf der zehn Jahre bleibt er dagegen endgültig.
Freigrenze: Bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1 000 Euro, bleibt er steuerfrei. Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag — ein Euro darüber macht alles steuerpflichtig.
Die Frist ist der größte Hebel
Zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags und dem Abschluss des Verkaufsvertrags müssen mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind beide Male die notariellen Beurkundungen, nicht Übergabe, Zahlung oder Grundbucheintrag. Wer zwei Wochen zu früh verkauft, zahlt auf den gesamten Gewinn — es gibt keine Staffelung und keine anteilige Milderung.
Bei selbst bewohnten Immobilien greift die Ausnahme des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG: Wurde die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt der Gewinn steuerfrei. „Zwei Jahre“ ist dabei irreführend — es genügen zusammenhängende Zeiträume, die drei Kalenderjahre berühren, im Extremfall also gut 14 Monate.
Vorsicht beim gewerblichen Grundstückshandel: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt in der Regel als gewerblich. Dann greift § 23 EStG gar nicht mehr, dafür fallen Gewerbesteuer und Einkommensteuer auf den gesamten Gewinn an, unabhängig von jeder Haltefrist. Diese Drei-Objekt-Grenze hat schon manche Rechnung zunichte gemacht.
Ein Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft lässt sich nur mit Gewinnen derselben Art verrechnen, nicht mit Mieteinkünften oder Arbeitslohn. Er ist aber vor- und rücktragsfähig.
Keine Steuerberatung. Der Rechner bildet § 23 EStG mit Ihren Angaben ab. Ob im Einzelfall eine Ausnahme greift oder gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, beurteilt Ihre Steuerberatung.
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Was als Nächstes ansteht — und warum.
Häufige Fragen
Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
Wenn zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags und dem Abschluss des Verkaufsvertrags mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind beide Male die notariellen Beurkundungen, nicht Übergabe, Zahlung oder Grundbucheintrag.
Wie wirkt sich die Abschreibung auf die Steuer aus?
Sie erhöht den steuerpflichtigen Gewinn. Nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG mindern sich die Anschaffungskosten um die genutzten Abschreibungen. Wer zehn Jahre lang zwei Prozent abgeschrieben hat, rechnet mit einem um 20 Prozent des Gebäudewerts verminderten Anschaffungswert.
Gilt die Frist auch bei Eigennutzung?
Nein. Wurde die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt der Gewinn steuerfrei — unabhängig von der Haltedauer.
Was ist die Drei-Objekt-Grenze?
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt in der Regel als gewerblicher Grundstückshändler. Dann greift § 23 EStG nicht mehr, dafür fallen Gewerbesteuer und Einkommensteuer auf den gesamten Gewinn an, unabhängig von jeder Haltefrist.