16 — Verkauf
Spekulationssteuer berechnen
Zwischen Kauf und Verkauf müssen zehn Jahre liegen, sonst ist der Gewinn steuerpflichtig. Der Haken: Die Abschreibung, die Sie jahrelang genutzt haben, erhöht den steuerpflichtigen Gewinn — sie wird nachgeholt.
vollständiges ErgebnisSteuer auf den Veräußerungsgewinn
—- Haltedauer
- —
- Frist endet am
- —zehn Jahre nach Kauf
- Veräußerungsgewinn
- —
- Nach Steuer bleibt
- —vom Erlös
Was der Verkaufszeitpunkt kostet
Derselbe Verkauf, nur zu einem anderen Zeitpunkt. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist fällt die Steuer auf null.
Was das für Sie heißt
Frist in den Kalender
Ab diesem Tag ist der Verkauf steuerfrei. Wer vorher unterschreibt, zahlt.
Rechenweg
Warum die Abschreibung den Gewinn erhöht
§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG — Die Anschaffungskosten mindern sich um die Abschreibungen, die bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen worden sind. Wer also zehn Jahre lang jeweils 2 Prozent abgeschrieben hat, rechnet beim Verkauf mit einem um 20 Prozent des Gebäudewerts verminderten Anschaffungswert — der Gewinn steigt entsprechend.
Wirtschaftlich ist das folgerichtig: Die Abschreibung hat in den Jahren zuvor Steuern gespart. Beim Verkauf innerhalb der Frist wird dieser Vorteil nachgeholt. Nach Ablauf der zehn Jahre bleibt er dagegen endgültig.
Freigrenze: Bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1 000 Euro, bleibt er steuerfrei. Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag — ein Euro darüber macht alles steuerpflichtig.
Die Frist ist der größte Hebel
Zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags und dem Abschluss des Verkaufsvertrags müssen mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind beide Male die notariellen Beurkundungen, nicht Übergabe, Zahlung oder Grundbucheintrag. Wer zwei Wochen zu früh verkauft, zahlt auf den gesamten Gewinn — es gibt keine Staffelung und keine anteilige Milderung.
Bei selbst bewohnten Immobilien greift die Ausnahme des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG: Wurde die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt der Gewinn steuerfrei. „Zwei Jahre“ ist dabei irreführend — es genügen zusammenhängende Zeiträume, die drei Kalenderjahre berühren, im Extremfall also gut 14 Monate.
Vorsicht beim gewerblichen Grundstückshandel: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt in der Regel als gewerblich. Dann greift § 23 EStG gar nicht mehr, dafür fallen Gewerbesteuer und Einkommensteuer auf den gesamten Gewinn an, unabhängig von jeder Haltefrist. Diese Drei-Objekt-Grenze hat schon manche Rechnung zunichte gemacht.
Ein Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft lässt sich nur mit Gewinnen derselben Art verrechnen, nicht mit Mieteinkünften oder Arbeitslohn. Er ist aber vor- und rücktragsfähig.
Keine Steuerberatung. Der Rechner bildet § 23 EStG mit Ihren Angaben ab. Ob im Einzelfall eine Ausnahme greift oder gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, beurteilt Ihre Steuerberatung.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese vier führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Verkaufen oder halten
Der Steuerbetrag ist nur eine Seite. Hier steht die vollständige Rechnung.
Abschreibung
Jeder abgeschriebene Euro erhöht später den steuerpflichtigen Gewinn.
Vorfälligkeitsentschädigung
Wer vor Ablauf der Zinsbindung verkauft, zahlt zusätzlich an die Bank.
Privat oder über eine GmbH
Die Zehnjahresfrist gilt nur im Privatvermögen. In der GmbH ist jeder Veräußerungsgewinn steuerpflichtig — dauerhaft.
Worauf Sie achten sollten
- Maßgeblich sind die Vertragsdaten, nicht Zahlung oder Grundbuch Die zehn Jahre laufen vom Abschluss des notariellen Kaufvertrags bis zum Abschluss des Verkaufsvertrags. Wer wenige Wochen zu früh unterschreibt, versteuert den gesamten Gewinn.
- Die Abschreibung erhöht den steuerpflichtigen Gewinn Sie mindert die Anschaffungskosten, von denen der Gewinn gerechnet wird. Wer zehn Jahre lang zwei Prozent abgeschrieben hat, versteuert bei einem Verkauf innerhalb der Frist auch diesen Betrag.
- Eigennutzung kann die Steuer vermeiden Bei ausschließlicher Nutzung zu eigenen Wohnzwecken oder bei Nutzung im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren bleibt der Gewinn steuerfrei. Die Anforderungen an die Zeiträume sind eng — hier lohnt der Blick in die Steuerberatung.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
Wenn zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags und dem Abschluss des Verkaufsvertrags mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind beide Male die notariellen Beurkundungen, nicht Übergabe, Zahlung oder Grundbucheintrag.
Wie wirkt sich die Abschreibung auf die Steuer aus?
Sie erhöht den steuerpflichtigen Gewinn. Nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG mindern sich die Anschaffungskosten um die genutzten Abschreibungen. Wer zehn Jahre lang zwei Prozent abgeschrieben hat, rechnet mit einem um 20 Prozent des Gebäudewerts verminderten Anschaffungswert.
Gilt die Frist auch bei Eigennutzung?
Nein. Wurde die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt der Gewinn steuerfrei — unabhängig von der Haltedauer.
Was ist die Drei-Objekt-Grenze?
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt in der Regel als gewerblicher Grundstückshändler. Dann greift § 23 EStG nicht mehr, dafür fallen Gewerbesteuer und Einkommensteuer auf den gesamten Gewinn an, unabhängig von jeder Haltefrist.