57 — Mietrecht
Modernisierungsumlage
Acht Prozent der Kosten dürfen jährlich auf die Miete — aber erst nach drei Abzügen, die regelmäßig übersehen werden, und begrenzt durch eine Kappung, die frühere Modernisierungen mitzählt. Der Rechner nimmt die Abzüge der Reihe nach vor.
vollständiges ErgebnisZulässige Erhöhung im Monat
—Tragen Sie Wohnfläche, Miete und Kosten ein.
Was das für Sie heißt
- Miete danach
- —
- Steigerung
- —
- Luft bis zur Kappung
- —
Von den Kosten zur Umlage
Zwei Abzüge stehen vor den acht Prozent — die Zuschüsse und der Erhaltungsaufwand. Sie sind der Grund, warum die Umlage fast immer kleiner ausfällt, als die Rechnung im Briefkasten vermuten lässt.
Der Rechenweg
| Posten | Betrag |
|---|
Wie gerechnet wird
Die Reihenfolge ist nicht beliebig. Zuerst wird verteilt: Betrifft die Maßnahme das ganze Gebäude, entfällt auf eine Wohnung der Anteil ihrer Fläche an der Gesamtwohnfläche. Ein anderer Verteilungsschlüssel ist möglich, wenn er sachgerecht ist — dann tragen Sie den Betrag direkt ein, indem Sie als Gebäudefläche die Fläche der Wohnung angeben.
Umlagefähig = Kosten × Anteil − Zuschüsse − Erhaltungsaufwand
Erhöhung im Monat = Umlagefähig × 8 % ÷ 12
Kappung = (3 €/m² − frühere Erhöhung) × Wohnfläche
Die Zuschüsse gehören nach § 559a Abs. 1 BGB schon nicht zu den aufgewendeten Kosten. Der Erhaltungsaufwand nach § 559 Abs. 2 BGB ist der Teil, der ohnehin fällig gewesen wäre; er bemisst sich an den Kosten der Maßnahme und nicht an dem, was nach Abzug der Zuschüsse übrig bleibt.
Die Kappung des § 559 Abs. 3a BGB beträgt 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren — 2 Euro, wenn die Miete vor der Erhöhung unter 7 Euro je Quadratmeter liegt. Frühere Modernisierungserhöhungen desselben Zeitraums zählen mit; der abgeschnittene Teil ist nicht aufgeschoben, sondern verfällt.
In den Kalender
Der Streit dreht sich fast nie um die acht Prozent
Der Satz steht im Gesetz und ist unstreitig. Gestritten wird über das, was vor ihm steht: Was von den Kosten überhaupt Modernisierung ist und was Instandhaltung. Eine dreißig Jahre alte Heizung wird nicht getauscht, weil jemand modernisieren will, sondern weil sie am Ende ist — und soweit das zutrifft, sind die Kosten Erhaltungsaufwand und nach § 559 Abs. 2 BGB nicht umlagefähig. Der Anteil ist zu schätzen, und er ist selten null.
Der zweite Punkt sind die Zuschüsse. Wer für eine Maßnahme öffentliche Fördermittel erhält, hat diese Kosten nicht aufgewendet; sie gehören nach § 559a Abs. 1 BGB nicht in die Umlage. Das ist keine Kulanz, sondern der Wortlaut — und es ist der Punkt, an dem eine Erhöhungserklärung am häufigsten unvollständig ist.
Was die Kappungsgrenze wirklich bedeutet
Sie ist kein Aufschub. Was die Grenze des § 559 Abs. 3a BGB abschneidet, kommt nicht später nach — es verfällt für diesen Zeitraum. Umgekehrt zählen frühere Modernisierungserhöhungen derselben sechs Jahre mit: Wer vor drei Jahren schon einen Euro je Quadratmeter erhöht hat, hat nur noch zwei übrig. Diese Anrechnung wird in Erhöhungserklärungen regelmäßig vergessen.
Die niedrigere Grenze von zwei Euro greift, wenn die Miete vor der Erhöhung unter sieben Euro je Quadratmeter liegt. Sie schützt damit gerade die günstigen Wohnungen, bei denen eine Umlage prozentual am stärksten durchschlägt.
Was neben der Rechnung steht
Die Maßnahme ist spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen, mit Art, Umfang, voraussichtlichem Beginn und Dauer sowie der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 555c Abs. 1 BGB). Fehlt die Ankündigung oder genügt sie diesen Anforderungen nicht, muss die Maßnahme nicht geduldet werden — und die Erhöhung tritt sechs Monate später ein als sonst (§ 559b Abs. 2 BGB).
Die Mietpartei kann bis zum Ablauf des Folgemonats nach Zugang der Ankündigung einen Härteeinwand erheben (§ 555d Abs. 3 und 4 BGB). Gegen die Erhöhung selbst steht daneben der Einwand des § 559 Abs. 4 BGB: Sie ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der vermietenden Seite eine unzumutbare Härte bedeutet. Auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit kommt es dabei nicht an, wenn die Wohnung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde.
Und schließlich: Für einen geförderten Heizungstausch gilt nicht § 559, sondern § 559e BGB, mit einem anderen Umlagesatz und einer deutlich engeren Kappung. Dieser Rechner bildet § 559 BGB ab. Er ersetzt keine Rechtsberatung — er zeigt, welche Abzüge in einer Erhöhungserklärung stehen müssten, bevor die acht Prozent greifen.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese vier führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Mieterhöhung
Was daneben bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich ist.
Sofort abziehen oder verteilen
Was nicht umlagefähig ist, kann steuerlich verteilt werden.
Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand
Sanierung kurz nach dem Kauf: die 15-Prozent-Grenze.
Mietminderung
Was die Bauzeit selbst an der Miete ändert.
Worauf Sie achten sollten
- Der Erhaltungsanteil ist der Streitpunkt Eine dreißig Jahre alte Heizung wird getauscht, weil sie am Ende ist — und soweit das zutrifft, sind die Kosten nicht umlagefähig. Ein Ansatz von null ist selten richtig.
- Zuschüsse mindern die Kosten, bevor gerechnet wird Öffentliche Fördermittel gehören schon nicht zu den aufgewendeten Kosten. In Erhöhungserklärungen fehlt dieser Abzug am häufigsten.
- Frühere Erhöhungen zählen bei der Kappung mit Wer vor drei Jahren schon einen Euro je Quadratmeter umgelegt hat, hat innerhalb der sechs Jahre nur noch zwei übrig. Auch diese Anrechnung wird regelmäßig vergessen.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Wie viel Miete darf nach einer Modernisierung steigen?
Jährlich acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten (§ 559 Abs. 1 BGB), also ein Zwölftel davon im Monat. Vorher sind zwei Beträge abzuziehen: Zuschüsse und Drittmittel (§ 559a Abs. 1 BGB) sowie der Teil, der ohnehin für die Instandhaltung fällig gewesen wäre (§ 559 Abs. 2 BGB). Über allem steht die Kappungsgrenze.
Wie hoch ist die Kappungsgrenze bei einer Modernisierung?
Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete durch Modernisierung um höchstens drei Euro je Quadratmeter steigen — um zwei Euro, wenn sie vor der Erhöhung unter sieben Euro je Quadratmeter lag (§ 559 Abs. 3a BGB). Frühere Modernisierungserhöhungen desselben Zeitraums zählen mit. Was die Grenze abschneidet, ist nicht aufgeschoben: Es verfällt für diesen Zeitraum.
Was gehört nicht in die Modernisierungsumlage?
Der Erhaltungsaufwand. Was ohnehin fällig gewesen wäre, ist keine Modernisierung — eine dreißig Jahre alte Heizung wird nicht getauscht, weil jemand modernisieren will, sondern weil sie am Ende ist. Soweit das zutrifft, sind die Kosten nach § 559 Abs. 2 BGB nicht umlagefähig. Ein fester Prozentsatz steht dafür nicht im Gesetz; der Anteil ist zu schätzen und er ist selten null. Ebenso wenig umlagefähig sind Kosten, die durch öffentliche Zuschüsse gedeckt sind.
Welche Fristen gelten bei einer Modernisierung?
Die Maßnahme ist spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen, mit Art, Umfang, voraussichtlichem Beginn und Dauer sowie der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 555c Abs. 1 BGB). Die Mietpartei kann bis zum Ablauf des Folgemonats nach Zugang einen Härteeinwand erheben (§ 555d Abs. 3 und 4 BGB). Die Erhöhung wird mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet; ohne formgerechte Ankündigung verschiebt sich das um sechs Monate (§ 559b Abs. 2 BGB).
Gilt das auch für einen geförderten Heizungstausch?
Nein. Wer für den Heizungstausch eine staatliche Förderung beantragt und erhalten hat, rechnet nicht nach § 559, sondern nach § 559e BGB — mit einem anderen Umlagesatz, einem pauschalen Abschlag für ersparte Instandhaltung und einer deutlich engeren Kappungsgrenze. Ohne Förderung bleibt es bei § 559 BGB mit acht Prozent.