43 — Rechtsform
Privat oder über eine Gesellschaft
Eine vermögensverwaltende GmbH versteuert Mieten mit rund sechzehn statt zweiundvierzig Prozent. Der Haken kommt später: Ausschüttungen kosten erneut Steuer, und die Zehnjahresfrist gibt es dort nicht.
vollständiges ErgebnisVorsprung über die Haltedauer
—- Privat
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- Über die GmbH
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- Laufende Steuer privat
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- Laufende Steuer GmbH
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Beide Wege gegenübergestellt
Was das für Sie heißt
Wie die Haltedauer entscheidet
Vermögen nach Steuer, einschliesslich Verkauf am Ende. Der Sprung bei zehn Jahren ist die Spekulationsfrist, die es nur privat gibt.
Was gegen die Gesellschaft spricht
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese drei führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Anlage V
Privat läuft alles über die Anlage V. Was dort einzutragen ist, zeigt der Unterschied zur Bilanz sehr konkret.
Spekulationssteuer
Die Zehnjahresfrist gibt es nur im Privatvermögen.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Für die Übertragung an die nächste Generation macht die Form einen Unterschied.
Worauf Sie achten sollten
- Die GmbH lohnt erst ab einer gewissen Größe Gründung, Buchführung, Jahresabschluss und Beratung kosten jedes Jahr Geld. Unterhalb einer bestimmten Zahl von Objekten frisst das den Steuervorteil auf.
- Ausschüttungen werden ein zweites Mal besteuert Der niedrige Steuersatz gilt für thesaurierte Gewinne. Wer das Geld privat braucht, rechnet die Kapitalertragsteuer dazu — und landet oft in der Nähe des privaten Falls.
- Die Spekulationsfrist gibt es dort nicht Veräußerungsgewinne einer Kapitalgesellschaft sind stets steuerpflichtig. Wer auf einen steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren setzt, verliert diese Möglichkeit.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Lohnt sich eine Immobilien-GmbH?
Laufend ja: Statt bis zu 42 Prozent Einkommensteuer fallen rund 16 Prozent Körperschaftsteuer samt Soli an, und bei ausschliesslicher Grundstücksverwaltung entfällt über die erweiterte Kürzung des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG auch die Gewerbesteuer. Beim Verkauf kehrt sich das um: Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG gilt nur für natürliche Personen.
Kann ich eine vorhandene Immobilie in eine GmbH einbringen?
Das löst Grunderwerbsteuer aus und gilt einkommensteuerlich als Veräußerung — innerhalb von zehn Jahren also mit Spekulationssteuer. Die Gestaltung entscheidet man deshalb sinnvollerweise vor dem Kauf, nicht danach.