ImmoZahl

Bericht

Objektbericht

Die einzelnen Rechner beantworten je eine Frage. Dieser Bericht setzt sie zusammen: Was das Objekt im ersten Jahr trägt, wie sich Restschuld, Überschuss und Vermögen über die Haltedauer entwickeln, was passiert, wenn der Anschlusszins steigt oder die Wohnung ein Vierteljahr leer steht — auf einem Blatt, zum Drucken oder als PDF für die Bank, die Steuerberatung oder die eigene Ablage.

Objekt und Finanzierung

€

Der im Kaufvertrag vereinbarte Preis, ohne Kaufnebenkosten — die kommen im nächsten Feld dazu.

m²

Gemessen nach Wohnflächenverordnung: Balkone und Terrassen zählen meist zu einem Viertel, Räume unter einem Meter Höhe gar nicht. Die Angabe im Exposé weicht davon oft ab.

€

Die Nettokaltmiete aus dem Mietvertrag — ohne Betriebskosten und ohne Heizung.

€

%

Der reine Zinssatz des Darlehens, nicht der Effektivzins. Er steht im Finanzierungsangebot der Bank.

%

Wie viel Prozent der Darlehenssumme Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Üblich sind 2 bis 3 Prozent. Je höher, desto schneller sind Sie schuldenfrei — und desto höher die monatliche Rate.

Genauer rechnen Objektdaten und Zinsbindung · Laufende Kosten · Steuer · Entwicklung — bereits vorbelegt

Objektdaten und Zinsbindung

%

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision, als Anteil am Kaufpreis. Je nach Bundesland und Maklereinsatz zusammen 6 bis 15 Prozent. Banken finanzieren sie meist nicht mit.

Jahre

Wie lange der Zinssatz festgeschrieben ist. Danach wird zum dann geltenden Zins neu verhandelt — was bis dahin nicht getilgt ist, trägt das neue Zinsniveau.

%

Die Rate bleibt gleich; ein höherer Zins verlängert deshalb die Laufzeit.

Laufende Kosten

€

Was die Hausverwaltung für diese Einheit kostet. Bei Eigentumswohnungen meist 20 bis 35 Euro im Monat. Dieser Teil ist nicht auf die Mietpartei umlegbar.

€

Rücklage für Reparaturen am Gebäude. Als Faustzahl 10 bis 20 Euro je Quadratmeter und Jahr, bei älteren Häusern eher mehr. Nicht auf die Mietpartei umlegbar.

%

Ein Abschlag für Leerstand und ausbleibende Zahlungen. In der Wertermittlung sind 2 bis 4 Prozent der Jahresmiete üblich.

Steuer

%

Der Satz auf den nächsten verdienten Euro, nicht der Durchschnitt über Ihr ganzes Einkommen. Bei mittleren Einkommen liegt er meist zwischen 30 und 42 Prozent. Im Steuerbescheid steht er nicht; für eine Überschlagsrechnung genügt eine grobe Einordnung.

%

Wie viel Prozent des Gebäudewerts Sie im Jahr abschreiben. Für Wohngebäude gilt nach § 7 Abs. 4 EStG der Satz, der zum Fertigstellungsjahr passt — bei Fertigstellung ab 1925 sind es zwei Prozent, davor 2,5 Prozent, für neuere Gebäude gelten eigene Sätze.

%

Der Teil des Kaufpreises, der auf das Grundstück entfällt. Nur das Gebäude wird abgeschrieben, der Boden nicht — je kleiner dieser Anteil, desto höher Ihre Abschreibung. In Großstädten sind 20 bis 30 Prozent üblich, in Toplagen deutlich mehr. Das Finanzamt rechnet mit einer eigenen Arbeitshilfe nach.

Entwicklung

%

Eine Annahme. Über lange Zeiträume lag die Mietentwicklung in Deutschland meist nahe der Inflation; im Einzelfall begrenzen Kappungsgrenze und Mietspiegel, was durchsetzbar ist.

%
%

Eine Annahme, keine Prognose — niemand kennt sie. Rechnen Sie einmal mit 0 Prozent und einmal mit 2 Prozent durch: Der Unterschied zeigt, wie sehr das Ergebnis an dieser einen Zahl hängt.

Jahre

Vermögen am Ende der Betrachtung

—

Bruttorendite
—
Rate im Monat
—
Cashflow Jahr 1
—nach Steuer, im Monat
Restschuld
—

Das Objekt in Zahlen

Von der Miete zum Überschuss

Erstes Jahr, alle Posten im Verhältnis. Grün geht zu, rot geht ab.

Annahmen und Grenzen dieses Berichts

    Der nächste Schritt

    Was als Nächstes ansteht — und warum

    Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese fünf führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.

    Cashflow

    Nur das erste Jahr, dafür mit jedem Posten einzeln.

    Eigenkapitalrendite

    Die interne Verzinsung mit Verkauf am Ende.

    Szenarien und Stresstest

    Welche Annahme das Ergebnis am stärksten bewegt.

    Meine Objekte

    Objekt einmal anlegen, dann in den Bericht übernehmen.

    Zwei Objekte nebeneinander

    Ein Bericht je Objekt, und dann beide nebeneinander — so wird aus zwei Zahlen eine Entscheidung.

    Worauf Sie achten sollten

    • Die Wertentwicklung ist die empfindlichste Annahme Halbieren Sie sie testweise. Bleibt die Entscheidung stehen, trägt sie; kippt sie, hängt das Ergebnis an einer Zahl, die niemand kennt.
    • Die Rate bleibt hier gleich, die Laufzeit wächst Steigt der Anschlusszins, geht der höhere Anteil zulasten der Tilgung. Wer stattdessen die Tilgung halten will, zahlt eine höhere Rate — beides ist vertretbar, aber es sind zwei verschiedene Rechnungen.
    • Der Bericht ersetzt kein Wertgutachten Er zeigt nachvollziehbar, mit welchen Annahmen Sie rechnen. Die Bank rechnet mit ihren eigenen Ansätzen, insbesondere beim Beleihungswert.

    Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.

    Häufige Fragen

    Was steht in einem Objektbericht?

    Was das Objekt im ersten Jahr trägt, wie sich Restschuld, Überschuss und Vermögen über die Haltedauer entwickeln, und was passiert, wenn der Anschlusszins steigt oder die Wohnung ein Vierteljahr leer steht. Die einzelnen Rechner beantworten je eine Frage; der Bericht setzt sie auf einem Blatt zusammen.

    Bleibt die Rate nach dem Ende der Zinsbindung gleich?

    In diesem Bericht ja — das ist die vorsichtige Annahme. Steigt der Zins, geht der höhere Anteil zulasten der Tilgung, und die Laufzeit wächst. Wer stattdessen die Tilgung halten will, zahlt eine höhere Rate. Beide Annahmen sind vertretbar; sie führen nur zu verschiedenen Zahlen, und deshalb steht im Bericht, welche gilt.

    Kann ich den Bericht bei der Bank vorlegen?

    Als Unterlage ja: Er zeigt nachvollziehbar, mit welchen Annahmen Sie rechnen, und spart im Gespräch Zeit. Ein Wertgutachten ist er nicht und ersetzt weder die Objektbewertung der Bank noch die Steuerberatung. Die Bank rechnet mit ihren eigenen Ansätzen, insbesondere beim Beleihungswert.