Lohnt sich das Objekt, und trägt es sich?
Rendite und Finanzierung
Ob ein Objekt sich trägt, entscheidet sich an drei Zahlen: was es kostet, was es einbringt, was die Bank verlangt. Die Reihenfolge zählt. Wer mit dem Kaufpreis anfängt statt mit der Rate, die dauerhaft tragbar ist, rechnet auf ein Ergebnis hin, das schon feststand.
14 von 59 Rechnern gehören in diesen Bereich.
Der Weg durch die ersten fünf
Nicht alle auf einmal. Diese fünf beantworten die Fragen, die zuerst kommen — in dieser Reihenfolge.
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1
Was kann ich mir leisten
Erst die tragbare Rate, dann der Kaufpreis — nicht umgekehrt. -
2
Kaufnebenkosten
Was neben dem Kaufpreis anfällt und aus Eigenkapital kommen muss. -
3
Mietrendite
Brutto und netto, mit allen laufenden Kosten. -
4
Cashflow
Was im Monat übrig bleibt oder fehlt — die Zahl des Alltags. -
5
Objektbericht
Alles zusammen über die Haltedauer, mit drei Belastungsproben.
Der Fehler, der am meisten kostet
Die Kaufnebenkosten vergessen. Sechs bis zwölf Prozent des Kaufpreises, die keine Bank mitfinanziert und die keinen Wert schaffen — sie sind der häufigste Grund, warum eine Finanzierung kurz vor dem Notartermin nicht aufgeht.
Eine Faustregel
Zwei Prozent Anfangstilgung gelten als Untergrenze, wenn das Darlehen bis zum Ruhestand getilgt sein soll. Bei drei Prozent Sollzins und zwei Prozent Tilgung dauert das gut dreißig Jahre.
Alle 14 Rechner in diesem Bereich
Jeder rechnet mit Quellenangabe und zeigt den vollständigen Rechenweg.
- Mietrendite — Brutto und netto, mit Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Mietausfall.
- Cashflow — Was nach Darlehensrate, Rücklage und Steuer im Monat übrig bleibt.
- Eigenkapitalrendite — Interne Verzinsung über die Haltedauer, samt Verkauf und Spekulationsfrist.
- Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notar und Grundbuch nach Gebührentabelle.
- Szenarien und Stresstest — Wie weit Zins, Miete und Leerstand abweichen dürfen, bevor es eng wird.
- Tilgungsplan — Rate, Zins- und Tilgungsanteil sowie Restschuld Jahr für Jahr.
- Vorfälligkeitsentschädigung — Was die vorzeitige Ablösung eines Darlehens kostet.
- Instandhaltungsrücklage — Zwei anerkannte Ansätze nebeneinander, mit dem Verlauf über zwanzig Jahre.
- Was kann ich mir leisten — Aus Einkommen, Eigenkapital und tragbarer Rate zurück auf den möglichen Kaufpreis.
- Effektivzins und Angebote vergleichen — Zwei Bankangebote nach derselben Methode: Sollzins, Disagio, Gebühren und Tilgungsverrechnung in einer Zahl.
- Hausgeld aufschlüsseln — Umlagefähig, bei Ihnen bleibend oder gar keine Kosten — die drei Teile des Hausgelds getrennt.
- Objektbericht — Kennzahlen, Finanzierung, Cashflow und Steuer Jahr für Jahr — mit drei Belastungsproben, zum Ausdrucken.
- Selbstauskunft — Einnahmen, Ausgaben, Vermögen und Schulden so geordnet, wie die Bank sie abfragt — als Blatt zum Mitnehmen.
- Bereitstellungszinsen — Was das Warten auf den Baufortschritt kostet — und wie viel höherer Sollzins genauso teuer wäre.
Worauf sich das stützt
Keine gesetzlichen Vorgaben — hier rechnet Finanzmathematik. Ausnahme: der effektive Jahreszins, dessen Methode § 16 PAngV vorschreibt.
Jede Zahl auf dieser Seite hat eine Herkunft, die Sie nachprüfen können — sie steht am jeweiligen Rechner und gesammelt auf der Quellenseite.
Wen dieser Bereich am meisten betrifft:
Häufige Fragen
Was ist eine gute Mietrendite?
Für vermietete Bestandswohnungen gelten Nettomietrenditen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent als solide. In gefragten Großstadtlagen liegen sie oft unter 3 Prozent, in strukturschwachen Regionen über 6. Ein hoher Wert ist kein Gütesiegel — er spiegelt meist ein höheres Leerstands- oder Instandhaltungsrisiko. Entscheidend ist die Nettorendite: Sie rechnet die Kaufnebenkosten mit und zieht Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis ab.
Was ist der Unterschied zwischen Rendite und Cashflow?
Die Rendite misst die Verzinsung des eingesetzten Kapitals und ist eine Jahreszahl. Der Cashflow misst, was nach Darlehensrate, laufenden Kosten und Steuer im Monat tatsächlich auf dem Konto bleibt. Beides läuft auseinander, weil die Tilgung im Cashflow abgeht, aber keine Kosten sind — sie ist Vermögensaufbau. Ein Objekt mit gutem Cashflow kann eine mäßige Rendite haben und umgekehrt.
Wie viel Tilgung ist sinnvoll?
Zwei Prozent Anfangstilgung gelten als Untergrenze, wenn das Darlehen bis zum Ruhestand getilgt sein soll; bei niedrigen Zinsen dauert die Rückführung sonst über vierzig Jahre. Jeder zusätzliche Prozentpunkt verkürzt die Laufzeit erheblich und kostet weniger Zins, als er an Rate kostet. Die Gegenrechnung ist die Liquidität: Was in die Tilgung fließt, steht nicht mehr zur Verfügung.