01 — Rendite
Mietrendite berechnen
Die Bruttorendite ist schnell gerechnet und sagt wenig. Interessant wird es, wenn Kaufnebenkosten und die Kosten dazukommen, die Sie nicht auf die Mietpartei umlegen dürfen. Genau das macht dieser Rechner.
vollständiges Ergebnis- Bruttorendite
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- Kaufpreisfaktor
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- Gesamtinvestition
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- Reinertrag im Jahr
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- Kaufpreis je m²
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- Miete je m²
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Was das für Sie heißt
Wo Ihre Rendite steht
Die Schwellen stammen aus der Marktbeobachtung, nicht aus dem Gesetz — sie geben die Größenordnung, in der sich vermietete Bestandswohnungen bewegen.
Von der Jahresmiete zum Reinertrag
Jeder Balken ein Posten. Die Länge zeigt, wie viel er ausmacht — das sieht man einer Tabelle nicht an.
Wohin die Jahresmiete geht
Rechenweg
Welche Formeln dahinterstecken
Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Sie eignet sich zum schnellen Vergleich zweier Angebote, mehr nicht.
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100Nettomietrendite rechnet mit dem, was übrig bleibt, und mit dem, was Sie tatsächlich investiert haben — also samt Kaufnebenkosten und Anfangsrenovierung.
(Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ Gesamtinvestition × 100Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, sagt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Er ist der Kehrwert der Bruttorendite.
Kaufpreis ÷ JahreskaltmieteNicht enthalten sind Finanzierung und Steuern. Wie sich Zins und Tilgung auswirken, zeigt der Cashflow-Rechner, die Wirkung des Eigenkapitals die Eigenkapitalrendite.
Wie Ihre Miete am Ort dasteht
Optional: Wählen Sie die Gemeinde, dann steht die eingetragene Miete neben dem örtlichen Niveau aus dem Zensus. Eine zu hoch angesetzte Miete hebt jede Kennzahl dieser Seite gleichmäßig an — deshalb lohnt der Abgleich, bevor Sie mit dem Ergebnis weiterrechnen.
Was die Zahlen bedeuten
Die Bruttomietrendite ist die Kennzahl, die in Exposés steht. Sie ignoriert, dass der Kauf mehr kostet als der Kaufpreis und dass ein Teil der Miete jedes Jahr für Verwaltung, Instandhaltung und Ausfälle draufgeht. Zwischen brutto und netto liegen bei einer normalen Eigentumswohnung schnell anderthalb Prozentpunkte.
Der Kaufpreisfaktor ist dieselbe Information in anderer Form und in der Praxis oft handlicher. Ein Faktor von 25 bedeutet: Der Kaufpreis entspricht 25 Jahreskaltmieten. In gefragten Großstädten liegen die Faktoren seit Jahren zwischen 25 und 35, in strukturschwachen Regionen zwischen 12 und 18. Ein niedriger Faktor ist kein Schnäppchen, sondern zunächst ein Hinweis: Der Markt erwartet dort weniger Wertsteigerung, mehr Leerstand oder höheren Instandhaltungsbedarf.
Die Instandhaltungsrücklage ist der Posten, an dem sich Rechnungen am häufigsten schönen lassen. Wer sie mit null ansetzt, rechnet damit, dass Dach, Fenster und Heizung ewig halten. Für eine Orientierung reicht ein Wert zwischen 7 und 15 Euro je Quadratmeter und Jahr, abhängig von Baujahr und Zustand. Bei Eigentumswohnungen zahlen Sie einen Teil davon ohnehin über das Hausgeld in die gemeinschaftliche Rücklage ein.
Nicht in dieser Rechnung enthalten ist die Wertentwicklung. Sie ist bei vielen Objekten der größere Ertragsanteil, lässt sich aber nicht seriös vorhersagen. Deshalb steht hier nur, was die Immobilie aus der Vermietung selbst erwirtschaftet.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese sechs führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Cashflow
Die Rendite sagt, ob sich das Objekt lohnt — der Cashflow, ob Sie es sich Monat für Monat leisten können.
Kaufnebenkosten
Die Nebenkosten stehen im Nenner der Nettorendite. Rechnen Sie sie für Ihr Bundesland genau aus.
Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltung ist der Posten, der in Renditerechnungen am häufigsten zu niedrig steht.
Mietpreis und Richtwert
Prüfen Sie, ob die angesetzte Miete am Ort überhaupt erzielbar ist.
Wohnung oder ganzes Haus
Dieselbe Rendite entsteht bei einer Wohnung und bei einem Mehrfamilienhaus auf ganz verschiedene Weise — mit ganz verschiedenem Aufwand.
Hausgeld aufschlüsseln
Vom Hausgeld ist nur ein Teil umlagefähig. Der Rest mindert die Rendite und wird regelmäßig vergessen.
Worauf Sie achten sollten
- Die Kaufnebenkosten gehören in den Nenner Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerlohn sind Geld, das Sie eingesetzt haben, und sie kommen beim Verkauf nicht wieder. Wer sie weglässt, rechnet eine Rendite auf einen Betrag, den es nie gab — bei zehn Prozent Nebenkosten fällt das Ergebnis rund ein Zehntel zu hoch aus.
- Nicht umlagefähige Kosten sind keine Kleinigkeit Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis zusammen zehren bei einer Eigentumswohnung regelmäßig ein Fünftel bis ein Viertel der Jahreskaltmiete auf. Genau sie unterscheiden die Bruttorendite von der Zahl, mit der sich rechnen lässt.
- Prüfen Sie die Miete, nicht den Mietvertrag Eine über Jahre nicht erhöhte Bestandsmiete kann weit unter der ortsüblichen liegen — das ist Spielraum. Eine möblierte oder gewerblich genutzte Wohnung kann darüber liegen, und dieser Aufschlag fällt beim nächsten Mieterwechsel womöglich weg. Vergleichen Sie die eingetragene Miete mit dem Mietpreisrechner für den Ort.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Mietrendite?
Für vermietete Bestandswohnungen gelten Nettomietrenditen zwischen 3,5 und 5,5 Prozent als solide. In gefragten Großstadtlagen liegen sie oft unter 3 Prozent, in strukturschwachen Regionen über 6 Prozent. Ein hoher Wert ist kein Gütesiegel: Er spiegelt meist ein höheres Leerstands- oder Instandhaltungsrisiko.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite teilt die Jahreskaltmiete durch den reinen Kaufpreis. Die Nettomietrendite rechnet zusätzlich mit den Kaufnebenkosten und zieht die nicht umlagefähigen Kosten ab — Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Zwischen beiden liegen bei einer normalen Eigentumswohnung schnell anderthalb Prozentpunkte.
Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?
Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, gibt an, wie vielen Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Er ist der Kehrwert der Bruttorendite. In Großstädten liegt er seit Jahren zwischen 25 und 35, in ländlichen Regionen zwischen 12 und 18.
Welche Kosten kann ich nicht auf die Mietpartei umlegen?
Verwaltungskosten, Instandhaltung und Instandsetzung, Kosten für Leerstand sowie das Mietausfallwagnis bleiben bei der Vermieterseite. Umlagefähig sind nur die Betriebskosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung, und auch die nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht.