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72 Begriffe aus Mietrecht, Steuerrecht, Finanzierung und Bewertung. Jeder in zwei bis drei Sätzen, mit der Fundstelle und dem Rechner, in dem er vorkommt. Kein Lexikon, sondern das, was Sie beim Rechnen tatsächlich brauchen.
Die Betriebskostenabrechnung muss der Mietpartei spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach können Sie keine Nachforderung mehr geltend machen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben müssen Sie trotzdem auszahlen. § 556 Abs. 3 BGB
Die Verteilung der Gebäudeanschaffungskosten über die Nutzungsdauer. Sie mindert das steuerliche Ergebnis, kostet aber kein Geld — deshalb liegt der Cashflow nach Steuer bei vielen Objekten über dem davor. Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben, Grund und Boden nutzt sich nicht ab. § 7 Abs. 4 EStG
Die Anlage zur Einkommensteuererklärung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie stellt Einnahmen und Werbungskosten gegenüber; die Differenz geht in das zu versteuernde Einkommen ein. § 21 EStG
Die gleichbleibende Jahres- oder Monatsrate aus Zins und Tilgung. Die Rate bleibt konstant, ihre Zusammensetzung verschiebt sich: Der Zinsanteil sinkt mit der Restschuld, der Tilgungsanteil steigt entsprechend.
Übersteigen Instandsetzungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, werden sie insgesamt zu Herstellungskosten. Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Die Grenze wird bei Sanierungen nach dem Kauf regelmäßig übersehen. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
Das Darlehen, mit dem die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung abgelöst wird. Es ist der wahrscheinlichste Belastungsfall überhaupt — er tritt mit Sicherheit ein, offen ist nur der Zinssatz. Ein Forward-Darlehen sichert ihn bis zu fünf Jahre im Voraus, gegen einen Aufschlag.
Der Faktor, mit dem ein gleichbleibender jährlicher Ertrag auf seinen heutigen Wert zurückgerechnet wird. Er hängt am Liegenschaftszinssatz und an der Restnutzungsdauer und ist im Ertragswertverfahren die Größe, die den Gebäudewert bestimmt. § 34 ImmoWertV
Das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Er entscheidet über den Zinssatz: Bis 60 Prozent gelten die günstigsten Konditionen, darüber steigt der Aufschlag in Stufen. Der Beleihungswert liegt regelmäßig zehn bis zwanzig Prozent unter dem Kaufpreis.
Die laufenden Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück und den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes entstehen. Nur die siebzehn Arten des § 2 BetrKV sind umlagefähig, und nur wenn der Mietvertrag die Umlage vereinbart. Verwaltung und Instandhaltung gehören ausdrücklich nicht dazu. § 556 BGB, § 2 BetrKV
Im Ertragswertverfahren die Summe aus Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und den nicht umgelegten Betriebskosten. Umgelegte Betriebskosten bleiben außen vor — sie tauchen weder im Rohertrag noch hier auf. § 32 ImmoWertV
Der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter für eine Zone vergleichbarer Grundstücke. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlichen Kaufpreisen ab; abrufbar ist er kostenlos über die Bodenrichtwertportale der Länder. § 196 BauGB
Der Punkt, an dem eine Rechnung kippt: das Jahr, ab dem der Cashflow positiv wird, oder der Mietpreis, ab dem sich ein Objekt trägt. Im Vergleich Kaufen gegen Mieten das Jahr, ab dem die Kaufseite vorn liegt.
Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung. Sie ist die Bezugsgröße für die Mietminderung — nicht die Nettokaltmiete allein. Umgangssprachlich auch Warmmiete, wenn Heizung und Warmwasser enthalten sind.
Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie lässt Kaufnebenkosten und laufende Kosten außen vor und fällt deshalb deutlich höher aus als die Nettomietrendite. Inserate nennen fast immer diesen Wert.
Was am Monatsende übrig bleibt: Miete minus Darlehensrate, laufende Kosten und Steuer. Anders als die Rendite ist er eine Kassenzahl — die Tilgung belastet ihn, obwohl sie Vermögen aufbaut.
Seit 2023 tragen Vermietende einen Teil der Kohlendioxidkosten der Heizung. Wie viel, richtet sich nach dem spezifischen Ausstoß je Quadratmeter: zehn Stufen von null bis fünfundneunzig Prozent. Der Anteil ist nicht umlagefähig. CO2KostAufG
Fünf Prozent vom jeweiligen Restwert statt eines festen Betrags. Sie steht nur für Neubauten offen, deren Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt, und lässt sich später auf die lineare Abschreibung umstellen. § 7 Abs. 5a EStG
Für Sanierungskosten an einem Baudenkmal acht Jahre lang je neun Prozent, danach vier Jahre lang je sieben Prozent — zusätzlich zur regulären Abschreibung des Gebäudes. Voraussetzung ist die Bescheinigung der Denkmalbehörde. § 7i EStG
Der häufigste Kündigungsgrund: Die Wohnung wird für den Vermieter selbst, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts benötigt. Person und Grund müssen im Kündigungsschreiben konkret benannt werden; ein Nachschieben im Prozess ist nicht möglich. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
Der Ertrag bezogen auf das tatsächlich eingesetzte eigene Geld, nicht auf den Kaufpreis. Sie liegt über der Objektrendite, solange der Sollzins unter ihr liegt — und darunter, sobald er sie übersteigt.
Der persönliche Freibetrag richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis: 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 für Kinder, 200.000 für Enkel, 20.000 für alle übrigen. Er steht alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. § 16 ErbStG
Aufwendungen, die etwas Vorhandenes wiederherstellen oder erhalten. Sie sind im Jahr der Zahlung sofort abziehbar und lassen sich auf Antrag auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Abzugrenzen vom Herstellungsaufwand, der abgeschrieben werden muss. § 82b EStDV
Die gemeinsame Rücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft für künftige Instandhaltung. Sie gehört der Gemeinschaft, nicht den einzelnen Eigentümern — beim Verkauf geht Ihr Anteil daran auf die Käuferseite über, ohne dass er gesondert vergütet werden müsste. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG
Der Wert einer Immobilie, abgeleitet aus dem, was sie dauerhaft einbringt. Das maßgebliche Verfahren für vermietete Objekte: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten minus Bodenwertverzinsung, kapitalisiert über den Barwertfaktor, zuzüglich Bodenwert. §§ 27 bis 34 ImmoWertV
Alles, was nicht Sondereigentum ist: Grundstück, tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen bis zum Abzweig in die Wohnung, Fenster. Instandhaltung ist Sache der Gemeinschaft und wird über Hausgeld und Rücklage finanziert. § 1 Abs. 5 WEG
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs regelmäßig als gewerblicher Händler. Dann greifen Gewerbesteuer und Einkommensteuer unabhängig von jeder Zehnjahresfrist.
Der Steuersatz auf den zuletzt verdienten Euro. Er bestimmt, wie stark sich ein Verlust aus Vermietung auswirkt — nicht der Durchschnittssteuersatz. In der Spitze liegt er bei 42 Prozent, ab der Reichensteuergrenze bei 45 Prozent, jeweils zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. § 32a EStG
Der Anteil des Kaufpreises, der auf Grund und Boden entfällt. Er wird nicht abgeschrieben, mindert also die Abschreibungsbasis. Die Aufteilung im Kaufvertrag ist der häufigste Streitpunkt mit dem Finanzamt; maßgeblich sind Bodenrichtwert und Sachwert des Gebäudes, keine frei gewählte Quote.
Fällt beim Erwerb eines Grundstücks an. Der Satz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent; er hängt an der Lage des Grundstücks, nicht am Wohnsitz. Mitgekauftes bewegliches Zubehör mindert die Bemessungsgrundlage, wenn es im Vertrag gesondert ausgewiesen ist. § 11 GrEStG
Die jährliche Steuer auf den Grundbesitz. Sie ergibt sich aus Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz der Gemeinde. Anders als die meisten Kosten ist sie umlagefähig. GrStG, § 2 Nr. 1 BetrKV
Der monatliche Beitrag eines Eigentümers zu den Kosten der Gemeinschaft. Er enthält umlagefähige Betriebskosten, nicht umlagefähige Verwaltungskosten und den Beitrag zur Erhaltungsrücklage. Nur der erste Teil lässt sich an die Mietpartei weitergeben. § 16 Abs. 2 WEG
Der Prozentsatz, mit dem die Gemeinde den Steuermessbetrag multipliziert. Sie setzt ihn jährlich selbst fest — er ist die einzige Größe der Grundsteuer, die sich von Jahr zu Jahr ändern kann. § 25 GrStG
Schreibt vor, dass Heiz- und Warmwasserkosten überwiegend nach gemessenem Verbrauch abzurechnen sind: mindestens 50, höchstens 70 Prozent. Wird dagegen verstoßen, darf die Mietpartei ihren Anteil um 15 Prozent kürzen. §§ 7, 12 HeizkostenV
Aufwendungen, die etwas Neues schaffen, die Substanz vermehren oder den Standard deutlich heben — etwa ein Dachgeschossausbau oder der erstmalige Einbau eines Bades. Er ist nicht sofort abziehbar, sondern über die Nutzungsdauer abzuschreiben. § 255 Abs. 2 HGB
Die Miete steigt mit dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Zwischen zwei Anpassungen müssen zwölf Monate liegen; die Erhöhung ist in Textform geltend zu machen. Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist daneben ausgeschlossen. § 557b BGB
Der Betrag, den Sie jährlich für künftige Reparaturen zurücklegen sollten. Anerkannte Ansätze sind die Beträge des § 28 II. BV, gestaffelt nach Gebäudealter, und die Peterssche Formel über die Herstellungskosten. Die häufigste Lücke in Renditerechnungen. § 28 Abs. 2 II. BV
Der Zinssatz, bei dem alle Zahlungen eines Vorhabens zusammen auf null aufgehen. Er macht Investitionen mit unterschiedlichem zeitlichem Verlauf vergleichbar — anders als eine einfache Renditeangabe berücksichtigt er, wann welches Geld fließt.
Begrenzt die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur 15 Prozent. Sie gilt zusätzlich zur Vergleichsmiete — die niedrigere der beiden Grenzen entscheidet. § 558 Abs. 3 BGB
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision. Zusammen zwischen sechs und zwölf Prozent des Kaufpreises. Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit, weil sie keinen Wert schaffen — Sie müssen sie aus Eigenkapital tragen.
Wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht, auch Vervielfältiger genannt. Der Kehrwert der Bruttorendite und die Kennzahl, mit der Makler und Banken rechnen. In Großstädten seit Jahren zwischen 25 und 35.
Die Sicherheitsleistung der Mietpartei, höchstens drei Nettokaltmieten. Sie ist in drei Raten zahlbar, getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen und zu verzinsen; die Erträge stehen der Mietpartei zu. § 551 BGB
Der Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand einer Gemeinde. Unter drei Prozent gilt ein Markt als angespannt, über acht Prozent als überversorgt. Sie ist der beste einzelne Anhaltspunkt für das Vermietungsrisiko eines Standorts.
Der Hebel des Fremdkapitals: Solange die Objektrendite über dem Sollzins liegt, hebt jeder zusätzliche Euro Darlehen die Eigenkapitalrendite. Liegt sie darunter, wirkt derselbe Hebel in die andere Richtung — und zwar genauso stark.
Der Zinssatz, mit dem der Ertrag einer Immobilie kapitalisiert wird. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlichen Kaufpreisen ab. Er ist die empfindlichste Größe im Ertragswertverfahren: Ein Prozentpunkt verschiebt den Wert um Zehntausende. § 33 ImmoWertV
Der kalkulatorische Abschlag für Leerstand und uneinbringliche Forderungen. Üblich sind zwei Prozent der Jahresmiete, in Märkten mit hohem Leerstand deutlich mehr. Er gehört in jede ehrliche Renditerechnung. § 29 II. BV
Bei einem Mangel ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, ohne Erklärung und ohne Zustimmung. Bezugsgröße ist die Bruttomiete. Das Gesetz nennt keine Quoten — kursierende Minderungstabellen geben nur Einzelfallentscheidungen wieder und binden niemanden. § 536 BGB
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Vier Ausnahmen durchbrechen die Grenze, setzen aber eine unaufgeforderte Auskunft vor Vertragsschluss voraus. §§ 556d bis 556g BGB
Eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten, aufgestellt von der Gemeinde oder gemeinsam von Interessenvertretern. Der qualifizierte Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt; ihm kommt vor Gericht eine Vermutungswirkung zu. §§ 558c, 558d BGB
Der Aufschlag für mitvermietete Möbel. Gesetzlich nicht geregelt; die Gerichte rechnen mit dem Zeitwert der Einrichtung, verteilt über ihre Nutzungsdauer, zuzüglich einer Verzinsung. Er zählt zur Miete und wird an der Mietpreisbremse gemessen.
Nach einer Modernisierung dürfen jährlich acht Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Miete umgelegt werden, begrenzt auf drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren — bei Mieten unter sieben Euro je Quadratmeter auf zwei Euro. Erhaltungsaufwand ist herauszurechnen. § 559 BGB
Die Miete für die reine Gebrauchsüberlassung, ohne Betriebskosten und ohne Heizung. Sie ist die Bezugsgröße für Mietspiegel, Kappungsgrenze, Mietpreisbremse und Kaution.
Der Reinertrag geteilt durch die Gesamtinvestition. Anders als die Bruttorendite berücksichtigt sie Kaufnebenkosten sowie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Zwischen beiden liegen bei einer normalen Eigentumswohnung schnell anderthalb Prozentpunkte.
Die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde, gebildet aus den Mieten der letzten sechs Jahre. Sie ist die Obergrenze jeder Mieterhöhung nach § 558 BGB und die Grundlage der Mietpreisbremse. Nachweisbar nur über Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen. § 558 Abs. 2 BGB
Gibt an, welcher Anteil einer Verteilung unter einem Wert liegt. Ein Mietniveau im 70. Perzentil bedeutet: 70 Prozent der Vergleichsgemeinden sind günstiger. Perzentile sind robuster als Durchschnitte, weil einzelne Ausreißer sie nicht verschieben.
Der Jahresrohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Er ist die Größe, aus der im Ertragswertverfahren nach Abzug der Bodenwertverzinsung der Gebäudeertragswert entsteht. § 31 ImmoWertV
Die Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Bei Wohnhäusern geht die ImmoWertV von 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer aus; durchgreifende Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer. Anlage 1 zu § 12 Abs. 5 ImmoWertV
Für neu geschaffene Mietwohnungen vier Jahre lang je fünf Prozent zusätzlich zur linearen Abschreibung. Sie setzt Baukostenobergrenzen, einen Effizienzstandard und zehn Jahre Vermietung voraus; danach wird der Restwert auf die verbleibende Nutzungsdauer verteilt. § 7b EStG, § 7a Abs. 9 EStG
Die Wohnung selbst, also die nicht tragenden Innenwände, der Bodenbelag, der Innenanstrich und die sanitären Einrichtungen. Was dazugehört, steht in der Teilungserklärung — und danach richtet sich, wer eine Reparatur bezahlt. § 5 WEG
Eine Zahlung über die vereinbarte Rate hinaus. Die meisten Verträge erlauben jährlich fünf Prozent der Darlehenssumme kostenfrei. Sie verkürzt die Laufzeit überproportional, weil jeder getilgte Euro Zins spart, der wieder tilgt.
Ein einmaliger zusätzlicher Beitrag, den die Eigentümergemeinschaft beschließt, wenn die Rücklage für eine Maßnahme nicht reicht. Sie trifft den Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch steht — nicht denjenigen, der zur Zeit des Beschlusses Eigentümer war. § 28 WEG
Zehn Jahre zwischen Anschaffung und Veräußerung. Wer innerhalb dieser Frist verkauft, versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz; danach bleibt er steuerfrei. Maßgeblich sind beide Male die notariellen Beurkundungen, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. § 23 EStG
Zwei verschiedene Fristen tragen diesen Namen: Bei der Mieterhöhung muss die Miete fünfzehn Monate unverändert sein, bevor eine Erhöhung wirksam wird. Nach Umwandlung in Wohnungseigentum und Verkauf ist eine Eigenbedarfskündigung drei bis zehn Jahre lang gesperrt. § 558 Abs. 1 BGB, § 577a BGB
Im Vertrag von vornherein festgelegte Mieterhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten. Jede Staffel muss mindestens zwölf Monate unverändert bleiben und den Betrag oder die neue Miete beziffern. Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist daneben ausgeschlossen. § 557a BGB
Grundsteuerwert mal Steuermesszahl. Das Finanzamt stellt ihn im Grundsteuermessbescheid fest; die Gemeinde multipliziert ihn mit ihrem Hebesatz. Einwendungen gegen die Bewertung müssen gegen den Bescheid des Finanzamts gerichtet werden. §§ 13, 15 GrStG
Die Urkunde, mit der ein Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Sie legt Miteigentumsanteile, die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie Sondernutzungsrechte fest — und damit auch, wer welche Reparatur zahlt. Vor jedem Kauf zu lesen. § 8 WEG
Der Teil der Rate, der die Schuld verringert. Steuerlich ist sie kein Aufwand, weil sie kein Geld vernichtet, sondern Vermögen aufbaut. Zwei bis drei Prozent Anfangstilgung gelten als Untergrenze, wenn das Darlehen bis zum Ruhestand getilgt sein soll.
Der Maßstab, nach dem Betriebskosten auf die Parteien verteilt werden: Wohnfläche, Personenzahl, Einheiten oder erfasster Verbrauch. Fehlt eine Vereinbarung, gilt die Wohnfläche. Für Heizung und Warmwasser schreibt die Heizkostenverordnung den Verbrauch teilweise zwingend vor. § 556a BGB
Der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre — ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Er entsteht aus einem der drei Verfahren der ImmoWertV, korrigiert um besondere objektspezifische Merkmale wie Bauschäden oder Baulasten. § 194 BauGB
Der Ausgleich für den Zins, der der Bank durch die vorzeitige Ablösung entgeht. Berechnet wird er verbreitet nach der Aktiv-Passiv-Methode. Nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens entfällt er ganz. §§ 490 Abs. 2, 502 BGB
Alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind: Schuldzinsen, Abschreibung, Erhaltungsaufwand, Verwaltung, Grundsteuer, Versicherungen, Fahrten zum Objekt. Nicht dazu gehört die Tilgung. § 9 EStG
Die anrechenbare Fläche nach der Wohnflächenverordnung: Räume unter Dachschrägen zwischen einem und zwei Metern Höhe zur Hälfte, Balkone in der Regel zu einem Viertel, Keller und Garagen gar nicht. Weicht die vereinbarte Fläche um mehr als zehn Prozent nach oben ab, liegt ein Mangel vor. WoFlV
Der Zeitraum, für den der Sollzins fest vereinbart ist. Je länger sie ist, desto höher der Zins — und desto kleiner das Risiko der Anschlussfinanzierung. Nach zehn Jahren besteht in jedem Fall ein Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB
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