28 — Steuer
Anlage V vorbereiten
Am Jahresende zählt eine einzige Zahl: Einnahmen minus Werbungskosten. Der Rechner sammelt beide Seiten, zeigt das Ergebnis und rechnet aus, was es an Steuer bewegt.
vollständiges ErgebnisSteuerliches Ergebnis im Jahr
—- Einnahmen
- —
- Werbungskosten
- —
- Steuerwirkung
- —
- Ohne Abschreibung
- —
Die Aufstellung
Was das für Sie heißt
Woraus die Werbungskosten bestehen
Absteigend nach Höhe. Zins und Abschreibung tragen fast immer den größten Teil.
Was oft vergessen wird
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese vier führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Abschreibung
Die Abschreibung ist die größte Position der Werbungskosten.
Sofort abziehen oder verteilen
Sofort abziehen oder über bis zu fünf Jahre verteilen?
Cashflow
Was das steuerliche Ergebnis für Ihr Konto bedeutet.
Vermietung an Angehörige
Bei verbilligter Vermietung sind die Werbungskosten in der Anlage V nur anteilig anzusetzen. Die Grenze prüft dieser Rechner.
Worauf Sie achten sollten
- Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten trennen Der erste ist sofort abziehbar, der zweite wandert in die Abschreibung. Die Grenze verläuft nicht am Betrag, sondern daran, ob etwas erneuert oder erweitert wurde — und in den ersten drei Jahren nach dem Kauf zusätzlich an der 15-Prozent-Grenze.
- Umlagen sind Einnahmen Die vereinnahmten Betriebskostenvorauszahlungen gehören auf die Einnahmenseite, die gezahlten Kosten auf die Ausgabenseite. Nur den Saldo einzutragen, ist bequem und falsch.
- Das Zuflussprinzip entscheidet über das Jahr Maßgeblich ist, wann gezahlt wurde, nicht wann die Leistung erbracht ist. Regelmäßig wiederkehrende Zahlungen um den Jahreswechsel folgen einer eigenen Regel.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Was kann ich als Vermieter von der Steuer absetzen?
Alles, was durch die Vermietung veranlasst ist: Schuldzinsen, Abschreibung, Erhaltungsaufwand, Verwaltung, Grundsteuer, Versicherungen, gezahlte Betriebskosten, Fahrten zum Objekt, Kontoführung, Fachliteratur und Beiträge zu Haus- und Grundbesitzervereinen. Nicht absetzbar ist die Tilgung — sie mindert nur Ihre Schulden.
Warum stehen Umlagen auf beiden Seiten?
Die von der Mietpartei gezahlten Umlagen sind Einnahmen, die von Ihnen gezahlten Betriebskosten sind Werbungskosten. Beide gehören einzeln in die Anlage V, nicht saldiert. Maßgeblich ist das Zuflussprinzip: Was im Kalenderjahr geflossen ist, zählt — nicht, welches Abrechnungsjahr es betrifft.
Was mache ich mit einem Verlust aus Vermietung?
Er wird mit Ihren übrigen Einkünften verrechnet und mindert die Einkommensteuer. Reichen die übrigen Einkünfte nicht aus, geht der Verlust nicht verloren, sondern wird vorgetragen. Wer dauerhaft Verluste ausweist, muss dem Finanzamt allerdings eine Überschusserzielungsabsicht darlegen können.