49 — Steuer
Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand
Wer eine vermietete Wohnung kauft und gleich saniert, kann die Kosten normalerweise sofort absetzen. Übersteigen sie in den ersten drei Jahren aber 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, werden sie insgesamt zu Herstellungskosten — und wandern in die Abschreibung über Jahrzehnte. Ein Euro zu viel kippt den gesamten Betrag, nicht nur den Überhang.
vollständiges ErgebnisLuft bis zur Grenze
—- 15-Prozent-Grenze
- —
- Gebäudeanteil
- —
- Zählt in die Prüfung
- —
- Frist läuft bis
- —
Was der Unterschied kostet
Sofortabzug im Jahr der Zahlung gegen Abschreibung über die Restnutzungsdauer.
Was das für Sie heißt
Frist in den Kalender
Bis zu diesem Tag gilt die 15-Prozent-Grenze. Danach zählen Instandsetzungskosten nicht mehr mit.
Wie nah Sie an der Grenze stehen
Was in die 15 Prozent zählt — und was nicht
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese vier führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Abschreibung
Was aus dem Aufwand wird, wenn die Grenze kippt
Sofort abziehen oder verteilen
Bleibt der Aufwand unter der Grenze, kommt die nächste Wahl: sofort abziehen oder auf zwei bis fünf Jahre strecken.
Renovieren oder so vermieten
Ob sich die Sanierung überhaupt rechnet, entscheidet die erzielbare Miete danach — nicht der Steuervorteil allein.
Kaufnebenkosten
Sie erhöhen die Anschaffungskosten und damit die Grenze
Worauf Sie achten sollten
- Die Frist läuft ab Nutzen- und Lastenwechsel Nicht ab dem Notartermin. Zwischen beiden liegen oft Monate — und ein einziger Tag kann über die Zuordnung eines ganzen Rechnungsbetrags entscheiden.
- Ein Euro zu viel kippt den gesamten Betrag Nicht nur den Überhang. Deshalb ist der Abstand zur Grenze die wichtigere Zahl als die Summe — und deshalb kann es günstiger sein, eine Maßnahme bis nach Fristende zu verschieben.
- Gerechnet wird netto und nur auf den Gebäudeanteil Umsatzsteuer bleibt außen vor, der Anteil für Grund und Boden ebenfalls. Beides hebt die Grenze gegenüber der naheliegenden Rechnung deutlich.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Was ist anschaffungsnaher Herstellungsaufwand?
Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, werden sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG insgesamt zu Herstellungskosten. Statt sofort abziehbar zu sein, wandern sie in die Abschreibung über Jahrzehnte.
Wann beginnt die Dreijahresfrist?
Mit dem Übergang von Nutzen und Lasten, nicht mit dem Notartermin. Zwischen beiden liegen häufig mehrere Monate — und weil ein einziger Tag über die Zuordnung eines ganzen Rechnungsbetrags entscheiden kann, lohnt es sich, das Datum aus dem Kaufvertrag herauszusuchen statt zu schätzen.
Was zählt nicht in die 15-Prozent-Grenze?
Zwei Gruppen. Aufwendungen für eine Erweiterung — Anbau, Aufstockung, ein zusätzliches Bad — bleiben draußen, sind aber ohnehin Herstellungskosten. Und Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, nimmt § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG ausdrücklich aus. Auch die Grenze selbst rechnet nur auf den Gebäudeanteil: Der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor.
Was passiert, wenn ich die Grenze um wenig überschreite?
Es kippt der gesamte Betrag, nicht nur der Überhang. Ein Euro zu viel macht aus sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand in voller Höhe Herstellungskosten. Deshalb ist der Abstand zur Grenze die wichtigere Zahl als die Summe selbst — und deshalb kann es günstiger sein, eine Maßnahme bis nach dem Fristende zu verschieben.