48 — Budget
Was kann ich mir leisten
Die Frage vor allen anderen. Der Rechner geht von Ihrem Einkommen aus, zieht ab, was die Bank als tragbar ansieht, und rechnet zurück auf den Kaufpreis — bei Eigennutzung wie bei Vermietung.
vollständiges ErgebnisMöglicher Kaufpreis
—- Tragbare Rate
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- Darlehen
- —
- Eigenkapital im Objekt
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- Beleihungsauslauf
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Der Rechenweg
Was das für Sie heißt
Wie Zins und Tilgung das Budget verschieben
Möglicher Kaufpreis bei unveränderter Rate, abhängig vom Sollzins.
Was Banken sonst noch prüfen
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese sieben führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Kaufnebenkosten
Der Betrag, den keine Bank finanziert. Er muss aus Eigenkapital kommen und schmälert damit direkt den möglichen Kaufpreis.
Kaufen oder mieten
Ob Kaufen die bessere Wahl ist, steht damit noch nicht fest.
Tilgungsplan
Wie lange Sie an der Rate hängen und was am Ende der Zinsbindung noch offen ist — die Rate allein sagt das nicht.
Mietrendite
Wenn vermietet werden soll: Trägt sich das Objekt?
Erbbaurecht oder Volleigentum
Ein Erbbaurechtsgrundstück senkt den Kaufpreis und kostet dauerhaft Erbbauzins. Ob das Ihr Budget entlastet, entscheidet die Laufzeit.
Neubau oder Bestand
Neubau und Bestand unterscheiden sich nicht nur im Preis, sondern in Abschreibung, Nebenkosten und Instandhaltung.
Effektivzins und Angebote vergleichen
Der Rahmen steht; jetzt vergleichen Sie Angebote. Der Effektivzins ist dafür die einzige Zahl, die die Verordnung vereinheitlicht.
Worauf Sie achten sollten
- Die Reserve gehört nicht ins Objekt Drei bis sechs Monatsausgaben sollten liquide bleiben. Eine Immobilie ohne Liquiditätspolster ist die häufigste Ursache für Notverkäufe — nicht ein zu hoher Kaufpreis.
- Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis Er liegt regelmäßig zehn bis zwanzig Prozent darunter. Ein Darlehen über achtzig Prozent des Kaufpreises kann deshalb über neunzig Prozent des Beleihungswerts liegen — und damit in einer teureren Zinsstufe.
- Rechnen Sie mit der Rate, die auch in zehn Jahren trägt Nicht mit der, die heute gerade geht. Zwischen beiden liegt der Anschlusszins, und der ist der einzige Belastungsfall, der mit Sicherheit eintritt.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Wie viel Immobilie kann ich mir bei meinem Einkommen leisten?
Banken setzen üblicherweise 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens als tragbare Rate an. Aus dieser Rate ergibt sich das Darlehen: Rate mal zwölf, geteilt durch die Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung, mal hundert. Bei 1 600 € Rate, 3,6 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind das rund 343 000 € Darlehen. Dazu kommt das Eigenkapital, abzüglich Reserve und Kaufnebenkosten — der Rest ist der mögliche Kaufpreis.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Mindestens die Kaufnebenkosten, denn die finanziert keine Bank: Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent je nach Bundesland, Notar und Grundbuch zusammen rund zwei Prozent, dazu gegebenenfalls der Maklerlohn. Jeder Euro darüber hinaus senkt den Beleihungsauslauf und damit den Zinssatz. Drei bis sechs Monatsausgaben sollten als Reserve draußen bleiben — eine Immobilie ohne Liquiditätspolster ist die häufigste Ursache für Notverkäufe.
Was ist der Beleihungsauslauf und warum entscheidet er über den Zins?
Er setzt das Darlehen ins Verhältnis zum Beleihungswert. Bis 60 Prozent gelten die günstigsten Konditionen, darüber steigt der Aufschlag in Stufen. Wichtig ist, dass der Beleihungswert nicht der Kaufpreis ist: Er liegt regelmäßig zehn bis zwanzig Prozent darunter, weil die Bank einen Sicherheitsabschlag rechnet. Ein Darlehen über 80 Prozent des Kaufpreises kann deshalb schon über 90 Prozent des Beleihungswerts liegen.
Ändert sich das Budget, wenn ich vermiete statt selbst einzuziehen?
Ja, in beide Richtungen. Bei Vermietung trägt die Miete einen Teil der Rate, und die Schuldzinsen sind als Werbungskosten abziehbar — das erhöht das Budget. Dagegen stehen die nicht umlagefähigen Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall, und die Miete kann ausbleiben. Bei Eigennutzung entfällt beides; dafür sparen Sie die Miete, die Sie heute zahlen.