50 — Rendite
Effektivzins und Angebote vergleichen
Der Sollzins steht groß im Angebot und taugt nicht zum Vergleich. Ein Disagio drückt ihn, eine jährliche Tilgungsverrechnung taucht darin gar nicht auf. Vergleichbar wird es erst, wenn beide Angebote denselben Zahlungsstrom durchlaufen.
vollständiges ErgebnisGünstiger
—— · Tragen Sie links beide Angebote ein.
Was das für Sie heißt
- Unterschied im Aufwand
- —
- Monatsrate A
- —Zins und Tilgung
- Monatsrate B
- —Zins und Tilgung
Beide Angebote nebeneinander
| Merkmal | Angebot A | Angebot B |
|---|
Wie der Effektivzins gerechnet wird
Gesucht ist der Zinssatz, bei dem der Barwert der Auszahlung dem Barwert aller Zahlungen entspricht, die Sie leisten — die Monatsraten über die Zinsbindung und die Restschuld am Ende. Das ist die Methode des § 16 PAngV.
Auszahlung = Σ Rate ÷ (1 + i)^Monat + Restschuld ÷ (1 + i)^n
Effektivzins = (1 + i)¹² − 1
Die Gleichung lässt sich nicht nach i auflösen; der Rechner nähert
sich ihr durch Halbieren des Intervalls an, bis sie auf sechs Stellen aufgeht.
Die Auszahlung ist der Nennbetrag abzüglich Disagio und einmaliger Kosten. Verzinst und getilgt wird trotzdem der volle Nennbetrag — deshalb hebt ein Disagio den Effektivzins, obwohl es den Sollzins senkt.
Die Tilgungsverrechnung steckt im Zahlungsstrom, nicht im Zinssatz. Bei jährlicher Verrechnung zahlen Sie monatlich, aber der Zins läuft bis zum Termin auf der Restschuld vom Jahresanfang. Ihre Tilgungsanteile liegen so lange zinslos.
Aufwand insgesamt sind Zinsen, Disagio und Einmalkosten. Die Tilgung fehlt darin bewusst: Sie ist kein Aufwand, sondern Vermögen, das von der einen auf die andere Seite Ihrer Bilanz wandert.
Warum der Sollzins in die Irre führt
Banken werben mit dem Sollzins, weil er die kleinere Zahl ist. Er beschreibt aber nur, was auf die Restschuld gerechnet wird — nicht, was das Darlehen kostet. Drei Dinge fallen darin unter den Tisch, und alle drei lassen sich gestalten.
Das Disagio ist der offensichtlichste Fall. Wer zwei Prozent Abschlag bei der Auszahlung hinnimmt, bekommt dafür einen niedrigeren Sollzins. Wirtschaftlich ist das vorausgezahlter Zins: Die Schuld beträgt weiterhin den vollen Nennbetrag, ausgezahlt wurde weniger. Der Effektivzins zieht beides zusammen.
Die Tilgungsverrechnung steht selten auf der ersten Seite. Wird die Tilgung erst zum Jahresende gutgeschrieben, läuft der Zins zwölf Monate lang auf der Restschuld vom Jahresanfang, obwohl Sie jeden Monat gezahlt haben. Am Zinssatz ändert das nichts, an der Restschuld am Ende der Bindung sehr wohl.
Einmalige Kosten — Bearbeitung, Schätzung, Bereitstellungszinsen — sind einzeln klein und in Summe nicht. Sie mindern die Auszahlung und heben damit den Effektivzins, und zwar umso stärker, je kürzer die Zinsbindung ist, über die sie sich verteilen.
Steuerlich ist das Disagio ein eigener Fall: Bei vermieteten Objekten ist ein marktübliches Disagio nach § 11 Abs. 2 Satz 4 EStG im Jahr der Zahlung in voller Höhe abziehbar, statt über die Laufzeit verteilt zu werden. Als marktüblich gilt nach der Vereinfachungsregel des Bundesfinanzministeriums ein Disagio bis fünf Prozent bei mindestens fünf Jahren Zinsbindung; der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass auch mehr marktüblich sein kann. Ob das in Ihrem Fall greift, gehört in die Steuerberatung — dieser Rechner bildet nur die Zahlungsströme ab.
Was dieser Rechner nicht leisten kann: Er kennt nur, was Sie eintragen. Verlangt eine Bank eine Restschuldversicherung oder eine Kontoführungsgebühr als Bedingung, gehört das in den Effektivzins — verbindlich ist deshalb allein der Wert, den die Bank selbst ausweist, bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen im Europäischen Standardisierten Merkblatt. Dieser Rechner sagt Ihnen, ob Sie die richtige Frage stellen, bevor Sie unterschreiben.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese fünf führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Tilgungsplan
Wie sich Zins und Tilgung über die Jahre verschieben.
Zinsbindung vergleichen
Was eine längere Bindung kostet und wogegen sie schützt.
Was kann ich mir leisten
Welche Rate überhaupt tragbar ist. Der günstigste Effektivzins nützt nichts, wenn die Rate den Alltag sprengt.
Kaufnebenkosten
Die Kosten neben dem Darlehen, die keine Bank finanziert.
Bereitstellungszinsen
Was der Effektivzins per Annahme ausblendet: das Warten auf den Abruf.
Worauf Sie achten sollten
- Vergleichen Sie bei gleichem Darlehen, gleicher Tilgung, gleicher Bindung Sonst vergleichen Sie zwei Finanzierungen und nicht zwei Banken. Erst wenn diese drei Größen übereinstimmen, sagt der Effektivzins etwas über das Angebot.
- Die Tilgungsverrechnung steht im Kleingedruckten Bei jährlicher Verrechnung zahlen Sie monatlich, aber der Zins läuft bis zum Termin auf der alten Restschuld weiter. Am Zinssatz ändert das nichts, an der Restschuld nach zehn Jahren einen vierstelligen Betrag.
- Bereitstellungszinsen stecken nicht darin Für die Berechnung gilt die Annahme, dass das Darlehen sofort in voller Höhe abgerufen wird. Bei einem Neubau trifft das gerade nicht zu — rechnen Sie sie gesondert.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins?
Der Sollzins beschreibt nur, was auf die Restschuld gerechnet wird. Der effektive Jahreszins ist der Satz, bei dem der Barwert der Auszahlung dem Barwert aller Zahlungen entspricht, die Sie leisten — er zieht Disagio, Gebühren und den Verrechnungstermin in dieselbe Zahl. Gerechnet wird er nach der Methode des § 16 PAngV. Nur er ist vergleichbar; der Sollzins ist die Zahl, mit der geworben wird.
Wie wirkt ein Disagio auf den Effektivzins?
Es hebt ihn, obwohl es den Sollzins senkt. Wirtschaftlich ist ein Disagio vorausgezahlter Zins: Ausgezahlt wird weniger als der Nennbetrag, verzinst und getilgt wird trotzdem der volle. Bei vermieteten Objekten ist ein marktübliches Disagio nach § 11 Abs. 2 Satz 4 EStG im Jahr der Zahlung in voller Höhe abziehbar — ob das in Ihrem Fall greift, gehört in die Steuerberatung.
Was ist die Tilgungsverrechnung und was kostet sie?
Sie sagt, wann eine gezahlte Rate die Restschuld tatsächlich mindert. Bei jährlicher Verrechnung zahlen Sie monatlich, aber der Zins läuft bis zum Termin auf der Restschuld vom Jahresanfang weiter; Ihre Tilgungsanteile liegen so lange zinslos. Am Zinssatz ändert das nichts, an der Restschuld am Ende der Zinsbindung sehr wohl — bei sechsstelligen Darlehen vierstellig.
Welche Kosten stecken nicht im ausgewiesenen Effektivzins?
Bereitstellungszinsen und Schätzkosten in aller Regel nicht: Für die Berechnung gilt nach der Anlage zu § 16 PAngV die Annahme, dass das Darlehen sofort in voller Höhe in Anspruch genommen wird. Umgekehrt gehören Kosten hinein, die eine Bank als Bedingung verlangt, etwa eine vorgeschriebene Restschuldversicherung. Verbindlich ist deshalb der Wert, den die Bank selbst ausweist — bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen im Europäischen Standardisierten Merkblatt.