ImmoZahl

42 — Finanzierung

Eigenkapital einsetzen oder behalten

Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Zins — aber auch die Eigenkapitalrendite. Der Rechner zeigt, wo der Punkt liegt, an dem der Zinsvorteil den entgangenen Hebel nicht mehr aufwiegt.

Der Kauf

€

Der im Kaufvertrag vereinbarte Preis, ohne Kaufnebenkosten — die kommen im nächsten Feld dazu.

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Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision, als Anteil am Kaufpreis. Je nach Bundesland und Maklereinsatz zusammen 6 bis 15 Prozent. Banken finanzieren sie meist nicht mit.

€

Die Nettokaltmiete aus dem Mietvertrag — ohne Betriebskosten und ohne Heizung.

€

Was Sie als Eigentümerin oder Eigentümer selbst tragen: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall, Bankgebühren. Betriebskosten gehören nicht dazu — die zahlt die Mietpartei.

Genauer rechnen Ihr Kapital · Die Zinsstaffel · Annahmen — bereits vorbelegt

Ihr Kapital

€

Das Geld, das Sie selbst einbringen. Rechnen Sie damit, die Kaufnebenkosten daraus zu bezahlen — Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit.

€

Die Nebenkosten müssen in jedem Fall aus Eigenkapital kommen.

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Nach Steuer.

Die Zinsstaffel

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Der reine Zinssatz des Darlehens, nicht der Effektivzins. Er steht im Finanzierungsangebot der Bank.

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Der reine Zinssatz des Darlehens, nicht der Effektivzins. Er steht im Finanzierungsangebot der Bank.

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Der reine Zinssatz des Darlehens, nicht der Effektivzins. Er steht im Finanzierungsangebot der Bank.

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Wie viel Prozent der Darlehenssumme Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Üblich sind 2 bis 3 Prozent. Je höher, desto schneller sind Sie schuldenfrei — und desto höher die monatliche Rate.

Annahmen

Jahre

Über wie viele Jahre gerechnet wird. Je länger der Zeitraum, desto stärker wirken Zins und Wertentwicklung — und desto unsicherer wird das Ergebnis.

%

Eine Annahme, keine Prognose — niemand kennt sie. Rechnen Sie einmal mit 0 Prozent und einmal mit 2 Prozent durch: Der Unterschied zeigt, wie sehr das Ergebnis an dieser einen Zahl hängt.

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Der Satz auf den nächsten verdienten Euro, nicht der Durchschnitt über Ihr ganzes Einkommen. Bei mittleren Einkommen liegt er meist zwischen 30 und 42 Prozent. Im Steuerbescheid steht er nicht; für eine Überschlagsrechnung genügt eine grobe Einordnung.

€

Der jährliche Abschreibungsbetrag in Euro. Er ergibt sich aus dem Gebäudewert — also dem Kaufpreis ohne Grundstücksanteil — mal dem Abschreibungssatz. Der Rechner /afa ermittelt ihn.

Vermögen am Ende

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Beleihungsauslauf
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Ihr Zinssatz
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Eigenkapitalrendite
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Bestes Ergebnis bei
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Die Rechnung im Einzelnen

Wie viel Eigenkapital sich lohnt

Vermögen am Ende des Zeitraums, abhängig vom eingesetzten Eigenkapital. Die Sprünge sind die Stufen der Zinsstaffel.

Was ausser der Rechnung zählt

    Der nächste Schritt

    Was als Nächstes ansteht — und warum

    Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese vier führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.

    Eigenkapitalrendite

    Weniger Eigenkapital hebt die Rendite darauf — solange der Zins darunter liegt.

    Was kann ich mir leisten

    Wie viel Kaufpreis der Einsatz überhaupt trägt.

    Sondertilgung oder anlegen

    Dieselbe Frage nach dem Kauf: Getilgtes Geld bringt sicher den Sollzins, angelegtes muss ihn nach Steuer erst schlagen.

    Erst kaufen oder erst verkaufen

    Solange das alte Objekt nicht verkauft ist, steckt das Eigenkapital darin fest. Die Überbrückung hat ihren Preis.

    Worauf Sie achten sollten

    • Mehr Eigenkapital senkt den Zins in Stufen Der Beleihungsauslauf entscheidet, und er springt an bestimmten Schwellen. Wenige tausend Euro mehr können deshalb den Zinssatz für die ganze Bindung senken.
    • Zurückgehaltenes Kapital muss verfügbar bleiben Sonst ist es kein Polster, sondern eine Anlage. Nur was Sie kurzfristig abrufen können, hilft, wenn die Heizung ausfällt.
    • Der Vergleich läuft nach Steuern Bei Vermietung sind die Schuldzinsen abziehbar, der Vorteil des Eigenkapitaleinsatzes fällt entsprechend kleiner aus. Bei Eigennutzung entfällt dieser Ausgleich.

    Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.

    Häufige Fragen

    Wie viel Eigenkapital brauche ich?

    Die Kaufnebenkosten müssen in jedem Fall aus eigenem Geld kommen — sie schaffen keinen Wert und dienen der Bank nicht als Sicherheit. Darüber hinaus entscheidet die Zinsstaffel: Die Stufen bei 60 und 80 Prozent Beleihungsauslauf machen oft mehr aus als jeder weitere Euro dazwischen.

    Was ist der Beleihungsauslauf?

    Das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis, sondern ein vorsichtigerer Wert der Bank — meist zehn bis zwanzig Prozent darunter. Ihr tatsächlicher Auslauf liegt damit über dem, was die Rechnung mit dem Kaufpreis ergibt.