53 — Vergleich
Erbbaurecht oder Volleigentum
Ein Erbbaurecht sieht günstig aus, weil das Grundstück im Kaufpreis fehlt. Bezahlt wird es trotzdem — jährlich, und am Ende gehört es Ihnen nicht. Ob sich das rechnet, entscheiden zwei Zahlen, die im Exposé selten stehen: die Restlaufzeit und die Anpassungsklausel.
vollständiges ErgebnisGünstiger über die Restlaufzeit
—Tragen Sie links die Eckdaten des Erbbaurechts ein.
Was das für Sie heißt
- Erbbauzins, Barwert
- —alle künftigen Zahlungen auf heute
- Erbbauzinssatz
- —
- Umschlag bei
- —
- Bruttorendite
- —
Beide Wege nebeneinander
| Posten | Erbbaurecht | Volleigentum |
|---|
Wie der Barwertvergleich gerechnet wird
Verglichen wird, was über die Restlaufzeit tatsächlich eingesetzt wird — beide Seiten auf heute zurückgerechnet, damit sie vergleichbar sind.
Erbbaurecht = Kaufpreis + Barwert der Erbbauzinsen − Barwert der Entschädigung
Volleigentum = Kaufpreis + Bodenwert − Barwert dessen, was am Ende noch da ist
Der Barwert der Erbbauzinsen ist die Summe aller künftigen Jahreszahlungen, jede auf heute abgezinst. Mit Wertsicherungsklausel wächst die Zahlung jährlich mit; gerechnet wird dann mit derselben Inflationsannahme wie in den übrigen Langfristrechnungen dieser Seite.
Barwert = Erbbauzins × (1 − ((1 + g) ÷ (1 + i))^n) ÷ (i − g)
Beim Volleigentum zahlen Sie das Grundstück einmalig, behalten es aber. Am Ende der betrachteten Zeit stehen Gebäude und Boden weiterhin Ihnen zu — das wird als Restwert abgezinst und vom Einsatz abgezogen. Ohne diesen Abzug wäre der Vergleich unfair.
Der Umschlagpunkt ist die Restlaufzeit, bei der beide Seiten gleich viel kosten. Er entsteht durch die Abzinsung: Je weiter die Erbbauzinsen in der Zukunft liegen, desto weniger wiegen sie heute — und desto weniger wiegt auch, dass das Grundstück Ihnen nie gehört.
Nicht enthalten sind Bodenwertsteigerungen. Sie kommen beim Erbbaurecht der Grundstückseigentümerseite zugute, beim Volleigentum Ihnen. In steigenden Märkten spricht das zusätzlich für Volleigentum.
Die zwei Zahlen, auf die es ankommt
Erbbaurechte haben einen schlechten Ruf, und der ist nur zur Hälfte verdient. Bei langer Restlaufzeit und moderatem Erbbauzins sind sie eine vernünftige Sache: Sie zahlen das Grundstück nicht auf einmal, sondern in Raten, und Geld, das heute nicht im Boden steckt, kann anderswo arbeiten. Kirchliche und kommunale Ausgeber verlangen oft weniger als die marktübliche Verzinsung.
Die Restlaufzeit entscheidet über alles Weitere. Sie wirkt in zwei Richtungen zugleich: Je länger sie ist, desto mehr Erbbauzins fällt insgesamt an — aber desto weniger wiegt jede einzelne Zahlung heute, und desto weiter weg ist der Tag, an dem das Gebäude an die Grundstückseigentümerseite fällt. Unterhalb von etwa vierzig Jahren kippt das Bild, und zwar aus einem sehr praktischen Grund: Banken finanzieren nur innerhalb der Restlaufzeit. Was Sie schwer finanzieren können, kann die Käuferseite später auch schwer finanzieren.
Die Entschädigung bei Zeitablauf ist der Punkt, an dem die meisten das Gesetz überschätzen. Läuft das Erbbaurecht aus, fällt das Bauwerk an die Grundstückseigentümerseite; was Sie dafür bekommen, steht im Vertrag — und kann dort auch auf null gesetzt sein. Eine zwingende Mindestentschädigung von zwei Dritteln des Verkehrswerts sieht § 27 Abs. 2 des Erbbaurechtsgesetzes ausdrücklich nur für Erbbaurechte vor, die zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt wurden. Auf eine gewöhnliche Eigentumswohnung trifft das nicht zu. Schlagen Sie die Quote also nach, statt sich auf das Gesetz zu verlassen.
Die Wertsicherungsklausel ist die Zahl, die niemand nennt. Ein Erbbauzins von 6.300 Euro ohne Anpassung hat über 55 Jahre einen Barwert von rund 139.000 Euro. Derselbe Erbbauzins mit Bindung an den Verbraucherpreisindex kommt auf rund 207.000 — fast 70.000 Euro mehr, ohne dass sich an der Zahl im Vertrag etwas ändert. Prüfen Sie deshalb nicht nur, ob eine Klausel drin ist, sondern auch, wann zuletzt angepasst wurde.
Hier arbeitet das Gesetz allerdings für Sie, wenn das Bauwerk Wohnzwecken dient: § 9a des Erbbaurechtsgesetzes lässt eine Erhöhung nur zu, soweit sie nicht unbillig ist — und unbillig ist sie regelmäßig, soweit sie die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse seit Vertragsschluss übersteigt. Der Bundesgerichtshof versteht darunter die Entwicklung von Lebenshaltungskosten und Einkommen. Erhöht werden darf zudem frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss und danach frühestens drei Jahre nach der letzten Erhöhung. Die Rechnung oben schreibt jährlich mit der vollen Inflationsannahme fort und liegt damit eher am oberen Rand dessen, was durchsetzbar wäre.
Was Sie außerdem im Vertrag suchen sollten: die Heimfallgründe. Sie regeln, unter welchen Umständen das Erbbaurecht vorzeitig zurückfällt — etwa bei Zahlungsverzug oder bei Verletzung von Bau- und Nutzungspflichten. Und die Zustimmungsvorbehalte: Viele Verträge machen Verkauf und Belastung von der Zustimmung der Grundstückseigentümerseite abhängig. Beides taucht in keiner Renditerechnung auf und entscheidet trotzdem darüber, wie frei Sie sind.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese vier führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Mietrendite
Die Rendite mit allen laufenden Kosten — beim Erbbaurecht gehört der Erbbauzins dauerhaft dazu.
Zwei Objekte nebeneinander
Ein Erbbaurecht gegen ein Volleigentumsobjekt stellen.
Ertragswert
Was das Gebäude für sich genommen wert ist.
Kaufnebenkosten
Auch beim Erbbaurecht fallen sie an: Grunderwerbsteuer auf den kapitalisierten Erbbauzins, dazu Notar und Grundbuch.
Worauf Sie achten sollten
- Unter vierzig Jahren Restlaufzeit wird es eng Banken finanzieren nur innerhalb der Restlaufzeit. Was Sie schwer finanzieren können, kann die Käuferseite später auch schwer finanzieren — das trifft den Wiederverkauf.
- Die Entschädigung steht im Vertrag, nicht im Gesetz Sie kann auf null gesetzt sein. Die gesetzliche Mindestentschädigung von zwei Dritteln gilt nur für Erbbaurechte zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise. Schlagen Sie die Quote nach.
- Die Wertsicherungsklausel entscheidet über Zehntausende Ein an den Verbraucherpreisindex gebundener Erbbauzins kostet über fünfzig Jahre erheblich mehr als ein fester. Prüfen Sie nicht nur, ob eine Klausel drin ist, sondern wann zuletzt angepasst wurde.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Lohnt sich ein Erbbaurecht?
Bei langer Restlaufzeit und moderatem Erbbauzins durchaus: Sie zahlen das Grundstück nicht auf einmal, sondern in Raten, und Geld, das nicht im Boden steckt, kann anderswo arbeiten. Kirchliche und kommunale Ausgeber verlangen oft weniger als die marktübliche Verzinsung. Entscheidend ist der Vergleich der Barwerte — der Erbbauzins über die Restlaufzeit gegen den Kaufpreis des Grundstücks.
Warum ist die Restlaufzeit so wichtig?
Sie wirkt in zwei Richtungen zugleich: Je länger sie ist, desto mehr Erbbauzins fällt insgesamt an — aber desto weniger wiegt jede einzelne Zahlung heute, und desto weiter weg ist der Heimfall. Unterhalb von etwa vierzig Jahren kippt das Bild aus einem praktischen Grund: Banken finanzieren nur innerhalb der Restlaufzeit. Was Sie schwer finanzieren können, kann die Käuferseite später auch schwer finanzieren.
Was passiert am Ende der Laufzeit mit dem Gebäude?
Es fällt an die Grundstückseigentümerseite. Was Sie dafür bekommen, steht im Erbbaurechtsvertrag und kann dort auch auf null gesetzt sein. Eine zwingende Mindestentschädigung von zwei Dritteln des Verkehrswerts sieht § 27 Abs. 2 Erbbaurechtsgesetz ausdrücklich nur für Erbbaurechte vor, die zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt wurden — auf eine gewöhnliche Eigentumswohnung trifft das nicht zu. Schlagen Sie die Quote im Vertrag nach, statt sich auf das Gesetz zu verlassen.
Was macht die Wertsicherungsklausel aus?
Sie ist die Zahl, die niemand nennt, und sie verändert das Ergebnis erheblich. Ein Erbbauzins von 6 300 € ohne Anpassung hat über 55 Jahre einen Barwert von rund 139 000 €. Derselbe Erbbauzins mit Bindung an den Verbraucherpreisindex kommt auf rund 207 000 € — fast 70 000 € mehr, ohne dass sich an der Zahl im Vertrag etwas ändert. Prüfen Sie deshalb nicht nur, ob eine Klausel drin ist, sondern auch, wann zuletzt angepasst wurde.