51 — Rendite
Hausgeld aufschlüsseln
In Renditerechnungen wird das ganze Hausgeld von der Miete abgezogen. Das ist falsch: Der größte Teil ist umlagefähig, ein Teil ist gar keine Kosten, und nur der Rest belastet Sie wirklich. Diese Rechnung trennt die drei.
vollständiges ErgebnisDas tragen Sie dauerhaft selbst
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Tragen Sie links das Hausgeld aus dem Wirtschaftsplan ein.
Was das für Sie heißt
- Umlagefähig
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- In die Rücklage
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- Deckungslücke
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- Eigenanteil im Jahr
- —echter Aufwand, ohne Deckungslücke
- Miete abzüglich Eigenanteil
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Wohin das Hausgeld geht
Drei Teile, drei verschiedene Dinge.
Die Posten im Einzelnen
Wie sich die drei Teile unterscheiden
Umlagefähig sind die Betriebskosten der Nummern 1 bis 17 des § 2 BetrKV — Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Heizung, Aufzug, Müll, Reinigung, Garten, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Versicherung, Hauswart und einiges mehr. Für Sie sind sie ein durchlaufender Posten, sofern der Mietvertrag die Umlage vereinbart. Fehlt die Vereinbarung, bleiben sie bei Ihnen, obwohl sie umlagefähig wären.
Nicht umlagefähig sind Verwaltung und Erhaltung. Das steht nicht zur Disposition der Vertragsparteien: § 1 Abs. 2 BetrKV nimmt beides ausdrücklich aus dem Begriff der Betriebskosten heraus. Diese Beträge sind Ihr Aufwand und gehören in jede Renditerechnung.
Die Rücklage ist überhaupt keine Kosten. Das Geld wechselt von Ihrem Konto auf das der Gemeinschaft und bleibt dort für künftige Erhaltung gebunden. Beim Verkauf geht Ihr Anteil daran auf die Käuferseite über, ohne dass er gesondert vergütet werden müsste — deshalb ist eine gut gefüllte Rücklage ein Kaufargument. Eine angemessene Rücklage anzusammeln gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung; wie hoch sie ist, beschließt die Eigentümerversammlung.
Steuerlich ist die Zuführung noch keine Werbungskosten. Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24) bestätigt: Der Zusammenhang zur Vermietung entsteht erst, wenn die Gemeinschaft die Mittel tatsächlich für Erhaltung verausgabt. Bis dahin ist es eine bloße Vermögensumschichtung. Heben Sie die Jahresabrechnungen auf — sie belegen, wann ausgegeben wurde.
Umlagefähig = Hausgeld − Rücklage − Verwaltung − Instandhaltung − Sonstiges
Eigenanteil = nicht umlagefähig + Deckungslücke
Die Deckungslücke ist der Teil der umlagefähigen Kosten, den die Vorauszahlung nicht deckt. Sie verschwindet mit der Abrechnung, aber bis dahin strecken Sie sie vor — und in der Monatsrechnung fehlt sie.
Warum die Zahl im Exposé nicht die Zahl für die Rendite ist
„Hausgeld 320 Euro“ steht im Exposé, und daraus wird in der überschlägigen Rechnung ein Abzug von 320 Euro. Das ist die häufigste Verzerrung in Renditerechnungen zu Eigentumswohnungen — und sie geht in beide Richtungen.
Nach oben verzerrt sie, weil der größte Teil des Hausgelds umlagefähig ist. Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müll, Hausreinigung: Das zahlt bei einem vermieteten Objekt die Mietpartei, über die Nebenkostenvorauszahlung und die jährliche Abrechnung. Für Sie ist es ein durchlaufender Posten. Wer ihn als Kosten ansetzt, rechnet sich die Rendite künstlich klein.
Nach unten verzerrt sie, weil die Rücklage in der Zahl steckt. Sie ist kein Aufwand, sondern Vermögen, das die Seite wechselt. Wer sie als Kosten abzieht und zusätzlich eine eigene Rücklage ansetzt, zieht denselben Betrag zweimal ab.
Und sie verdeckt, was wirklich zählt: die Verwaltervergütung und die laufende Instandhaltung. Diese Beträge bleiben bei Ihnen, unabhängig davon, was im Mietvertrag steht, und sie sind der Grund, warum eine Eigentumswohnung in der Bewirtschaftung teurer ist als eine vergleichbare Wohnung im eigenen Haus.
Eine Bitte zur Bedienung: Nehmen Sie die Zahlen aus dem Wirtschaftsplan, nicht aus dem Exposé. Der Wirtschaftsplan weist die Posten einzeln aus, das Exposé nennt eine Summe. Wenn Sie ihn vor dem Kauf nicht bekommen, ist auch das eine Auskunft.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese fünf führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Mietrendite
Fragt genau nach dem nicht umlagefähigen Teil.
Nebenkostenabrechnung
Wie die umlagefähigen Kosten auf die Mietpartei verteilt werden.
Instandhaltungsrücklage
Ob die Zuführung der Gemeinschaft angemessen ist.
Cashflow
Was nach Rate, Kosten und Steuer übrig bleibt.
Wohnung oder ganzes Haus
Beim Mehrfamilienhaus gibt es kein Hausgeld — dafür tragen Sie jede Position selbst und allein.
Worauf Sie achten sollten
- Nehmen Sie den Wirtschaftsplan, nicht das Exposé Nur er weist die Posten einzeln aus. Aus einer Summe lässt sich der umlagefähige Anteil nicht herauslesen — und genau der entscheidet, was das Objekt wirklich kostet.
- Die Rücklagenzuführung ist kein Aufwand Sie ist Vermögen, das die Seite wechselt. Wer sie abzieht und zusätzlich eine eigene Instandhaltungspauschale ansetzt, zieht denselben Betrag zweimal ab.
- Verwaltervergütung und Instandhaltung bleiben bei Ihnen Unabhängig davon, was im Mietvertrag steht. Sie sind der Grund, warum eine Eigentumswohnung in der Bewirtschaftung teurer ist als eine vergleichbare Wohnung im eigenen Haus.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Was steckt im Hausgeld einer Eigentumswohnung?
Drei verschiedene Dinge, die in der Zahl im Exposé zu einer Summe verschmelzen: umlagefähige Betriebskosten wie Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müll und Hausreinigung; nicht umlagefähige Kosten wie die Verwaltervergütung und die laufende Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums; und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Nur der mittlere Teil ist für eine vermietende Person echter Aufwand.
Darf ich das ganze Hausgeld von der Miete abziehen, um die Rendite zu rechnen?
Nein, und das ist die häufigste Verzerrung in Renditerechnungen zu Eigentumswohnungen. Der größte Teil des Hausgelds ist umlagefähig und wird von der Mietpartei über die Nebenkostenvorauszahlung getragen — für Sie ein durchlaufender Posten. Wer ihn als Kosten ansetzt, rechnet die Rendite künstlich klein. Umgekehrt gilt: Wer die Rücklage abzieht und zusätzlich eine eigene Instandhaltungspauschale ansetzt, zieht denselben Betrag zweimal ab.
Sind Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sofort steuerlich absetzbar?
Nein. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24) seine langjährige Rechtsprechung bestätigt: Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage sind erst dann Werbungskosten, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Maßnahme verausgabt. Erst zu diesem Zeitpunkt lässt sich beurteilen, ob es um sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand oder um Herstellungskosten geht.
Woher bekomme ich verlässliche Zahlen zum Hausgeld?
Aus dem Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft, nicht aus dem Exposé. Der Wirtschaftsplan weist die Posten einzeln aus; das Exposé nennt eine Summe, aus der sich der umlagefähige Anteil nicht herauslesen lässt. Wenn Sie ihn vor dem Kauf nicht bekommen, ist auch das eine Auskunft.